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（2014）松民三(民)初字第2534号 原告(反诉被告)汪世勤。 委托代理人刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。 委托代理人李祥美，上海一凡律师事务所律师。 被告(反诉原告)上海禹鸿模具材料有限公司。 法定代表人吴树坤。 委托代理人武争光。 第三人杨辉。 原告汪世勤与被告上海禹鸿模具材料有限公司(以下简称“禹鸿公司”)、第三人杨辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告禹鸿公司提起反诉，本院受理后予以合并审理，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘廷祥、李祥美、被告的法定代表人吴树坤、被告的委托代理人武争光到庭参加诉讼。第三人杨辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告汪世勤诉称：2014年5月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将其位于上海市松江区叶榭镇新建路XXX号的厂房租赁给原告使用，租期9年，自2014年8月1日起至2023年7月30日止，并约定租赁保证金184,500元。现原告已支付上述保证金。后原告经了解发现该厂房无相关产权证明且无相关建设规划许可证，合同应为无效。故原告已发函告知被告，被告已将厂房另行安排处理，但未归还保证金。故原告起诉请求判令：1、确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告返还保证金184,500元。审理中，原告变更第二项诉讼请求为被告返还保证金18万元。 被告禹鸿公司辩称：原、被告签订合同的时候，原告是明知系争厂房没有产权证的。被告于2014年6月1日就将厂房交付原告使用，原告并将部分厂房转租给第三人使用，至今原告仍未将厂房返还被告。故不同意原告的诉讼请求。 同时，被告禹鸿公司反诉称：原告未按期支付房租，现原告共欠付三个月租金184,500元。故反诉要求判令：1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、原告支付违约金184,500元；3、原告支付2014年6月至8月的租金184,500元。 审理中，经本院释明双方租赁合同无效后，原告坚持原诉讼请求，被告变更其反诉请求为：1、原告支付2014年6月1日至10月9日的厂房使用费264,450元；2、原告支付2014年6月1日至10月9日的电费36,120元；3、原告返还借款4,500元。审理中被告放弃了第3项反诉请求。 针对被告禹鸿公司的反诉请求，原告汪世勤辩称：原、被告之间的合同是无效的，双方没有实际履行，被告未将系争厂房交付原告使用，故不同意被告的反诉请求。 第三人杨辉未作述称。 经审理查明：2014年5月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将上海市松江区叶榭镇新建路XXX号厂房租赁给原告使用，土地面积约6,300平方米，厂房一栋约4,000平方米及其附属基础设施，配电为500KW。租赁期限为9年，自2014年8月1日起至2023年7月30日止。租赁保证金为3个月租金即184,500元。合同签订后，原告支付被告保证金18万元。 2014年7月25日，原告向被告发送律师函，载明：据悉上述厂房租赁合同的租赁标的位于松江区叶榭镇新建路XXX号的厂房系无相关产权证明且无相关建设规划许可证的房屋，依法应认定该合同无效；根据厂房租赁合同的约定，租赁使用期限尚未开始，故合同无效产生的恢复原状后果也很简单，原告不再根据合同约定使用该厂房；被告已收取的保证金应依法返还。被告于2014年7月28日收到该律师函。 审理中，本院向上海市松江区规划和土地管理局叶榭所发出《调查函》，要求其明确涉案土地是否属于基本农田、地上建筑物是否办理了建设工程规划许可证等情况。该所向本院出具调查复函，载明：本案系争厂房所在土地性质为集体土地，土地使用权归上海禹鸿模具材料有限公司使用，每年土地租赁费缴于上海叶榭集体资产经营发展有限公司，叶榭镇土地利用总体规划(2010-2020年)中不属于基本农田，属于土地综合整备用地，未转为国有或集体建设用地(属于历史违法用地，编号XXXXXXXXXX，违法用地登记时单位为上海流申不锈钢有限公司)。地上建筑物未办理建设工程规划许可证。 另查明，2012年9月8日，被告与案外人上海欣博金属科技有限公司(签约人为王平)签订租赁合同，将系争厂房的西面一半出租给王平，后经与王平协商，双方同意在2014年7月30日终止租赁合同，上述情况并经原告汪世勤签字予以确认，但王平7月30日未能按期搬离系争厂房。