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（2014）松民三(民)初字第1775号 原告上海欣仪电子科技有限公司。 法定代表人朱国弟。 委托代理人傅竞杰，上海市万方律师事务所律师。 被告上海琼冠实业有限责任公司。 法定代表人王建兵。 原告上海欣仪电子科技有限公司与被告上海琼冠实业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月30日受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告上海琼冠实业有限责任公司无法直接送达需要公告送达，故转为适用普通程序进行审理。本案于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告上海欣仪电子科技有限公司的委托代理人傅竞杰到庭参加诉讼，被告上海琼冠实业有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告上海欣仪电子科技有限公司诉称：原告与案外人上海欧宁宫浴场于2007年11月2日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区南乐路XXX号C1、C2、C3、C4、C5幢厂房租赁给上海欧宁宫浴场，租赁期限为20年，租金为每月26万元，后由于上海欧宁宫浴场无法按时支付房租，故被告加入进来取代了欧宁宫浴场的承租人位置，并于2009年12月28日与原告签订《补充协议》，约定房屋租金改为每月20万元；欧宁宫浴场之前拖欠的2009年1月至12月房租3,252,150元由被告承担；拖欠房租三个月以上原告可以解除租赁合同并且被告需要支付相当于6个月房租的违约金。刚开始被告还能按照约定支付房租，但渐渐开始无故恶意拖欠房租，经过原告再三催促被告仍然迟迟不肯支付拖欠的租金。在原告的再三催促下，被告于2013年12月25日发送有关《提前终止房屋租赁合同协议书》的传真给原告，之后又进行更改向原告提供了《提前终止房屋租赁合同协议书(新)》，被告意图与原告达成房租还款协议，但因差异较大最终未能达成一致。原告多次口头和书面通知被告支付欠付租金未果，原告于2014年3月27日给被告发函要求解除租赁协议。现原告起诉至法院请求判令：1、确认原、被告的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2014年3月27日解除；2、被告支付原告2009年1月至2009年12月拖欠的房租1,552,150元；2010年4月至6月的拖欠的房租600,000元；2013年7月至12月拖欠的房租1,200,000元，以上合计3,352,150元；3、被告支付2009年10月至2010年3月的水电费224,121.40元，2013年6月至11月的水电费452,732.44元，水电费合计676,853.83元；4、被告支付原告违约金1,200,000元(相当于六个月租金金额)。 被告上海琼冠实业有限责任公司未作答辩。 经审理查明：位于上海市松江区南乐路XXX号1幢、2幢、3幢、4幢、5幢房屋登记的权利人为原告，房屋类型均为厂房，面积分别为1幢4,201.91平方米、2幢3,164.60平方米、3幢2,403.72平方米、4幢2,403.72平方米、5幢4,059.02平方米，总层数为3层，登记核准日期为2008年9月18日。 2007年11月2日，原告(出租方)与案外人上海欧宁宫浴场(承租方)签订《房屋租赁合同》。约定：原告将位于上海市松江区南乐路XXX号C1、C2、C3、C4、C5房屋出租给上海欧宁宫浴场，总建筑面积为16,200平方米；房屋用途为生产和职工宿舍；第一年租金为每月每平方米0.55元，以后每3年提增8%；租金结算期限为每期三个月，每期租金共计813037.50元，先付后用，上海欧宁宫浴场应付给原告押金为一个月的租金计26万元，该押金在合同期满后由原告如数返还给上海欧宁宫浴场；上海欧宁宫付款期类推为每三个月期满之前支付，如逾期十天未支付，原告有权收取每天千分之三的违约金，如逾期一个月未支付，原告有权终止合同并追究上海欧宁宫浴场违约责任；租赁期限自2008年2月1日起至2028年1月31日止；上海欧宁宫经原告同意后可对房屋进行装修和添置设备，租赁期满后由上海欧宁宫浴场将可拆的动产部分自行拆除，对房屋损坏部分应修复或赔偿，合同期满后对于上海欧宁宫的装修原告不作补偿。合同另对其他事项进行了约定。 2009年12月28日，原、被告签订《补充协议》，约定，原告考虑到被告由于受金融危机的影响，经友好协商，就双方原签订的关于涉案房屋的租赁合同以及债权债务达成如下以下；一、房屋租金改为每平方米每天0.4058元，每年租金240万元，租金每三个月一付，先付后用，每期租金60万元，起算时间从2010年1月1日止2013年12月31日，以后每年租金递增10%；二、经双方最终确认被告所欠原告2009年1月1日至2009年12月31日间12个月的房屋租金共计3,252,150元，在2011年1月18日前支付完毕，具体付款时间2010年6月之前100万元，2010年10月之前100万元，2011年1月18日之前1,252,150元；三、本协议是由于受经济危机影响而采取的一项措施，是按被告每个床位70元计算，如在本协议内超过每床70元的，则原租赁价格可作相应调整；四、被告按时交付，房租费和拖欠款(按计划交款时间)，如不能按时付款的，原告按应付金额的3%收取拖欠金，超过三个月，原、被告双方租赁关系自动终止，原告向被告并要求追收违约金，违约金的金额等于本年度六个月的租金；五、本协议与原协议具有同等效力，其余条款仍按原、被告原合同内容执行。 