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（2014）沪一中民二(民)终字第2886号 上诉人（原审被告）蔡书云，*生，汉族，。 被上诉人（原审原告）赵忠，*生，汉族，住****。 委托代理人康勤宝（赵忠之妻），。 委托代理人赵林元，上海永乐律师事务所律师。 上诉人蔡书云因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第39581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，位于上海市浦东新区惠南镇惠东村五组x号房屋系农村宅基地房，赵忠系该宅基地使用权人。 2005年7月6日，赵忠（甲方）与蔡书云（乙方）签订《租赁合同》，约定甲乙双方经共同协商就川南公路x号房子出租达成如下协议：一、甲方将楼房右侧空地及铁皮房子及后面一块空地、楼房一楼二间房屋及卫生间租赁给乙方作经营用途，租金为每年人民币（以下币种相同）32,000元正，房租半年一付；二、本合同有效期至国家拆迁，如遇公路扩建、拆迁等因素致使合同不能履行，甲方将租金退还乙方。如遇使用面积减少，将按前门面房1,300元/月、后面仓库地坪等1,400元/月计算；三、房租从2005年7月15日起算。合同另对其他事项作了约定。 合同签订后，双方按约履行。蔡书云在该租赁场所存放、经营洁具。 2013年10月5日、10月31日，赵忠、蔡书云因租赁事宜发生纠纷，赵忠拨打了110报警。 赵忠向原审法院提起诉讼称，双方经常吵架，曾拨打3次报警电话，影响附近居民的正常生活；另外，合同租金过低，其不愿意租给蔡书云使用，但蔡书云不愿搬离。据此，请求法院判令：确认赵忠出租给蔡书云的场地及场地上的搭建物部分租赁合同无效；解除赵忠、蔡书云就农村房屋签订的租赁合同；蔡书云搬离浦东新区惠南镇惠东村x号房屋及场地；蔡书云支付赵忠合同内租赁标的欠付租金18,666元（2014年1月15日计算至2014年8月14日），并按每月2,667元支付自2014年8月15日起至返还房屋之日止的租金；蔡书云支付合同外租赁标的租金，按每月1,250元，自2014年1月1日起，支付至返还房屋之日止。 蔡书云辩称，赵忠要求解除合同不符合法定或约定条件，双方合同约定的租赁物是宅基地房屋和场地，不涉及违章搭建，合同约定的租赁期限至政府拆迁时止，因此倘若没有遇拆迁，则合同租赁期限应理解为20年。 一审审理中，赵忠、蔡书云确认租赁合同中标明的楼房右侧空地位于惠东村五组x号房屋的东侧，签订合同时该空地上有赵忠搭建的部分彩钢棚。此后，双方增加租赁彩钢棚一间，增加租赁物的租金截止2013年为每年15,000元。蔡书云已付赵忠租金至2014年1月14日（合同标的物），增加租赁物的租金支付至2013年12月31日。 蔡书云在第一次庭审中称其在2008年-2009年间，在楼房东侧空地搭了约70-80平方米彩钢棚，前两年做了吊顶、铺设地砖等装修，该部分门面房其使用至今。赵忠认为彩钢棚是由赵忠搭设，蔡书云仅搭了很小一部分，蔡书云对彩钢棚房做过装修，包括吊顶和铺设地砖，时间在2006年。 2013年12月，上海市浦东新区惠南镇惠东村民委员会以及惠南镇规划建设和环境保护办公室出具证明一份，证明浦东新区惠南镇惠东村五组x号赵忠户宅基地（含屋前及房屋东侧场地上）及自留地范围内擅自搭建的建筑物未经过村、镇职能部门的任何批准手续，系违章建筑。 2014年6月12日，法院向上海市浦东新区惠南镇政府规划建设和环境保护办公室调查核实，该单位向法院反映，位于浦东新区惠南镇惠东村5组x号的宅基地，根据目前的城市建设规划，该地块5至8年内没有进行改造而实施的拆迁。 根据赵忠、蔡书云申请，法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对浦东新区惠南镇惠东村5组x号房屋及场地内的搭建物和装修费用进行司法鉴定，该公司向法院出具了司法鉴定意见书。意见书载明按照上海市2000定额计价方式测算得蔡书云在惠南镇惠东村房屋及场地内的搭建物和装修工程鉴定无争议造价85,878元，争议造价25,820元。