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（2014）一中民终字第8424号 上诉人（原审原告、反诉被告）白×1，男，1971年7月7日出生。 委托代理人池翔，北京市安博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）白×2，男，1948年5月5日出生。 委托代理人王传理，北京市威创律师事务所律师。 委托代理人徐×，白×2之妻，1950年12月2日出生。 上诉人白×1因返还原物纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第9802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 白×1在原审法院诉称：2003年3月5日，白×1与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于北京市昌平区901号经济适用住房一套。房屋交付使用后，因白×1去外地工作，所以房屋暂由白×2居住。在白×2暂住期间，白×1取得了房屋所有权证。因白×1需要居住该房，曾找到白×2协商腾房，未果。2011年11月，白×1以同样的理由和诉求诉至昌平区法院，法院以房屋所有权存在争议为由驳回了白×1的诉讼请求。后白×1在昌平区法院提起物权确认之诉，白×2提起管辖权异议，昌平区法院驳回白×2的管辖权异议。白×2提起上诉后，北京市第一中级人民法院裁定维持原审裁定。2013年1月15日，昌平区法院判决诉争房屋归白×1所有，白×2又提起上诉。后白×2撤回上诉，双方均按原判决执行。北京市第一中级人民法院庭审时，主审法官明确提出因房产证登记在白×1名下，白×1不必提起物权确认之诉，可直接要求白×2腾房。故白×1提起诉讼，要求判决：1、白×2将北京市昌平区901号房屋腾退并交予白×1；2、白×2承担本案诉讼费。 白×2在原审法院辩称：白×2不同意白×1的诉讼请求。房子尽管经过诉讼确认所有权人是白×1，但是房屋属于借名买房，所有的房款及其他费用都是白×2支付。我们认为白×1在支付完白×2的购房款以及房屋的收益和装修款以及其他诸如综合地价款、维修基金费用后我们同意腾房。 白×2在原审法院提起反诉：2003年，白×2欲购买901号经济适用房，但是售楼处工作人员告知白×2只能用北京市身份证购买。白×2将该情况和其他亲属以及白×1的几位兄弟姐妹讨论后，兄弟姐妹都愿意借给白×2身份证用以购买诉争房屋。其中白×1最为积极，称“叔叔用那个我的身份证买吧，到时候把房子转到你们名下，如果以后我买房，我买商品房，商品房质量好”，白×1当天便把身份证交给白×2。在此之后白×2支付了诉争房屋的购房首付款，并向银行贷款20年，已经按期还贷10年有余。白×2及妻子也一直在诉争房屋中居住至今。因北京市房价大幅上涨，白×1开始抵赖，以其是诉争房屋登记产权人为由要求法院确认诉争房屋归其所有，并要求白×2退房屋。白×1的这一做法严重侵害了白×2的财产权益，出于无奈，白×2只得向法庭提起反诉，要求判决：1、白×1偿还白×2截止到2014年7月17日已付购房款及贷款本金利息，共计445841.67元；2、白×1向白×2支付房屋增值的利益3094815.5元；3、白×1支付白×2装修及不可分割家具、家电价值10.24万元；4、白×1支付白×2购房所花费的契税7065元、印花税235元、产权登记费40元、证照费5元、工本费12元、经济适用房综合地价款19098元、保险费2219元、律师服务费950元、公共维修基金9420元、产权登记代办费500元、抵押代办费200元、评估费28600元，共计68344元；以上四项共计3711401.17元；5、白×1承担本案诉讼费。 白×1针对白×2反诉辩称：不同意对方的反诉请求，部分请求没×证据支持，请求法院驳回白×2的诉讼请求。我方也不同意两个案件合并审理。 原审法院经审理查明：白×2与白×1系叔侄关系。2003年3月5日，白×1与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定白×1购买901号的房屋一套，购房总价款为478802元，房屋建筑面积180.68平方米。合同附件五约定：“付款方式1、买受人于2003年3月5日前交付房款人民币98802元；……3、余款人民币叁拾捌万元作贰拾年银行按揭贷款，……。”2003年3月12日，白×1以上述房屋作为抵押与中国工商银行签订《个人购房借款合同》。合同约定中国工商银行向白×1提供购房贷款380000元，贷款期限为20年，自2003年3月17日起至2023年3月17日止。