审理中，原、被告双方均确认王平的房租仍旧交到被告处，对此被告表示曾与王平和原告三方一起确认过，王平的房租从以后原告应付给被告的租金中扣除，若王平未能按期搬走的，使用一天厂房就支付一天的租金，原告对上述说法予以否认。 此外，系争厂房中食堂处原由案外人苏某某承租，苏某某于2014年7月5日搬离。 2014年6月，原告将大棚转租给第三人杨辉使用，并收取了6月及7月两个月的租金共计1万元。7月底因原、被告就租赁事宜产生纠纷，原告电话通知第三人搬走，第三人通过被告留在系争房屋处的联系电话与被告取得联系后，经被告安排，于2014年8月7日左右将原堆放在大棚里的货物搬至东半边厂房处。第三人于2014年8月26日搬离系争房屋。 审理中，被告申请证人张某出庭作证，张某陈述，其是中介人员，居间介绍被告将系争厂房出租给原告。2014年6月1日被告将房屋交付原告使用，但是交房时其不在现场，故不清楚交房过程。原告对证人证言不予认可，认为证人自某陈述交房时不在现场，无法证明被告将系争房屋交付原告使用。此外，被告提供了2014年7月、8月、9月的电费单据及付款凭证，以证明系争厂房的基础电费为8,400元/月，即使根本不使用厂房，仍应按月缴纳上述电费，基于此要求原告支付2014年6月1日至10月9日的电费36,120元。原告对电费单据及付款凭证的真实性无异议，但认为电费应当由被告缴纳。 再查明，被告认可自2014年8月底已收回全部厂房。 以上事实，由《厂房租赁合同》、调查函、调查复函、收条、电费单据、付款凭证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。 关于原、被告之间承租合同的效力问题。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告就未取得建设工程规划许可证的厂房与原告签订承租合同，违反了上述禁止性规定，故合同效力应属无效。 关于合同无效的后果处理问题。在租赁合同被认定无效后，原告应将系争房屋返还给被告，被告应将收取的保证金18万元返还给原告。现被告确认已经收回全部厂房，故对此本院不再处理。此外，关于厂房占有使用费，原告辩称被告未将系争房屋交付其使用，故其不应向被告支付使用费，被告认为其在2014年6月1日即将系争厂房交付原告使用，故原告应按合同约定的租金标准61,500元/月支付自6月1日起至10月9日止的占有使用费。对此，本院认为，原告已将属租赁物之一的大棚自2014年6月转租给第三人使用，并向第三人收取了6月、7月的租金，且该租金至今仍在原告处，并未转交给被告，原告关于其代表被告出租大棚、被告未将厂房交付使用的意见本院难以采信。但被告也并未将全部租赁物全部交付原告使用，原由王平、苏某某承租的部分，被告未能提供证据证明其已向原告进行租金或租赁物的移交，该部分厂房无法认定自6月份已实际交付原告使用。综合本案实际情况，本院酌定被告向原告移交了一半面积的租赁物，故原告应按照30,750元/月支付占有使用费。同时，根据第三人的陈述，7月底原告要求第三人搬离，后经被告安排于2014年8月7日左右第三人将原堆放在大棚里的货物搬至东半边厂房处。故被告于2014年8月初已经取得对系争厂房包括大棚的实际控制，故本院认定系争厂房已于8月初由被告收回。故原告应向被告支付6月至7月的占有使用费61,500元。 基于上述情形，原告应当承担6月至7月基础电费的二分之一共计8,400元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告(反诉被告)汪世勤与被告(反诉原告)上海禹鸿模具材料有限公司之间所签订的厂房租赁合同无效； 二、被告(反诉原告)上海禹鸿模具材料有限公司返还原告(反诉被告)汪世勤保证金180,000元； 三、原告(反诉被告)汪世勤支付被告(反诉原告)上海禹鸿模具材料有限公司厂房使用费61,500元； 四、原告(反诉被告)汪世勤支付被告(反诉原告)上海禹鸿模具材料有限公司电费8,400元； 五、上述第二、三、四项相互折抵后，被告(反诉原告)上海禹鸿模具材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)汪世勤110,100元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,990元，减半收取1,995元，反诉案件受理费2,905元，合计诉讼费4,900元,由原告(反诉被告)汪世勤负担774元(已付)，由被告(反诉原告)上海禹鸿模具材料有限公司负担4,126元(已付3,417.50元，余款708.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 惠 蕙 二〇一四年十一月三日 书 记 员 方晓婷 |
