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（2014）宝民三(民)初字第1140号 原告郭良。 原告郭琪。 法定代理人郭良。 上列两原告共同代理人孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。 上列两原告共同代理人孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。 被告郑玉娟。 委托代理人沈连忠。 原告郭良、郭琪诉被告郑玉娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王卿独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭良及其与郭琪的共同委托代理人孙吉尔，被告郑玉娟及其委托代理人沈连忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭良、郭琪共同诉称，2013年8月16日，郑玉娟与郭良、郭琪签订《上海市房地产买卖合同》，约定郑玉娟以478万元的价格购买郭良、郭琪名下的上海市宝山区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。目前，系争房屋已经过户至郑玉娟名下，但被告郑玉娟尚有54万元的房款未支付。之后，双方协商多次，但郑玉娟仍未能付款。故郭良、郭琪起诉要求：1、判令郑玉娟向郭良、郭琪支付54万元房款；2、判令郑玉娟向郭良、郭琪支付违约金(自2013年11月22日至实际付款之日止，以房屋总价款478万元的万分之五计算，每日2,390元)。 被告郑玉娟辩称，同意支付房款54万元。根据补充协议，如贷款没有全额批下来，郑玉娟可以要求退房，但郭良、郭琪不同意，让郑玉娟打了一张欠条，交易继续进行。因为后来资金紧张，所以才一直没有付这笔钱。郑玉娟没有违约，不同意支付违约金，如果法院认定郑玉娟应当支付违约金，约定的违约金标准过高，应当调低。 经审理查明，2013年8月6日，郭良、郭琪(甲方)与郑玉娟(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定郑玉娟向郭良、郭琪购买系争房屋，总房价款478万元。合同补充条款(一)违约责任第2条约定，乙方未按照合同及附件约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行。合同附件三付款协议约定，首期房款145万元；第二期房款330万元通过贷款支付，如贷款未通过或额度不足，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款支付给甲方；尾款3万元于交房当日支付。签订上述合同当日，双方另行签订了一份《协议书》。协议第2条约定，乙方委托居间方协助办理贷款，贷款金额为合同总房价七成，若银行放款不成导致购房不成，则甲方退还所有已收款项；……合同签订后，郑玉娟共支付给郭良、郭琪房款424万元，其中首期房款145万元，第二期房款通过贷款支付276万元，以及尾款3万元。嗣后，郭良、郭琪将系争房屋交付给郑玉娟。2013年11月21日，双方就系争房屋办理了过户手续。过户当天，郑玉娟向郭良、郭琪出具欠条，写明“今欠到真华路XXX弄XXX号XXX室郭良房款54万元整，十二月份付30万，余款2014年3月30日前结清。”2013年12月19日，郑玉娟经核准登记为系争房屋的产权人。2014年7月20日，郑玉娟向郭良、郭琪出具承诺书，写明“本人承诺2014年7月30日付欠款24万元整，余款30万2014年8月30日前付清。” 审理中，郑玉娟表示，2013年10月16日，银行通知贷款只有276万元的时候，郑玉娟就提出要求退款。在中介公司协调的情况下，郑玉娟打了欠条给郭良、郭琪，然后正常办理过户。郭良、郭琪同意在未付全部房款的情况下办理过户、接收欠条，说明是同意郑玉娟以欠款的方式支付房款的。 以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、欠条、承诺书、房地产权证及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。 本院认为，郭良、郭琪与郑玉娟就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方补充签订的《协议书》第2条，虽然约定郑玉娟在贷款不成的情况下可以要求郭良、郭琪退还房款，但郑玉娟并未行使该条款的权利。在郑玉娟贷款不足的情况下，双方协商继续履行了合同。因此，双方仍应按照合同约定履行权利义务。郑玉娟于2013年11月21日出具的欠条上明确其欠付54万元房款，该笔钱款的性质仍为“房款”。故郑玉娟关于54万元房款以欠款的形式支付的意见，本院难以采信。郑玉娟出具欠条及承诺书系单方行为，不能以此推定郭良、郭琪免除其违约责任。郑玉娟在贷款额度不足的情况下，未能按约在申请产权过户之前补足54万元房款，已构成违约，应当支付违约金。关于违约金的起算时间，双方确认办理过户的时间为2013年11月21日，违约金应当从2013年11月22日起计算。关于违约金的计算标准，合同约定为房屋总价的日万分之五，但该约定以总房款为基数，明显过高，对郑玉娟有失公平。本院酌情判令郑玉娟以54万元为本金，按照日万分之三的标准，向郭良、郭琪支付自2013年11月22日至实际付款之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 被告郑玉娟于本判决生效之日起十日内，向原告郭良、郭琪支付房款54万元及2013年11月22日至实际付款之日止的违约金(以54万元为本金，按照日万分之三的标准计算)。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取7,088.50元，由被告郑玉娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 王 卿 二〇一四年九月二十四日 书 记 员 陶佳佳 |
