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（2014）黄浦民四(民)初字第1581号 原告王业字。 被告高爱民。 原告王业字诉被告高爱民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄啸独任审判，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告王业字到庭参加诉讼，被告高爱民经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王业字诉称：原、被告签订的房屋租赁合同已期满终止，但被告拒绝退还保证金及其他费用，故要求被告返还原告保证金及其他费用人民币14,000元。 为支持其诉请，原告提供租赁合同、收据、收条及民事调解书作为证据。 被告高爱民未到庭参加诉讼但提交书面答辩意见辩称：原、被告已就租赁事宜签订新合同，原合同已终止，根据原合同约定的租金与本案无关，且被告拖欠租金、擅自转租他人及中途退租构成违约而应当支付违约金，被告不予返还保证金有约定依据，故不同意原告之诉请。 经审理查明，2010年1月10日，王业字与高爱民签订《租赁合同》，约定高爱民将上海市顺昌路XXX号房屋出租给王业字经营“馒头销售”，租赁期限自2010年2月1日起至2013年1月31日止，每月租金人民币4,000元，押金人民币4,000元。同日，王业字支付押金人民币4,000元，高爱民出具了收据。嗣后，王业字与高爱民签订《新益百货店馒头部承包合同》，约定高爱民将上海市顺昌路XXX号房屋承包给王业字使用，承包期限自2010年2月1日起至2015年1月31日止，每月承包金人民币4,500元，另付押金人民币10,000元。王业字于2010年4月23日支付保证金人民币10,000元，高爱民出具了收条。2011年12月28日，王业字与高爱民签订《上海市房屋租赁合同》，约定高爱民将上海市顺昌路XXX号房屋出租给王业字经营“馒头销售”，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，月租金人民币5,000元，每年递增5%，每月15日前支付，三个月一付，每逾期一日则按日租金的15%支付违约金；保证金人民币10,000元，租赁关系终止是用以抵充合同约定由王业字承担费用外，剩余部分无息归还；王业字擅自转租或逾期不支付租金累计超过1个月的，高爱民有权解除合同，王业字按月租金的贰倍向高爱民支付违约金；王业字中途擅自退租的则已支付的保证金不予返还；高爱民同意王业字转让其馒头店经营权。2011年10月1日，王业字与案外人朱某某签订《新益百货店馒头部承包合同》，约定王业字将上海市顺昌路XXX号房屋承包给朱某某使用，承包期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止，每月承包金人民币5,000元，房租每月递增10%，另付押金人民币5,000元。 另查明，安徽省怀宁县人民法院2014年4月9日的(2014)怀民一初字第00326号民事调解书载明：“……经审理查明：2011年10月1日，原告王业字与被告朱某某签订新益百货馒头部合同。原、被告约定：原告将其拥有的上海黄浦区顺昌路XXX号店铺转租给被告使用，转租期限为3年(自2011年10月1日至2014年9月30日止)；租金每月5000元，税收每月350元，租金连同税收一起支付，首期付3个月租金，另付1个月押金5000元，以后按每3个月一次支付租金及税款，被告须提前支付下次租金，押金不变；转让费135000元，被告因经济周转问题欠原告店铺转让费30000元，此款于2013年3月1日前被告无条件还清(无利息)，若有过期或拖欠，原告有权将此店铺收回；原告必须保证被告在此店铺经营3年以上，如果原告原因造成被告不能经营满3年，原告必须无条件退还被告100000元等。2011年9月20日原告收到被告房租15000元及税款1050元(2011年10月至12月的房租及税款)。2011年11月25日，被告的亲属汪义标代被告给付原告妻子吴利霞房租费16050元。合同签订后，原告收到被告押金5000元。被告尚欠店铺转让费30000元至今未付，被告未此向原告出具欠条。庭审过程中，2014年3月17日高爱民出具证明书称：我系上海黄浦区顺昌路XXX号商铺业主。2011年12月28日我将上海黄浦区顺昌路XXX号商铺租给王业字经营馒头，合同期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止，每月租金人民币5000元，王业字每月15日前想我交付三个月的租金。先前王业字还是正常执行合同的，但到2012年1月31日王业字还没来支付王业字还没来支付下三个月租金，我找不到他，我只能到店里找，才知道王业字私自将店铺转让给朱某某。根据合同约定，王业字擅自转租房屋。我有权解除合同。为此，朱某某向我支付租金(2012年2月至4月的租金)，以后我就将上述店铺租给朱某某经营了。” 审理中，王业字表示：其于2010年1月10日与高爱民签订《租赁合同》并支付押金人民币4,000元，后因高爱民办理了自己名下的个体户执照并借于其使用，其支付押金人民币10,000元，又因其要求延长合同期，双方重新签订合同，2012年12月18日因调整租金，双方再次签订新的租赁合同，2011年10月起其雇佣朱某某经营馒头，2012年年初其因出车祸而无法向高爱民支付房租2012年1月起房租，后由朱某某带其向高爱民支付租金，并与高爱民签订房屋租赁合同，认可其与高爱民的房屋租赁合同于2013年3月28日解除。 本院认为，王业字与高爱民签订的《租赁合同》、《新益百货店馒头部承包合同》、《上海市房屋租赁合同》均系真实意思表示，但因三份合同均为上海市顺昌路XXX号房屋租赁事宜所订立，且租赁期限重合，故《新益百货店馒头部承包合同》、《上海市房屋租赁合同》实际是双方协商一致的对《租赁合同》的变更，而《上海市房屋租赁合同》签订日期最晚，故该合同为双方变更原合同后确定、有效的房屋租赁合同，王业字与高爱民均应按该合同约定履行义务。根据现有证据及王业字的陈述，可以确定如下三节事实：一、王业字自2012年1月起未按约定期限支付租金；二、王业字与朱某某签订《新益百货店馒头部承包合同》名为承包实为房屋转租合同；三、王业字与高爱民签订的《上海市房屋租赁合同》于2012年初即已解除。《上海市房屋租赁合同》对于租金支付期限及不得擅自转租有明确约定，而经营权与租赁权并非同一权利，合同约定的高爱民同意王业字转让经营权并不能作为高爱民同意王业字转租之依据，故王业字未按约定期限支付租金及未经高爱民同意而将承租房屋转租于朱某某均属违约行为，高爱民因此解除合同与法无悖，并无不当，王业字还应根据合同约定按月租金的贰倍承担违约金。《上海市房屋租赁合同》约定的保证金为人民币10,000元，又约定保证金在租赁关系终止应优先用以抵充合同约定由王业字承担的费用，故保证金与违约金相抵冲，高爱民无须再行向王业字返还。又王业字两次支付押金或保证金合计人民币14,000元，而《上海市房屋租赁合同》确定的保证金为人民币10,000元，且《上海市房屋租赁合同》已解除终止，故高爱民多收取人民币4,000元无任何依据，应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告高爱民于本判决生效之日起十日内返还原告王业字人民币4,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币150元减半收取为人民币75元，由原告王业字负担人民币54元(已缴)，由被告高爱民负担人民币21元(被告高爱民于本判决生效之日起十日内向原告王业字支付)，退还原告王业字人民币75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 黄 啸 二〇一四年十月二十七日 书 记 员 陈佩华 |