经查，购房贷款一直由白×2负责偿还。截止至2014年7月17日，白×2已经偿还贷款本金、利息及滞纳金共354857.17元，其中本金共计164044.97元。房屋交付后，白×2对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。2003年12月1日，北京市昌平区国土资源和房屋管理局颁发了上述房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为白×1，房屋坐落位置昌平区901号，房屋性质为经济适用住房。 关于白×2、白×1在此案中的法律关系，白×2认为其是借白×1的名义购买房屋，白×1认为白×2只是借住在他购买的房屋内。但白×1、白×2双方均不能出示书面协议。关于首付款出资问题，庭审过程中，白×1陈述首付款共90984.5元是自己现金支付，其中有5万元是向其弟弟所借。为证明上述说法，白×1当庭出示了其弟弟出具的一份说明。除首付款以外的其他款项，白×1承认是白×2出资。关于交付首付款的地点及与签订购房合同的先后顺序白×1称时间太久不记得了。 白×2庭审中陈述所有款项包括首付款和贷款等都是其支付的。为证明上述事实，依白×2申请，法院向中国工商银行调取了一份2003年3月5日徐×（白×2之妻）向北京顺天通房地产开发有限责任公司转账88800元的转账凭证。白×2称上述款项是首付款的一部分，其余部分为交付的现金。关于首付款的数额，白×2认可实际数额为90984.5元。另查明，在购房过程中白×2还支付了契税7065元、印花税235元、产权登记费40元、证照费5元、工本费12元、经济适用房综合地价款19098元、保险费2219元、律师服务费950元、公共维修基金9420元、产权登记代办费500元、抵押代办费200元，共计39744元。 关于诉争房屋的市场价值，经白×2申请，法院通过北京市高级人民法院摇号方式确定北京市国宏信价格评估有限公司对本案诉争房屋的市场价值进行评估。2014年7月2日，评估公司出具鉴定意见为：以2014年4月30日为价格评估基准日，诉争房屋市场价值为366.82万元，其中房地产价格评估值为356.58万元，装修及不可分割家具、家电部分评估值为10.24万元。白×2支付评估费28600元。 再查明，2012年，白×1向法院起诉白×2，要求确认上述诉争房屋归其所有，法院（2012）昌民初字第11256号判决书判决确认诉争房屋归白×1所有。后白×2不服提起上诉，上诉过程中又自愿撤回上诉。 上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、房屋所有权证、《个人购房借款合同》、（2012）昌民初字第11256号民事判决书、购房款发票、国有土地有偿使用收费收据、北京顺天通房地产开发有限责任公司专用收据、保险费专用收据、公共维修基金收据、产权登记代办费收据、抵押代办费收据、入住证明、《价格评估结论书》、中国工商银行储蓄取款凭证及转帐贷方凭证、中国工商银行活期交易明细及当事人庭审陈述等证据在案佐证。 原审法院判决认定：白×1主张该房购买时首付款为其支付，但没×提供支付首付款的直接证据，虽有证人证言，但因证人没×出庭接受质询，故该证言的真实性存疑。相反白×2能够提供在购房合同签订当时向开发商大额转账的记录，此证据客观存在，故白×2关于由其支付首付款的主张法院予以采信。本案事实方面的争议焦点是白×1、白×2在此案中的法律关系，虽然白×1主张白×2借住房屋，但白×1在举证方面存在三大疑点：一、白×1虽称自己购房，但却没×任何出资，甚至贷款都由白×2负责偿还，这显然与白×1的主张不相吻合；二、白×1并不能准确说出购房的细节，也从未在诉争房屋内居住；三、包括购房合同、贷款合同、房屋所有权证在内的所有购房及入住过程中产生的材料都在白×2处保存，白×1对此缺乏令人信服的解释。因此，综合白×1、白×2的举证，白×2的证据证明力明显优于白×1的举证，白×2主张的借名买房事实成立。 现诉争房屋已经判归白×1所有，白×1有权行使所有权人的权利，要求白×2搬离。故法院对白×1的本诉请求予以支持。关于白×2搬离的期限由法院结合本案的具体情况予以合理确定。因白×2已经在该房屋上投入了大量资金，故为公平起见，白×1应当返还购房时白×2支付的购房首付款、已经偿还的贷款及利息、装修残值、办理入住手续时交纳的税费等款项。综上，对白×2第一、第三、第四项诉讼请求法院予以支持。现诉争房屋所有权证颁发已经超过五年，具备上市交易的条件，相比最初支付的购房款现已有巨大增值，故为保障公平，白×1理应赔偿白×2投入房屋的增值损失。法院在确定增值数额时，将依据经济适用房上市交易相关规定将必须交纳的土地收益价款予以扣除。