现值1：按照蔡书云认为的装修时间2012年5月计算得成新率为77.08%，无争议造价的现值1为66,194.76元，争议造价现值19,902.06元；现值2：按照赵忠认为的装修时间2006年计算得成新率为9.38%，无争议造价的现值2为8,055.36元，争议造价现值为2,421.92元。另外根据上海市搬场公司收费标准及现场情况测算得3公里以内搬场费用为500元。附造价汇总情况表，其中无争议造价包括赵忠认为蔡书云搭建彩钢棚面积53.32平方米，展柜按单层板计算面积34.46平方米。争议造价包括：1、彩钢棚争议面积，彩钢棚总面积201平方米，蔡书云认为赵忠原搭建的面积为37.2平方米，其余为蔡书云搭建，涉及金额16,609元；2、展柜争议工程量，蔡书云认为该展柜用双层板制作68.92平方米，赵忠认为是单层板制作34.46平方米，涉及金额2,648元；3、赵忠认为室内地坪抬高为赵忠施工内容，涉及金额5,378元；4、赵忠认为原出租时有马桶，现马桶为蔡书云更换后的马桶，要求其恢复原马桶，新马桶可以搬走，涉及金额1,185元。经庭审质证，赵忠认为从现场拍摄照片可以反映装修的成新率，建筑物的装修应当在2012年之前完成，实际装修日期是2006年，蔡书云仅在2008年左右搭设了约30余平方米的彩钢棚；2012年因创造文明城区需要，蔡书云对经营门面的招牌重新进行过搭建，本案涉及装修的房屋属农村临时搭建物，不应当适用2000定额的标准；争议部分的展柜是蔡书云制作，赵忠仅对价格有异议。蔡书云对鉴定报告按定额取值标准无异议，认为彩钢棚总面积有320平方米，其中只有37.2平方米系赵忠搭建，约2011年底蔡书云搭设了100多平方米彩钢棚，搭设好后进行了全部装修；地坪是蔡书云抬高的，原露天空地没有安装马桶，现有设施均由蔡书云安装；搬场费用过低，倘若需要搬离的，赵忠应当按每平方米300元支付搬迁费，共计96,000元，而且搬运过程中可能产生物损，鉴定单位没有对可能造成的物损进行评估。针对争议部分，鉴定单位向法院陈述，在双方没有约定计费标准的情况下，鉴定机构按定额套取费用，无争议造价部分计算的是重置成本价，按一般装修使用标准8年进行折旧，赵忠陈述装修时间发生在2006年，蔡书云陈述装修时间发生在2012年，现场无法判断装修发生于2006年或是2012年，彩钢棚的搭设也无法判断先后时间，因此按照赵忠、蔡书云各自陈述时间计算了折旧率。 为证明彩钢棚的搭设以及装修时间，赵忠提供了其在2003年以及2006年购买彩钢板及方管的收据，经质证，蔡书云认为收据真实性存在疑问，不予确认。蔡书云提交了2012年销货清单二份以及照片二张，以证明彩钢棚的搭设及装修发生于2012年。经质证，赵忠认为照片不能反映与租赁搭设物存在关联，对销售清单的真实性不予确认。 原审认为，赵忠、蔡书云在2005年7月订立租赁合同，将赵忠位于浦东新区惠南镇惠东村五组x号农村宅基地房的一楼部分房屋以及房屋东侧空地等作为租赁标的出租给蔡书云使用，虽然交付租赁物时房屋东侧空地上有赵忠搭设的部分彩钢棚，但该部分彩钢棚搭建并未在合同租赁标的中有明确反映，因此，赵忠诉请要求确认赵忠出租给蔡书云的场地及场地上的搭建物部分租赁合同无效的请求，法院不予支持。赵忠、蔡书云在租赁合同中约定租赁关系维持至系争房屋拆迁之日止，该条款系当事人以设置合同解除条件的方式对租赁期限所作的约定。虽然合同中没有写明固定的租赁终止日期，但该预设事实在缔约时存在现实可能性，体现了当事人意图维系一定期间租赁关系，排除一方任意解约的意思表示。因此，该条款的设定有别于合同法第232条对租赁期限没有约定或者约定不明确的情况。而本案中赵忠、蔡书云签订租赁合同后，租赁合同已持续履行了10年之久，在此期间，系争房屋并没有发生动迁。而且根据本院调查的情况，反映系争房屋地块目前仍然没有动迁规划。合同解除条件的预设事实经过长期待证，虽然在理论上并非绝对不可能，但已明显缺乏现实可能性，违背了当事人缔约的原意。故赵忠诉请解除合同，法院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵忠、蔡书云租赁合同解除后，蔡书云应将租赁物交还赵忠，并支付占有使用租赁物期间的租金及使用费。