2012年6月8日，上海欧宁宫浴场与被告共同出具情况说明，载明：2007年11月2日，上海欧宁宫浴场与被告签订了关于涉案房屋的《房屋租赁合同》，后来在该地址注册成立了被告，为便于合同履行，经双方协商一致，同意将原合同中“上海欧宁宫浴场”变更为“上海琼冠实业有限责任公司”。 另查明：被告工商登记的住所为上海市松江区南乐路XXX号第5幢，营业期限自从2008年4月1日至2028年3月31日。 审理中，原告为证明原、被告之间存在合同关系还向本院提供了工商存档的《房屋租赁合同》两份，其中一份落款日期为2007年11月2日，合同载明的出租方为原告，承租方为被告，合同内容与2007年11月2日原告与案外人上海欧宁宫浴场签订《房屋租赁合同》一致，合同落款处出租方原告盖章，承租方余昌港签字。另外一份合同载明的出租方为原告，承租方为被告，合同约定：原告将位于南乐路XXX号第五幢房屋出租给被告使用，总建筑面积4,059.02平方米；租金结算期限每期为三个月，每期租金共计203,712元，先付后用，被告应支付原告的押金为一个月租金67,904元，该押金在合同期满后由原告如数还给被告；租赁期自2008年2月1日起至2028年1月31日止；该合同另对其他事项进行了约定。 原告为证明被告欠付费用的情况向本院提供了：一、两份《提前终止房屋租赁同协议书》，其中载明被告欠费402万元的协议书，并无原、被告的盖章；另外一份协议书仅有被告盖章，载明：原、被告双方一致同意2007年11月2日签订的《房屋租赁合同》于2013年12月30日终止；原告同意免除部分，双方确认被告欠原告租金及水电费200万元；被告在涉案房屋投入的改造费1,100万元，现由于提前终止合同已无法收回，被告同意将所有投入包括但不限于楼层加层、内部分隔、卫浴设施、锅炉房、水箱、床铺、电扇等(空调除外)的残值全部归原告所有。二、自制的水电费明细表及结算清单，证明被告欠付水电费的情况。三、上海市松江自来水公司发票、上海市电力公司松江供电分公司，证明原告已经交纳了水电费。 审理中，原告向本院明确如下事项：一、关于水电表，整个厂区只有一个大表(供电所及自来水公司抄表用的)，原告为每个租客包括被告各安装了一个小表，原告抄表后将单子给被告，被告付款；二、被告于2013年12月30前已经从涉案房屋内搬走，房屋一直空置至2014年8月，之后原告自行收回房屋，并已将房屋另行租赁给他人；三、被告未向其交纳保证金或押金。 以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、情况说明、提前终止房屋租赁合同协议书、发票、房地产登记簿及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原告与案外人上海欧宁宫浴场于2007年11月2日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律行政法规的规定，应属有效。在履行过程中，案外人与被告协商确定承租人由上海欧宁宫浴场变更为被告，且该合同主体变更得到了原告的同意，本院确认原房屋租赁合同相对方变更为原、被告，因原、被告于2009年12月28日还签订了《补充协议》，该协议系原合同的补充，亦应属有效，故原、被告应按照《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定全面履行义务。 现被告未按约定支付租金，原告按照房屋租赁合同及补充协议的约定要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 原告要求被告支付欠付的租金，本院予以支持。同时，被告还应按约支付违约金，原告主张按照六个月的租金金额支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的水电费，仅有其自信制作的清单，没有其他证据证明，本院难以支持。至于房屋返还问题，因原告确认已经自行收回，故本案不再处理。 此外，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告上海琼冠实业有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告上海欣仪电子科技有限公司与被告上海琼冠实业有限责任公司之间2007年11月2日的《房屋租赁合同》及2009年12月28日的《补充协议》解除； 二、被告上海琼冠实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣仪电子科技有限公司2009年1月至2009年12月的房租1,552,150元，2010年4月至6月的房租600,000元，2013年7月至2013年12月的房租1,200,000元，以上合计3,352,150元; 二、被告上海琼冠实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣仪电子科技有限公司违约金1,200,000元； 三、驳回原告上海欣仪电子科技有限公司其余的诉讼请求。 如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48,483元，由原告上海欣仪电子科技有限公司负担5,186元(已付)，由被告上海琼冠实业有限责任公司负担43,297元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 张 孜 代理审判员 张 莉 人民陪审员 陆瑞兴 二〇一四年十月三十一日 书 记 员 黄 燕 |