法院在确定白×2方的增值损失时，将充分考虑双方在借名买房过程中的过错大小，遵循公平原则和诚实信用原则，合情合理予以确定。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、第六十一条之规定，判决：一、白×1于本判决生效之日起六十日内返还反诉白×2购房首付款及已偿还贷款四十四万五千八百四十一元六角七分、契税七千零六十五元、印花税二百三十五元、产权登记费四十元、证照费五元、工本费十二元、经济适用房综合地价款一万九千零九十八元、保险费二千二百一十九元、律师服务费九百五十元、公共维修基金九千四百二十元、产权登记代办费五百元、抵押代办费二百元，以上共计四十八万五千五百八十五元六角七分；二、白×1于本判决生效之日起六十日内支付白×2房屋增值款一百九十二万元、房屋装修损失十万二千四百元，以上共计二百零二万二千四百元；三、白×2于白×1履行完毕前两项判决内容之日起十五日内从北京市昌平区东小口镇天通西苑三区7号楼7单元901室搬离，并将该房屋交还原告白×1；四、驳回白×2的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 白×1不同意原审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原审法院判决第一、二、三项或将本案发回重审。白×1的上诉理由是原审法院认定事实错误。一、原审法院认定首付款为白×1交付是错误的。1、原审法院调取的是2003年3月5日工商银行向北京顺天通房地产开发有限责任公司转账八十万元的凭证，而非2003年3月5日徐银子（白×2之妻）向北京顺天通房地产开发有限责任公司转账88800元的转账凭证。2、徐×无直接证据证明其向北京顺天通房地产开发有限责任公司转账88800元。3、白×2原审中对首付款的交付情况前后表述有偏差，均为谎言。二、原审法院认定买房的相关税费情况为白×2交付，该认定与付款凭证上付款人为白×1的客观情况不符。三、原审法院认定本案属借名买房属认定事实不清。 白×2同意原审法院的判决，不同意白×1的上诉请求和理由。 本院经审理查明，北京工商银行股份有限公司北京惠新支行在原审过程中出具了储蓄取款凭证一份，证明徐×在2003年3月5日取款88800元。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述、北京工商银行股份有限公司北京惠新支行储蓄取款凭证在案佐证。 本院认为：白×1主张诉争房屋购买时首付款为其支付，但未能证明其主张，白×2能够提供在购房合同签订期间相关的账户变动情况，且白×2一直负责偿还房屋的贷款。由此，本院认定本案诉争房屋为白×2出资。 本案诉争房屋为白×2出资，登记在白×1名下，则二者之间的法律关系有两种可能：借名买房关系或借款关系。如二人之间的法律关系是借款关系时，则应有以下事实佐证。其一、诉争房屋的购房票据等均应为白×1持有；其二、白×1占用诉争房屋；三、白×1对诉争房屋进行的装修。本案证据表明，上述三项事实特征，本案均不符合。其一、诉争房屋的购房票据等为白×2持有；二、白×2占用诉争房屋；三、白×2对诉争房屋进行了装修。基于以上事实，加之白×2提供了借名买房的合理的理由。由此。白×2主张的其与白×1存在借名买房约定，该主张可以成立，本院予以支持。一审法院对此认定正确，本院予以确认。 双方存在借名买房关系，则只能以白×1名义交纳相关的税费，付款凭证上付款人为白×1并不能表明对应款项确为白×1支付。诉争房屋的购房票据等为白×2持有的情况，可以表明诉争房屋的购房票据及相关税费为白×2支付。故原审法院判令白×1返还白×2支付的相关税费不违反法律的规定，白×1的对应主张无事实依据，本院不予支持。 综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉案件受理费七十元，由白×2负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费一万八千二百四十六元由白×2负担四千二百四十六元（已交纳），由白×1负担一万四千元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费二万八千六百元，由白×1负担一万四千三百元（于本判决书生效后七日内支付白×2），由白×2负担一万四千三百元（已交纳）。 二审案件受理费二万六千八百六十四元，由白×1负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 柳适思 审 判 员 王爱红 代理审判员 范 磊 二〇一四年十月十六日 书 记 员 赵 彤 |