关于蔡书云在系争租赁物内的装修及添附，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具了司法鉴定意见书，意见书载明的无争议部分的重置成本价85,878元，争议部分的展柜价格，鉴定单价已对计价方式作了陈述，该展柜系蔡书云添置，法院予以认定。蔡书云承租后安装了卫生洁具，属于固定装修范围，且该装修行为应当视为赵忠同意，该部分费用应当列入装修损失范围，赵忠认为应当将卫生洁具恢复至原状的观点，法院不予采纳。关于室内地坪抬高，是否属于蔡书云在装修中施工的内容，蔡书云对此并没有相关证据佐证，法院不予采纳。对于争议的彩钢棚面积110.48平方米，首先赵忠、蔡书云确认在2005年交付租赁物时系争场地有赵忠搭建的部分彩钢棚，但对具体面积赵忠、蔡书云各自陈述不一。赵忠虽然主张其在签订合同后在租赁场地又有搭建，但对具体搭建时间以及搭建的具体面积未能提供有效的证据予以证实，同时赵忠承认蔡书云在承租后有过部分搭建，但对蔡书云自行搭建的面积，赵忠在鉴定过程中确认为53.32平方米，庭审过程中陈述为30余平方米。蔡书云对于其自行搭建的彩钢棚面积在第一次庭审中陈述约70-80平方米，鉴定过程中认为有100多平方米，但蔡书云对于其搭设的内容亦缺乏有效证据佐证。鉴于鉴定单位认为现场彩钢棚的搭设难以区分是否分次形成以及搭设面积，因此根据公平原则，争议部分的彩钢棚面积按照50%计入蔡书云的造价内容，故搭建物和装修工程的重置成本价合计为98,015.50元。对于彩钢棚的搭设以及装修的时间，赵忠认为蔡书云的装修发生于2006年，2012年对门面招牌重新安装。蔡书云在第一次庭审中陈述搭设时间大概在2008-2009年间，在鉴定过程以及法院的第三次庭审中表示于2012年装修，彩钢棚约在2011年底搭建，蔡书云的陈述存在前后矛盾，且蔡书云对于其在2012年进行装修的事实也缺乏有效证据佐证。鉴定单位仅根据赵忠、蔡书云各自陈述时间分别计算了折旧率，并表示根据现场装修成新度无法判断搭建或装修的大致年限，因此，参照蔡书云自己在庭审中陈述的搭建时间，法院按50%确定装修的成新率，计价49,007.75元为搭建物和装修的现值，该费用已成为蔡书云的损失。至于搬迁费用，鉴定单位测算3公里以内搬场费为500元，法院予以采纳，计入蔡书云损失范围。鉴于系争租赁合同并非由于一方违约而解除，蔡书云在租赁物内的装修及添附对赵忠而言具有一定的使用价值，因此，法院酌情确定赵忠承担蔡书云损失40,000元。赵忠承担上述损失后，蔡书云在租赁物上的搭建及装修归赵忠所有。蔡书云认为合同解除后，赵忠应当承担其搬迁费96,000元的主张，无事实及法律依据，法院不予采纳。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条之规定，于二○一四年八月二十七日作出判决：一、解除赵忠与蔡书云签订的《租赁合同》；二、蔡书云于判决生效之日起三十日内搬离***一楼二间房屋及卫生间、搬离楼房侧面场地及房屋，并将房屋及场地返还赵忠；三、蔡书云于判决生效之日起三十日内支付赵忠租金及使用费：分别按每月2,667元，自2014年1月15日起算，按每月1,250元，自2014年1月1日起算，支付至返还租赁物之日止；四、赵忠于判决生效之日起三十日内支付蔡书云损失费40,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，鉴定费7,800元，合计7,850元，由赵忠、蔡书云各半负担3,925元。 判决后，蔡书云不服，上诉于本院称，1、被上诉人起诉的是解除租赁关系，但庭审中变更诉讼请求为确认租赁合同无效，因此原审法院应根据不告不理原则，在认定合同有效后应作出驳回被上诉人诉请的判决，原审法院作出的解除合同之判决缺乏诉请基础。2、上诉人向被上诉人及配偶出具的收条证明已付租金至2014年7月14日，原审法院认定的租金支付起算时间错误。3、装修物的折旧与建筑物的折旧年限不同，彩钢板属于建筑物搭建，原审法院认定为装修并以装修折旧认定错误；另外，审价公司对搬迁费并无审价资质，其提出的500元搬场费缺乏依据。4、惠南镇规划办工作人员的证词属于个人意见，不能采信。原审法院在没有查明规划实施文件情况下，作出解除合同之判决缺乏依据。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。 