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（2014）浦民一(民)初字第25612号 原告沈艺盛。 委托代理人何海桥，上海安盟律师事务所律师。 被告陈爱传。 原告沈艺盛诉被告陈爱传房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审判，于2014年8月5日、8月27日公开开庭进行了审理。原告沈艺盛及其委托代理人何海桥、被告陈爱传均到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。 原告沈艺盛诉称，2014年1月17日，原、被告签订由房屋中介机构提供的房地产买卖协议，约定将属于被告及其家人的位于上海市浦东新区硕川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋总价人民币(以下币种同)228万元。协议约定定金总额为10万元，且买卖双方需共同赴三江地产签署系争房屋的买卖合同(网签版)。在上海市房地产买卖合同签订后11日内，原告向被告支付首期房价款60万元。协议同时也明确约定，被告已取得系争房屋全体权利人或配偶的同意签署房地产买卖协议的证明文件。上述协议签订后，原告向被告及时支付了定金10万元，在被告尚未与原告共同签署房地产买卖合同的情况下，原告又于2014年1月25日向被告支付了房价款20万元。但此后被告即以种种理由，既不向原告出示其已取得系争房屋全体权利人或配偶的同意签署房地产买卖协议的证明文件，又不配合原告共同完成签署房地产买卖合同的行为，反而逐渐回避与原告的联系和见面，多次拒绝接听原告的电话，最终导致原告再也无法与被告取得正常联系，无法签订后续的房屋买卖合同及继续向被告交付房款，双方已签订的房地产买卖协议无法进行履行。鉴于被告的上述行为已反映出其不再想履行双方的买卖协议，构成根本违约，原告于2014年6月5日委托律师向被告发出律师函，提出解除双方的房屋买卖协议，要求其在接到律师函后七日内退还原告已支付的30万元。但律师函发出后，被告至今未予回应。原告认为，被告的行为已构成严重违约，其在拒绝履行双方房屋买卖协议的情况下，长期占用原告30万元，导致原告严重经济损失，且在接到律师函后合理期限内不作任何回应，故双方房屋买卖协议应自2014年6月15日解除。故原告起诉，要求：1、判令确认原、被告双方的房屋买卖协议于2014年6月15日解除；2、判令被告向原告支付双倍定金20万元；3、判令被告返还原告购房款20万元及利息，以20万元为本金，自2014年6月15日起计算，至判决之日止，按银行同期贷款利率计算；4、本案案件受理费由被告承担。 被告陈爱传辩称，不同意原告所有诉请，原、被告确实于2014年1月17日签订房屋买卖协议，被告收了原告支付的10万元定金及20万元房款，双方之间确实之后没有签订网上版本的房屋买卖合同。对于房屋买卖协议，被告不同意解除，也不认可在2014年6月15日解除，要求继续履行协议。 经审理查明：系争房屋登记在陈爱传、戚玉兰、陈加昊名下。2014年1月17日，原告作为买受人、被告作为出售人以及见证方上海三江房地产经纪事务所(以下简称三江地产)签订房地产买卖协议。协议第一条约定，原告通过三江地产向被告支付意向金2万元，待被告签收后该意向金即转为定金，双方约定定金总额为10万元，剩余定金8万元由原告于双方签订本协议后五日内补足。第三条约定，房屋成交总价为228万元；在双方签订《上海市房地产买卖合同》后11日内，原告直接支付给被告60万元，与定金总额共同构成支付给被告的首期房价款70万元；在被告收到除尾款外的购房款后七个工作日内向原告办理交房手续，尾款为2万元在双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日由原告支付给被告。在协议第三条特殊约定中，双方约定：双方确定此次交易成交价为228万元，为被告净到手价，原告承担此次交易税费及中介费；原告付款方式为首付70万元于2014年1月26日前支付，二期房价款108万元于2014年3月30日前支付，三期房价款48万元于过户当日前支付，定金10万元及首付60万元现金支付。第六条约定，双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2014年1月26日前(含当日)共赴三江地产签署系争房屋的买卖合同(网签版)。第七条约定，原、被告双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额，违约方如系被告，则应向原告承担违约金并全额返还已收取的款项，违约方如系原告，则被告可从原告已付款项中扣除违约金，余款返还给原告。第八条约定，被告确认对系争房屋拥有出售权利，且已取得系争房屋全体权利人或配偶的同意签署本协议，若因被告无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，被告同意按本协议第七条之规定承担违约责任。同日，被告出具收款收据，确认收到原告支付的定金2万元，并出具承诺书，承诺签订的房地产买卖协议是出于戚玉兰、陈加昊的出售意愿，被告及共有人不得以任何理由阻挠房地产买卖协议的履行，如因此引起的一切法律后果由被告承担等。