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（2014）沪一中民二(民)终字第2781号 上诉人（原审被告、反诉原告）周守勤。 被上诉人（原审原告、反诉被告）韩立敏。 上诉人周守勤因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第37139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审认定，经房产中介公司居间介绍，2012年9月17日，周守勤作为出售方（甲方）、韩立敏与案外人韩华琼作为购买方（乙方）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），约定乙方向甲方购买系争房屋，总价款540万元（人民币，下同）；甲方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款162万元作为首付款（含定金），甲方如有贷款的，需于买卖合同签订10日后向贷款银行申请提前偿还所有贷款；在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项378万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给甲方；双方同意在本协议生效之日起175个工作日内按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），并于《买卖合同》生效后60日内办理过户手续。嗣后，双方又签订《补充协议》：“……3、甲方应在乙方付足首付款10个工作日内向相关银行、开发商、交易中心申请办理还款、退房、抵押登记注销等手续。……5、甲方声明需在乙方首付款到账后方可去银行办理抵押注销手续。……7、若补充协议条款与文本协议条款不一致或冲突则以补充协议条款为准。”周守勤分别于2012年9月17日、9月18日收取韩立敏、韩华琼支付的定金2万元、18万元。2013年3月13日，系争房屋核准登记于周守勤名下。2013年3月20日，周守勤作为卖售人（甲方）、韩立敏作为买受人（乙方）签订《买卖合同》约定，系争房屋建筑面积233.33平方米，转让价为540万元。第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年7月18日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意还应按以下方式外理，即：甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五天后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意还应按以下方式处理，即：乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款（一）第6条约定，本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于十日内通知签约各方及中介。附件三付款协议约定，乙方于2013年3月19日前支付房款162万元（内含已付定金20万元）；乙方通过银行贷款方式申请375万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；交付房屋时支付房款3万元。合同上甲方居住地址为****，乙方居住地址为康桥镇川周公路2828弄26号1301室。韩立敏按约于《买卖合同》签订之日通过银行转账支付周守勤房款142万元。周守勤未注销系争房屋抵押权登记，双方也未按约前往房地产交易中心办理房产过户手续。2013年9月2日，韩立敏向周守勤发送手机短信：“周守勤您好！我是买房人韩立敏。依照我们的补充协议和居间协议，办理贷款的房屋过户手续必须由您先提供包括配偶身份证、结婚证、户口本以及中国银行的银行卡等材料。另外，由您提供注销房屋抵押登记手续的证明。然而，与您多次沟通后，目前您都没有交付。现在导致合同无法继续履行，对我也造成了很大的不便。希望您在三日内立即提供，否则我将要求您承担相应违约责任！此外，我们也将会发一份书面的函件到您户籍所在地，烦您查收。”周守勤回复：“你要起诉赶快去起诉，不要等三天，律师事务所我都去过好几家，我等着你传票，我何时还贷是我的自由，别当我不懂，你明天去律师楼起诉好了！”2013年10月10日，韩立敏按某某省某某县某某镇某某村的地址向周守勤快递信函一封“周守勤先生：我是……韩立敏，鉴于你一直不履行合同约定义务，已经构成严重违约，我依据合同第十条之约定，行使单方面解除权，现正式书面通知你，自即日起解除双方所签订的《上海市房地产买卖合同》，请你在五日内退还我已付购房款162万元，以及执法（支付）违约金及赔偿金109.215万元。”但该函件未能妥投，遭退回。系争房屋目前仍设有抵押权登记，债权数额298万元，期限从2009年12月14日至2030年12月13日，抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海南汇支行。 2013年10月，韩立敏诉至原审法院，要求判令：1、确认《买卖合同》于2013年10月13日解除；2、判令周守勤返还房款162万元；3、判令周守勤支付违约赔偿金1,092,150元；4、判令周守勤支付逾期付款利息（以2,712,150元为本金，按银行同期贷款利率自2013年10月19日起算至实际付清时止）。周守勤不同意韩立敏诉请，并反诉要求：1、判令解除双方签订的《买卖合同》；2、判令韩立敏支付违约金1,108,350元。 原审审理中，韩立敏还提供了：中国银行要求贷款申请客户需提供资料的二手房买卖须知：出让人身份证及复印件；出让人婚姻状况证明，如已婚，应提供配偶的身份证及复印件；房屋共有权人签署同意出售房屋的书面文件；……贷款人要求提供的其他文件或资料。周守勤则表示因韩立敏向多家银行申请贷款均未成功，故其未涤除房屋抵押权登记。因不同银行要求提供的资料不同，韩立敏反复要求周守勤提供不同资料，其已将相关资料提交给居间方，只有其妻子的户籍资料因妻子在国外故其无法调取提供给韩立敏。同时提供了周守勤与韩华琼于2013年3月18日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，以证明韩立敏无法获得贷款。 另经合议庭释明，韩立敏、周守勤均对合同约定的违约金标准无异议，不需要法院调整。 原审认为，系争房屋《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律与行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。