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（2014）沪二中民二(民)终字第1982号 上诉人(原审原告、反诉被告)上海供民纺织品有限公司。 法定代表人王永生。 委托代理人王永会。 委托代理人闫亚峰，上海申蕴和律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)上海立梦仓储服务有限公司。 法定代表人王立。 委托代理人李伟杰，上海盛沃律师事务所律师。 上诉人上海供民纺织品有限公司(以下简称供民公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民三(民)初字第1064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人供民公司的委托代理人王永会、闫亚峰，被上诉人上海立梦仓储服务有限公司(以下简称立梦公司)的委托代理人李伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2010年3月30日，供民公司、立梦公司签订《库房租用协议书》一份，约定立梦公司将金沙江支路XXX号仓库第8号仓间，建筑面积共计900平方米的库房(即涉案仓库)出租给供民公司，供供民公司经营货物中转储存用，供民公司不得堆入储存有害或污染物资，且不得转租；租赁期限三年，自2010年5月20日至2013年4月27日止，协议期满双方可另签协议；库房租金为每天每平方米人民币(以下币种均为人民币)0.7元，即230,000元/年，租金每年结算一次，押金5,000元；供民公司应严格遵守消防安全部门的有关规定，严禁烟火、易燃易爆、有毒有害等警危物品进入库区。协议签订后，立梦公司将8号仓库实际交付供民公司使用。2010年4月29日，供民公司支付了立梦公司一年的租金230,000元。2010年7月12日，案外人上海文通物业有限公司第一分公司向立梦公司发送了《关于金沙江支路XXX号8号仓库整改意见》称：我司将金沙江支路XXX号仓库地块出租给贵司后，贵司又转租至各个小业主。在世博会召开期间，我司进行安全检查发现8号仓库存在严重安全隐患：仓库内杂乱堆放大量海绵严重堵塞安全通道，且仓库内存在抽烟明火、存放电瓶车充电以及使用电阻丝加工切割的现象，均存在严重的火灾隐患。故我司要求贵司立即整改、将8号仓间海绵搬离，消除安全隐患。立梦公司收到该《整改意见》后，向供民公司提出搬离的要求。之后，供民公司、立梦公司约定由立梦公司代供民公司将仓库另行转租，则供民公司搬离涉案仓库。之后，双方按该约定实际履行，供民公司也实际搬离了仓库。2013年5月3日，供民公司、立梦公司重新签订《库房租赁合同》一份，立梦公司继续将涉案仓库出租给供民公司。双方约定：租赁期限为2013年5月20日至2014年5月19日，到期后再延期一个月期限(即合同期13个月，实收12个月租金)；月租金26,006.25元，年租金312,075元，物业管理费400元/月、卫生费400元/月，合计全年费用321,675元；供民公司已于本合同签订前对库房的现状包括但不限于房屋质量、周围环境、产权状况等进行详细勘查检验，并同意按库房现状承租。合同签订后，供民公司陆续将海绵类制品往涉案仓库存储，但在仅存放一车海绵制品后，双方就仓库能否存放海绵产生了争议。供民公司称，2013年6月1日，其运送海绵制品至涉案仓库时遭到立梦公司员工的阻拦，立梦公司方以仓库不得存放海绵类易燃物品为由阻止供民公司进场，双方为此发生争执，随后立梦公司员工报警，之后供民公司多次尝试运送均遭到立梦公司阻止。故供民公司于2013年7月30日诉至原审法院，要求判令：1、立梦公司继续履行双方签订的《库房租赁合同》，向供民公司交付房屋，并延长合同期限(实际延长天数自2013年5月19日至立梦公司实际交付房屋之日)；2、立梦公司赔偿供民公司损失44065元。原审庭审中，供民公司撤回了第二项诉讼请求。立梦公司亦提起反诉，要求判令：1、确认双方于2013年5月3日签订的《库房租赁合同》无效，供民公司立即将涉案仓库交还立梦公司。2、供民公司向立梦公司支付自2013年5月20日至实际搬出日的房屋占用费(按26,006.25元/月计算)。立梦公司同意在供民公司已经支付的租金中抵扣，剩余款项愿意返还供民公司。 