被上诉人赵忠辩称，1、双方之间实际有两个租赁关系，上诉人也是分别支付租金的，租金支付到2014年1月是有凭证为证的，上诉人认为租金已付到7月份，但没有证据证明。2、关于彩钢板的折旧及搬迁费认定，审价公司采用2000定额以及搬场按照市场价确定，是合理的意见，上诉人在一审庭审中说2005年装修的，又称是2012年装修的，前后矛盾，被上诉人一直认为是2005年装修的，折旧率按8年计算，被上诉人不应该支付装修残值，原审法院按照4年折算基数过高，被上诉人考虑急需收回房屋给女儿成家，同意承担4万元。3、合同效力直接由法院认定，被上诉人在一审提出的合同无效系个人观点，法院可以不予采纳，但法院仍应对被上诉人诉请的其与上诉人之间的合同关系终止进行判决认定，因此原审法院所作的判决是正确的。4、当地规划办是土地规划的行政机构，相关负责人向法院所作的证词具有证据力。上诉人认为系争房屋列入动拆迁范围，但至今没有提交证据证明。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人蔡书云与被上诉人赵忠于2005年7月6日签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，应认定有效。被上诉人虽然在原审审理中主张租赁合同无效，经法院审理查明后并未采信，但因合同效力由法院根据查明事实和法律规定所作判定，且被上诉人起诉的目的是为了不再与上诉人之间存在合同关系，故原审法院在认定租赁合同有效情况下，可以就合同解除的后果一并作出判决。上诉人认为原审法院的判决超出被上诉人诉请范围，理由不能成立，故本院不予采纳。关于双方在合同中约定的租期为“有效期至国家拆迁”如何理解问题，本院认为，双方在签约时该地区并无拆迁规划，因此双方所作的该项约定属于预设的事实，上诉人租用房屋将近10年，该地区仍无动拆迁规划，原审法院在本案审理期间向行政主管部门进行核实，该部门负责人明确答复该地区未列入动迁规划，故双方所约定的预设事实作为合同解除之条件已缺乏适用的理由，被上诉人在给予上诉人使用10年后因自身需要主张解除合同并收回房屋，理由正当，可予支持。上诉人对原审法院采信行政部门相关人员的证词提出异议，但因上诉人未就该地区列入动拆迁规划提交证据佐证，故对上诉人的该项异议，不予采信。 关于合同解除后果处理问题。就上诉人对其已付被上诉人租金和使用费的时间主张至2014年7月一节，因上诉人仅为单方表述，并无其他证据加以佐证，且未得到被上诉人的认可，故应以上诉人签字确认的收条记载时间认定。原审法院对上诉人已付租金和使用费的时间的认定并无不当。上诉人的该项上诉意见，本院不予采信。就上诉人在租赁期间的装修及添附，鉴于双方在原审审理期间存在争议，原审法院为此委托司法鉴定部门进行审价，由于双方就搭建面积和搭建时间等仍存在争议，且无直接证据证明，故原审法院根据各方对搭建面积所作的表述，对装修及添附的重置价所作的认定，并无不妥；同时，原审法院又根据各方对搭建时间的前后不同表述，对装修成新率所作的酌定，并以此计算出争议的搭建物的装修及添附现值，亦无不妥。就搬场费的金额，审价公司提出以目前市场价为3公里以内500元的建议，因较为合理，故法院予以采纳，并无不可。上诉人对原审法院在装修及添附价格、搬场费等方面所作的认定提出异议，因依据不足，故本院不予采信。 合同解除后，上诉人应搬离租赁物，并将租赁物返还被上诉人，故上诉人在使用过程中对租赁物进行的装修及添附原则上应予拆除搬离。考虑到上诉人在装修及添附过程中被上诉人未提出异议，并考虑到合同解除的原因和责任，且对被上诉人也有一定的使用价值，故原审法院判定这些装修及添附归被上诉人所有，由被上诉人给予上诉人一定的补偿，对补偿费金额认定为4万元，亦属合理。上诉人提出原审法院对损失费的认定不当，因缺乏依据，故本院亦不予采信。 综上所述，上诉人蔡书云的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人蔡书云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔美君 审 判 员 郑卫青 代理审判员 杨斯空 二○一四年十一月二十四日 书 记 员 赵 樱 |
