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（2013）松民三(民)初字第2597号 原告张仁云。 委托代理人周斌，上海市志致远律师事务所律师。 被告陈文伟。 委托代理人孙毅，上海华尊律师事务所律师。 被告上海泖兴投资合伙企业。 代表人杨小弟，经理。 委托代理人范大毛。 第三人庄道源。 第三人何文菊。 第三人赵旭初。 委托代理人马林方。 原告张仁云与被告陈文伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月17日立案受理后，依法由审判员杨惠星独任审理。2013年10月23日，本院依据原告张仁云的申请依法追加上海泖兴投资合伙企业(以下简称泖兴企业)作为本案被告参加诉讼。2014年1月22日，本院依据原告张仁云的申请依法追加庄道源、何文菊作为无独立请求权的第三人参加诉讼，并于同日依据赵旭初的申请依法追加其作为有独立请求权的第三人参加诉讼。2014年4月21日，因在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序审理，故依法裁定将本案转为普通程序审理。2014年7月15日，因当事人争议较大，案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限4个月。期间，经对本案进行公开开庭审理，原告张仁云及其委托代理人周斌，被告陈文伟及其委托代理人孙毅，被告泖兴企业的代表人杨小弟及其委托代理人范大毛，第三人庄道源，第三人何文菊，第三人赵旭初及其委托代理人马林方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张仁云诉称，2013年3月，经泖兴企业居间，其以586,000元向被告陈文伟购得位于本区泖港镇中天路港湾小区XX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。同年8月，第三人赵旭初就系争房屋向其主张权利，并已实际侵夺系争房屋。现因协商无果，故诉至本院并请求判令：1、解除其与被告陈文伟之间签订的房屋转让协议；2、被告陈文伟向其返还上述购房款586,000元，被告泖兴企业对此承担连带清偿责任。 被告陈文伟辩称，系争房屋为动迁安置房，原权利人为第三人赵旭初、何文菊，后第三人何文菊将系争房屋售予第三人庄道源，第三人庄道源又将系争房屋转让给了其本人，其基于此与原告签订的房屋转让协议合法有效且已履行完毕，故其不同意原告的诉讼请求。 被告泖兴企业辩称，其促成的原告与被告陈文伟之间的交易合法有效并已履行完毕。第三人赵旭初自原告处侵夺系争房屋的行为是对原告所有权的侵犯，原告可向第三人赵旭初主张权利，与其无关。因此，其不同意原告的诉讼请求。 第三人庄道源述称，为了代第三人赵旭初向其清偿债务，第三人何文菊将系争房屋售予被告陈文伟，其仅收到150,000元售房款。现原告与被告陈文伟之间的购房纠纷与其无关。 第三人何文菊述称，因第三人赵旭初对第三人庄道源负有债务，故其将系争房屋抵给了第三人庄道源，再由第三人庄道源将系争房屋售予被告陈文伟。现原告与被告陈文伟之间的购房纠纷与其无关。 第三人赵旭初述称，系争房屋系其取得的动迁安置房。第三人何文菊通过将解款单上解款人“赵旭初”涂改为其本人的方式取得系争房屋，并与第三人庄道源恶意串通将系争房屋无权处分给了被告陈文伟，而且系争房屋不具备商品房买卖的条件，违反了法律的强制性规定。为此，其多次要求返还，但均未果，故其不同意原告的诉讼请求。同时，其据此向本院提出如下诉讼请求：1、第三人庄道源、第三人何文菊与被告陈文伟于2008年6月30日签订的系争房屋的房屋买卖合同无效；2、第三人庄道源、第三人何文菊将系争房屋返还第三人赵旭初。 针对第三人赵旭初提出的诉讼请求，原告张仁云辩称，第三人赵旭初的诉讼请求与其无关，现系争房屋存在纠纷，其“不敢要系争房屋”。 被告陈文伟辩称，连环买卖系争房屋的合同均合法有效，即便第三人何文菊无权处分系争房屋，但因其取得系争房屋完全符合善意取得规定，故其不同意第三人赵旭初的诉讼请求。 被告泖兴企业辩称，同意被告陈文伟的上述辩称意见。 第三人庄道源辩称，不存在第三人何文菊以系争房屋向其抵债的事实，其他同意被告陈文伟的上述辩称意见。 第三人何文菊辩称，同意被告陈文伟的上述辩称意见，其不同意第三人赵旭初的诉讼请求。 经审理查明，坐落于本区泖港镇新龚村的农村宅基地房屋立基时的人口及当时的现有人口为第三人赵旭初、何文菊夫妻及其子赵振庭与第三人赵旭初的父母共5人。 2005年6月15日，第三人赵旭初为乙方与作为甲方的松江区泖港镇集镇建设管理动迁办公室、上海泖港经济技术发展有限公司签订房屋拆迁安置协议，约定甲方因动迁乙方上述农村宅基地房屋而补偿252,277元等。 2005年12月1日，第三人何文菊为乙方与作为甲方的松江区泖港镇人民政府集镇建设管理办公室签订“新龚中心村”住宅出售合同，约定乙方以155,857元购买甲方“中天路《新龚中心村》185弄XX号XXX室”即系争房屋等。同日，甲方向乙方出具相应收款收据。上述购房款系以前述补偿款支付，解款单解款人栏原为“赵旭初”后改为“何文菊”。 2008年5月5日，第三人何文菊为甲方与作为乙方的第三人庄道源签订房屋过户转让合同。