周守勤负有在收取韩立敏首期房款后10个工作日内涤除系争房屋抵押权登记的义务，并提供相关资料配合韩立敏申请银行贷款。但双方短信内容反映了直至2013年9月2日韩立敏还在催促周守勤提供相关材料，周守勤也未能就其已经提供了相应材料予以举证证明，因此周守勤在此方面的配合度有较大欠缺。而更为重要的是，周守勤未能按约涤除抵押权登记，显已违反合同约定。其提供的与韩华琼之间的买卖合同并不能证明韩立敏无法获得贷款，且从周守勤涤除抵押权登记的时间约定及申请银行贷款的惯例来看，涤除抵押登记应先于银行贷款申请，周守勤不可能于收款后10个工作日之内即能预见到韩立敏无法获得银行贷款。况且，合同还约定了若贷款不成，由韩立敏现金补足。故周守勤履行涤除抵押权登记义务与韩立敏的银行贷款最终能否获得批准无关，其负有在合同约定的房产过户之日保证系争房屋符合过户条件的责任。若周守勤履行了自己的义务，而韩立敏因自己的原因无法获得贷款且又不能以现金支付房款的，这时才构成韩立敏的逾期付款并承担违约责任，亦即周守勤负有涤除抵押权登记的先履行义务。由于周守勤至今未涤除抵押权登记的违约行为，致使房产不能按约过户登记、合同无法继续履行，韩立敏按合同约定，取得了单方解约权。韩立敏按周守勤于《买卖合同》上填写的地址寄送解除通知书，目前也没有任何证据证明周守勤通知韩立敏其已变更通讯地址，故按照双方合同补充条款（一）第6条的约定，应视为该通知书已于寄送后的合理期限内送达周守勤，韩立敏要求确认《买卖合同》已于2013年10月13日解除，法院予以支持。周守勤应当于解除通知书送达之日起5日内返还韩立敏已支付的购房款并支付违约金，现周守勤已构成逾期还款，韩立敏要求周守勤支付自2013年10月19日起算的逾期付款利息，可予准许。鉴于韩立敏不存在逾期付款的事实，故周守勤主张的逾期付款违约责任，法院难以支持。 原审法院于二○一四年八月二十五日依法作出判决：一、确认韩立敏与周守勤于2013年3月20日就上海市某某区某某镇某某路某某弄某某号某某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年10月13日解除；二、周守勤于判决生效之日起十五日内返还韩立敏房款人民币162万元；三、周守勤于判决生效之日起十五日内支付韩立敏违约金人民币1,092,150元；四、周守勤于判决生效之日起十五日内赔偿韩立敏逾期还款利息损失（以人民币2,712,150元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2013年10月19日起计算至判决生效之日止）；五、驳回周守勤的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币28,505元，公告费人民币260元，共计人民币28,765元，由周守勤负担；一审反诉案件受理费人民币7,260元，由周守勤负担。 判决后，周守勤不服，上诉称，原审认定的事实有误，被上诉人也存在违约事实，上诉人本来先是和两个买家签订合同，后来又改为和其中一人签约，原因就是两个买家的贷款存在问题，无法取得贷款。而且被上诉人也无法取得贷款，不能履约，被上诉人从未就其能取得贷款提供证据，也未要求过以现金方式支付房款。而且被上诉人是外地单身人士，不具备购房资格。故请求二审法院撤销原判第三、四项，改判上诉人不承担违约金及利息损失，支持上诉人的原审反诉请求。 被上诉人韩立敏辩称，上诉人违反合同约定，没有在约定时间内注销房屋的抵押登记。即使被上诉人的贷款申请部分或者全部不能获得银行的审批，被上诉人也可以根据合同约定以现金方式补足，不存在被上诉人无履约能力的问题。被上诉人已经多次向上诉人催促撤销系争房屋的抵押登记，要求上诉人配合办理贷款申请，但上诉人一直没有注销抵押登记，构成严重违约，被上诉人也不存在上诉人所说的限购问题，被上诉人解除合同于法有据。故请求二审法院维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 二审期间，被上诉人向本院发表书面意见，表示放弃对于2,712,150元的逾期付款利息请求。 本院认为，系争房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反的法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，被上诉人按约于2013年3月20日付足了162万元的首付款，根据双方在补充协议中的约定，上诉人应于此后的10个工作日内办理系争房屋的抵押登记注销手续。但上诉人并未按约履行抵押涤除义务，致使交易无法继续履行，显已构成违约，被上诉人行使合同解除权具有事实与法律依据，上诉人应当就此承担相应的违约责任。 上诉人称被上诉人的资信存在瑕疵，致使无法获得银行贷款，影响交易履行。对此，本院认为，从现有证据看，尚不能认定被上诉人无法获得银行贷款，而且即使被上诉人不能获得贷款或贷款审核额度不足，根据系争合同约定，被上诉人也可以在过户时以现金补足剩余房款，故上诉人的该项主张不能成为其拒绝履行抵押涤除义务的抗辩理由。 至于上诉人所称的限购资格问题。首先，对于购房人是否属于当前相关管理规定中限制过户对象的审查属于房屋交易管理部门的职权范围，本院对此不作认定审查。由于上诉人的违约行为，致使双方的交易未能进入申请过户的环节，上诉人现称被上诉人属于限购对象，并无确切事实依据。其次，本院注意到，在本案诉讼前的双方交涉过程中，上诉人也并未提出过限购资格问题。因此，上诉人现以限购资格问题为由否认其违约责任，亦无事实依据，本院不予采信。 综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持。上诉人周守勤的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被上诉人在二审期间自愿放弃对于2,712,150元的逾期付款利息请求，系当事人对自身权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第37139号民事判决第一、二、三、五项； 二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第37139号民事判决第四项。 二审案件受理费人民币14,629.35元，由上诉人周守勤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶 兰 代理审判员 吴 丹 代理审判员 李 兴 二○一四年十一月二十一日 书 记 员 周 勰 |