原审庭审中，立梦公司确认其不同意供民公司存放海绵，但不认可曾经阻拦过供民公司进场。 原审法院另查明，1、2013年6月21日，即供民公司所述的争议发生后，供民公司方才向立梦公司支付了一年租金、物业费等费用共计321,675元。2、供民公司从涉案仓库搬离后，于2010年10月15日，与案外人上海彤晨实业发展有限公司(以下简称彤晨公司)签订《租赁合同》，约定供民公司向彤晨公司承租嘉定区高潮路XXX号XXX号厂房，建筑面积900平方米，租赁期限为2010年10月25日至国家动迁止。2013年7月27日，该厂房发生火灾，起火原因为案外人石天寿气割作业时引燃供民公司公司厂房西侧通道地面可燃物。3、涉案仓库所在的金沙江支路XXX号仓库中，有证仓库共9幢，其中8幢仓库建筑面积645平方米，与涉案仓库900平米不符。另，立梦公司自认涉案仓库并非产证中的8幢仓库，而是其在未取得相关建设规划许可的情况下自行搭建的、未取得消防验收合格证。双方一致确认涉案仓库未取得房地产权证，且不在房地产权证的宗地图规划范围内。4、本案审理过程中，立梦公司于2013年11月15日向供民公司发送书面《通知函》称：由于双方签订的合同系无效合同，立梦公司要求供民公司在收到通知之日起2日内将海绵等全部物品搬离，并将库房返还立梦公司。但该信函未实际送达供民公司。之后，为避免损失进一步扩大，立梦公司于2014年1月14日将涉案仓库换锁后另行出租他人，租金自2014年2月1日起计收。原审审理期间，立梦公司撤回了要求供民公司返还房屋的反诉请求，同意供民公司的占有使用费计算截止至2014年2月1日。5、立梦公司确认供民公司另支付租赁保证金5,000元，同意在本案中一并退还供民公司。 原审法院认为，本案的争议焦点有二：一是双方于2013年5月3日签订的《库房租赁合同》是否有效；二、若合同无效，则无效的后果如何处理、供民公司是否应当支付立梦公司自2013年5月20日至2014年2月1日期间的占有使用费。 对于争议焦点一，原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方一致确认涉案仓库未取得房地产权证，亦不在建设规划许可范围之内，故就涉案仓库签订的租赁合同应为无效。供民公司诉请要求继续履行合同，并延长合同期限，于法无据，且立梦公司不予认可，依法予以驳回。 对于争议焦点二，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，立梦公司应将已收取的租金等费用321,675元以及租赁保证金5,000元返还供民公司，而供民公司亦应将仓库交还立梦公司，现因立梦公司已实际收回涉案仓库并撤回要求供民公司返还房屋的反诉诉请，故对返还房屋的请求，法院不再处理。供民公司占有使用涉案仓库期间，应支付相应的占有使用费。关于占有使用费金额的确定。法院认为，首先立梦公司作为出租方，其明知仓库系无证且未取得建设工程规划许可，仍将其出租给供民公司，而供民公司对仓库产权状况进行详细勘查后签订了租赁合同，表明缔约双方对于合同无效均有过错。其次，尽管合同中并未明确约定供民公司不得存放海绵类制品，但从涉案仓库未取得消防验收许可，以及双方之前的合同履行情况看，供民公司对于涉案仓库不可以存放海绵类制品应属明知，供民公司仍坚持要求存放存在过错，另结合供民公司仅存放少量货物的实际使用情况，法院酌定占有使用费按13,000元/月的标准计算。现立梦公司已于2014年1月14日将涉案仓库另行出租，故使用费应自2013年5月20日计算至2014年1月13日止。对于供民公司主张的赔偿合同无效导致的租金损失21万元、无法扩大再生产的经营损失80万元，因租金属其自身经营的合理支出，并非损失，而经营损失80万元亦无直接证据加以证明，故该主张缺乏事实依据，法院予以驳回。 