2014年1月20日，原、被告签订承诺书(房地产买卖协议补充协议)，双方明确系争房屋已被青浦区人民法院正式查封，原告于2014年1月20日支付被告定金10万元(包含已付定金2万元)，原告于2014年1月25日支付被告部分首期房价款20万元；同时，双方签订房地产买卖协议(补充协议)，约定“因甲方(即被告)出售该房屋现有查封(青浦区人民法院正式查封)，现已告知乙方(即原告)，经协商甲、乙双方一致同意待青浦区人民法院正式查封解除后，甲、乙双方继续履行所签署的买卖协议事宜，且到上海三江房地产经纪事务所签署上海市买卖合同，房款付款协议不变，按所签署三江地产房地产买卖协议履行。”同日，被告出具收款收据，确认收到原告支付的部分房价款8万元。2014年1月25日，被告再次出具收款收据，确认收到原告支付的部分房价款20万元。2014年6月5日，原告向被告发送律师函，通知被告，由于被告长期躲避、不履行房地产买卖协议的违约行为，原告已解除双方签订的房地产买卖协议，要求被告在接到律师函七日内将30万元及利息归还原告，如逾期不归还原告将起诉要求双倍返还定金，并返还20万元本金及利息。 另查明，2014年2月16日中介方经办人员姚勇向被告发送短信息：“我是三江地产姚勇__收到给我回个电话”。2014年6月1日，姚勇再次向被告发送短信：“你到底要不要接电话？？？”，“客户都急死了、你回个电话行不行、都快半年了、你总拖有意思吗？你卖不卖给个回答？你觉得这样有意思吗？你之前160万卖过、你还想等300万、再卖吗？”2014年5月1日，原告向被告发送短信：“陈先生你好！我是上海和憬家园10号1002室买家沈艺盛，此房按之前说的：你沟通好你前妻共同赴上海，办理房屋买卖合同，现在进展如何了？时间真快，转眼五月了，很多事因这套房被搁置着，止步不前……收到短信，请回电。”2014年5月20日原告再次向被告发送短信：“买受人(沈艺盛)就购买出售方(陈爱传、戚玉兰、陈加昊)位于浦东新区硕川路XXX弄XXX号XXX室房地产于2014年1月17日达成一致并签订了‘房地产买卖协议’，签订协议后，买受人共支付了出售方定金合计人民币壹拾万元整，部分房价款计人民币贰拾万元整，合计购房款计人民币叁拾万元整。按双方签订的‘房地产买卖协议’约定，双方应于2014年1月26日签订‘房地产买卖合同’，签订协议后买受人一直催促出售方前往上海三江房地产经纪事务所签订‘房地产买卖合同’并办理审税、核价、交易过户等手续，但出售方一直以各种理由拒绝前往办理上述事宜。现买受人正式催告出售方继续履行‘房地产买卖协议’，必须在2014年6月1日前，前往浦东新区新德路XXX号三江地产办理签订‘房地产买卖合同’，并共同前往浦东新区房地产交易中心办理审税、核价、交易过户等手续。否则，买受人将直接起诉出售方至浦东新区人民法院，要求法院判决出售方违约，要求出售方退还买受人已支付的所有款项，并赔偿违约金计人民币壹拾万元整，并承担因此给买受人带来的一切损失。本催告函件以挂号信及短信息两种方式送达出售方。”在收到上述短信后，被告未作任何回应。 庭审中，被告表示原告坚持解除合同，被告同意解除，但认为被告并未违约；同时被告确认房屋上查封已于2014年5月解除。 上述事实，由房地产买卖协议、承诺书、上海市房地产登记簿、收款收据、律师函及送达材料、房地产买卖协议(补充协议)、短信记录等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖协议》作为此后签订房地产买卖合同的预约，系原、被告双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。原、被告在协议签订后得知系争房屋被查封的情况下，另行签订了承诺书(房地产买卖协议补充协议)和房地产买卖协议(补充协议)，该承诺书及房地产买卖协议(补充协议)均系双方的真实意思表示，双方亦应遵照履行。审理中，被告对原告要求解除双方买卖协议并无异议，本院予以准许。现原告依约定履行了付款义务，但被告在系争房屋查封情况已消除后，未及时联系中介或原告，且在原告与中介通过短信方式催促签约的情况下，仍未及时与原告订立相关买卖合同，显然被告行为构成违约；被告出具的房款收据虽在1月20日的收款收据上注明8万元系部分房价款，但结合双方的房地产买卖协议及承诺书(房地产买卖协议补充协议)已明确支付的定金为10万元，且被告答辩时已确认收取原告定金10万元，故原告要求被告双倍返还定金20万元、房款20万元及相关利息的请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告沈艺盛与被告陈爱传就上海市浦东新区硕川路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》、《承诺书(房地产买卖协议补充协议)》及《房地产买卖协议(补充协议)》； 二、被告陈爱传于本判决生效之日起十日内双倍返还原告沈艺盛定金计20万元； 三、被告陈爱传于本判决生效之日起十日内返还原告沈艺盛房款20万元； 四、被告陈爱传于本判决生效之日起十日内支付原告沈艺盛利息(以20万元为本金，自2014年6月15日起至判决之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算)。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,300元，减半收取2,150元，由被告陈爱传负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 周 婉 二〇一四年十月八日 书 记 员 魏婷婷 |