该合同载明：一、甲方配偶即第三人赵旭初尚欠第三人庄道源借款本息700,000元；二、甲方自愿将个人名下的系争房屋作价250,000元转让过户给乙方抵债还钱；三、乙方有权在任何情况下将系争房屋再转让给任何人，甲方没有权利干涉，包括再转让的价格等。 2008年6月30日，第三人何文菊、庄道源作为甲方，被告陈文伟作为乙方签订房屋转让协议,约定甲方以250,000元将系争房屋转让给乙方等。 2009年6月9日，上海市松江区泖港镇平安建设办公室致函第三人赵旭初称，其反映的动迁房因集镇办不写其本人名字，造成动迁房“被妻子卖掉”，故要求镇集镇办赔偿等事宜，应通过诉讼等法定途径解决。 2009年7月20日，上海市松江区人民政府信访事项复查委员会办公室回函第三人赵旭初称，其反映的泖港镇集镇办未“在动迁安置房上”写其本人名字而写其前妻名字，要求泖港镇集镇办负责变更等事宜。经调查，系其委托前妻购买了港湾新城的房屋，建议其向法院诉讼等。 2013年3月11日，经被告泖兴企业居间，原告张仁云作为受让方，被告陈文伟作为转让方签订房屋转让协议书。该协议书约定，被告陈文伟以价款586,000元向原告出让系争房屋等。此后，原告按约向被告陈文伟支付上述价款，被告陈文伟按约将系争房屋交付原告，并由原告出租他人使用。 2013年8月，第三人赵旭初对系争房屋主张权利，并以自力救济方式侵占系争房屋至今，原告因经报警并协商未果，遂向本院提起诉讼。而第三人赵旭初以其上述述称事由提出如上诉讼请求。 审理中，就买卖系争房屋的合同效力问题，本院对第三人赵旭初进行了释明，但其在本院指定期间未变更诉讼请求。 另查明，2004年8月25日，上海市松江区房屋土地管理局向用地单位上海市松江区泖港镇人民政府(以下简称泖港镇政府)对“泖港镇新龚中心村”建设项目颁发建设用地批准书。该批准书明确了批准的用地面积为18.4817公顷、土地所有权性质为国有、土地取得方式为征用、土地用途为住宅及其四至范围等。 2004年12月15日，上海市松江区规划管理局向建设单位泖港镇政府对“新龚中心村住宅”颁发建设工程规划许可证。 系争房屋在上述批准书及许可证许可建造范围内。 再查明，2010年12月15日，上海市黄浦区人民法院依法作出(2010)黄民一(民)初字第2559号民事判决，判决第三人赵旭初归还第三人庄道源等人借款181,200元。上述判决现已发生法律效力。 又查明，2009年2月19日，本院依法作出(2008)松民一(民)初字第5659号民事调解书。该调解书载明，经本院主持调解，达成如下协议：一、第三人何文菊与第三人赵旭初双方自愿离婚；二、座落于上海市松江区民乐四村XXX号XXX室房屋一套归第三人赵旭初所有，该房屋的贷款由第三人赵旭初负责归还；三、双方对外所欠的债务由各自负责归还，债权归各自所有；四、双方无其他争执等。 以上事实，有上海市农村宅基地使用权申请表及审核表、房屋拆迁安置协议、“新龚中心村”住宅出售合同、收款收据、解款单、房屋过户转让合同、房屋转让协议、房屋转让协议书、回函、接报回执单、建设用地批准书、建设工程规划许可证、民事判决书、民事调解书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：一、关于买卖系争房屋合同的效力问题。 本案中，根据查明的事实，系争房屋是经政府相关部门批准建造在国有的用途为住宅的土地上的动迁安置房屋，该房的建造取得了建设工程规划许可证，故应认定系争房屋不属于违法建筑。现系争房屋经多次转让，期间各转让人、受让人虽均因未取得系争房屋的房地产权证而不享有完整的不动产所有权，但其均享有买卖合同上的债权，而债权人依法可以将合同权利转让给第三人。此外，退一步而言，即便出卖人因未取得所有权或者处分权而出卖或处分他人之物的，亦不影响买卖合同的效力。故应当认定买卖系争房屋的合同均为有效。 基于此，就买卖系争房屋的合同效力问题，经本院依法对第三人赵旭初进行释明，其未在本院指定期间变更诉讼请求，故应当依法驳回第三人赵旭初的诉讼请求，但这并不妨碍其今后再以本院认定的民事行为的效力另行起诉。同时，本院在此尚需明确，若第三人赵旭初另行起诉，则并不表示法院必然支持其因另行起诉而提出的诉讼请求。 二、关于原告与被告陈文伟之间的房屋买卖合同应否解除问题。 本案中，原告基于其与被告陈文伟之间的买卖合同，已经依约占有系争房屋，故原告对系争房屋享有相应的财产权益。系争房屋现虽已实际由第三人赵旭初占有，但该结果是第三人赵旭初以自力救济的侵夺方式造成的，属恶意占有。因此，原告应向第三人赵旭初主张权利，其基于其本人与被告陈文伟之间的买卖合同而向被告陈文伟主张的解除合同的条件，并不符合合同法规定的法定解除条件，故本院对原告关于解除合同的诉讼请求，不予支持。鉴于此，本院对原告要求被告陈文伟返还价款以及被告泖兴企业对此承担连带清偿责任的诉讼请求，亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下： 一、驳回原告张仁云的诉讼请求； 二、驳回第三人赵旭初的诉讼请求。 案件受理费11,450元，由原告张仁云负担9,660元(已付)，第三人赵旭初负担1,790元(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 杨惠星 审 判 员 张 丹 代理审判员 孟先顺 二〇一四年十一月二十二日 书 记 员 林梅均 |