原审法院审理后作出判决：一、驳回上海供民纺织品有限公司的本诉诉讼请求；二、确认上海供民纺织品有限公司、上海立梦仓储服务有限公司于2013年5月3日签订的《库房租赁合同》无效；三、上海立梦仓储服务有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海供民纺织品有限公司已付租金、物业费、卫生费、租赁保证金共计326,675元；四、上海供民纺织品有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海立梦仓储服务有限公司自2013年5月20日至2014年1月13日止的占有使用费101,400元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，由上海供民纺织品有限公司负担；本案反诉受理费1,100.31元，由上海供民纺织品有限公司负担(上海供民纺织品有限公司负担之款应于判决生效之日起七日内交付上海市嘉定区人民法院)。 供民公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：供民公司不知涉案仓库系未取得建设工程规划许可证或未按照建设规划许可证规定建设的房屋，而立梦公司明知上述情况而将涉案仓库出租给供民公司使用，供民公司作为善意第三人与立梦公司签订的租赁合同应属有效合同。立梦公司完全知晓供民公司租赁涉案仓库用于存放海绵，还将涉案仓库租赁给供民公司使用，现立梦公司阻止供民公司使用涉案仓库存放海绵，所造成的损失应由立梦公司承担。另外，2013年6月1日，供民公司运送海绵制品至涉案仓库时遭到立梦公司的阻拦，立梦公司不同意供民公司存放海绵后，供民公司就不再进场，也再未使用过该仓库，因此仓库占用使用费应从2013年5月20日计至2013年6月1日。供民公司占用期间的实际占用面积亦仅为仓库一角落，不影响立梦公司将仓库租赁给他人使用，故供民公司不应支付使用费。若合同无效，则当事人双方于2010年3月30日签订的租赁合同亦应无效，立梦公司应当返还相应的费用。故请求二审法院依法改判，支持供民公司在原审中的诉讼请求，驳回立梦公司的反诉请求。 被上诉人立梦公司辩称：涉案仓库系立梦公司在未取得建设工程规划许可证的情况下私自搭建，故租赁合同应属无效。立梦公司从未阻止供民公司使用涉案仓库，只是不同意其存放海绵类易燃品，立梦公司无违约行为。实际上涉案仓库一直由供民公司控制占用，故供民公司应当支付占用期间的使用费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为：鉴于涉案仓库未取得建设工程规划许可证，故当事人双方就该仓库签订的租赁合同应属无效。无论供民公司在签订合同时对此情况是否知晓，均不影响租赁合同的效力。故供民公司上诉以其属善意第三人为由要求确认租赁合同有效，缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故立梦公司已收取的租金、保证金等费用应返还供民公司。鉴于立梦公司已实际收回涉案仓库，故对于立梦公司要求供民公司返还仓库之诉请，法院不再处理。合同虽然无效，但供民公司实际占有使用涉案仓库，应当支付相应的使用费。由于立梦公司将涉案交付给供民公司使用后仅阻止其存放海绵类等易燃物品，并未阻止供民公司其它用途，而涉案仓库并未取得消防验收许可，从双方对于前一租赁合同的履行情况分析，供民公司对于涉案仓库不得存放易燃物品应当知晓，故立梦公司之阻挠行为尚属合理。原审法院结合本案实际情况酌定占用使用费按13,000元/月之标准计算并无不妥。由于当事人双方于2013年6月1日产生纠纷后，供民公司并无证据证明其将涉案仓库返还立梦公司，亦无证据证明立梦公司阻止其存放除海绵类等易燃物品外的其它物品，故供民公司上诉认为其需支付的使用费应至2013年6月1日止，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。原审法院鉴于立梦公司于2014年1月14日将涉案仓库自行收回并另行出租，故判令供民公司支付的使用自2013年5月20日起至2014年1月13日止。并无不当。此外，供民公司在原审中主张的经营损失，并非因合同无效而导致的损失，且供民公司亦无证据证明其存在上述损失，故供民公司该上诉主张，本院不予支持。综上，原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,180.31元，由上诉人上海供民纺织品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁康威 代理审判员 姚 跃 代理审判员 俞 璐 二○一四年十一月二十一日 书 记 员 何 倩 |
