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（2014）松民三(民)初字第2097号 原告李平。 被告李翊翔。 被告李琦。 上列二被告共同委托代理人李北海。 原告李平与被告李翊翔、李琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法适用简易程序于2014年7月25日公开开庭进行了审理。原告李平与被告李翊翔、李琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李平诉称：2013年8月24日，原、被告签订了编号为XXXXXXX号的上海市房地产买卖合同，约定被告向原告购买位于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。2014年4月1日，原告按约配合被告完成了系争房屋的过户，于2014年5月22日交房给被告，同时交付的包括房屋钥匙、车库钥匙、停车证、已结清的电费发票、电话费单据、燃气卡以及物业费发票等，被告已当场接收，中介工作人员王本金在现场证实。但被告李翊翔、李琦没有履行合同支付交房后应付的尾款3万元给原告。为此，原告诉至法院，请求判令：被告李翊翔、李琦履行房屋买卖合同，支付交房后的尾款30,000元、违约金6,000元以及诉讼费等诉讼有关费用。 被告李翊翔、李琦辩称：不同意原告诉讼请求。1、本案原告交付的房屋固定装潢、附属设施设备存在瑕疵，已经违反了补偿协议的约定，原告违约在先，被告拒绝支付所涉的3万元补偿款合法有据，不存在任何违约行为。原告诉请的3万元尾款系双方所签补偿协议中约定的房屋固定装潢、附属设施设备的补偿款，根据补偿协议约定，被告应当于交房当日验收后支付给原告；被告在交房当日发现，原告不但将房屋内位于客厅和卧室的四台空调、楼梯过道处的两处壁灯以及若干橱柜门把手拆除，更将房屋内的两台有线电视机顶盒拆除并带走，导致电视无法正常播放。原告所交付房屋的相关设施验收不合格；被告认为，根据原、被告的约定以及二手房交易的操作惯例，房屋内安装的空调设施、壁灯、橱柜门把手本来就已列入房屋附属设施之内，且有线电视与房屋内水管、煤气、电路排线等同属于房屋内必不可少的固有设施设备，原告所拆除并带走的机顶盒为免费申请所得，原告并未支付任何费用；被告若重新申请机顶盒，需要额外支付相应的费用。2、针对原告提出的支付违约金的诉讼请求，因原告违约在先，被告行使顺序履行抗辩权，不存在任何违约行为，因此不应当支付任何违约金，其次，原告也并未提供相关证据证明违约金的数额及计算方法，且相应的合同依据为解除合同的条款，原告依据该条款主张违约金于法无据。此外，诉讼费应由原告承担。 经审理查明：2013年8月24日，原告作为卖售人(甲方)、二被告作为买受人(乙方)，双方通过上海弘兴房地产经纪事务所居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款为2,250,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲、乙双方同意，甲方于2014年3月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按第(二)款内容处理，即乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方；该合同附件二载明，固定装饰和固定装修费用包含在房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方；合同附件三载明：1、乙方于签订该房屋房地产买卖合同当日支付该房屋第一笔房价款75万元，2、乙方所需支付的第二笔房款60万元乙方于2013年9月24日之前含当日支付给甲方，3、乙方所需支付的第三笔房款90万元通过银行贷款方式支付给甲方，由贷款银行直接放至甲方账户；合同附件四载明，物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。合同还对其他相关事宜进行了约定。 2013年8月24日，原告作为甲方(出售方)、二被告作为乙方(买受方)，双方还签订了《补偿协议》一份，约定甲、乙双方就系争房屋达成的交易总成交价为甲方净到手2,580,000元，由《上海市房地产买卖合同》约定的购房款及固定装潢、附属设施设备补偿协议约定的补偿款共同组成，其中买卖合同约定的购房款为2,250,000元，按甲、乙双方买卖合同约定支付。房屋现有固定装潢、附属设施设备补偿款330,000元，现本协议对此约定如下：1、乙方同意就现有固定装潢、附属设施设备转移另行支付甲方补偿款330,000元，此款项中补偿款300,000元乙方于甲乙双方签订买卖合同当日支付给甲方，剩余补偿款30,000元乙方于交房当日支付给甲方，上述固定装潢、附属设施设备补偿款不包含在买卖合同约定的房款中，……；2、双方确认无论该房屋目前固定装潢、附属设施设备现状如何，均以上述补偿款由乙方支付甲方。即便届时该装潢、附属设施设备的市场价值与该补偿款存在差价，各方亦不得以此为由要求对方补足；3、本协议为买卖合同的有效组成部分，……如乙方违约，甲方有权按买卖合同约定的违约责任追究乙方相关责任及违约金，任何一方违约，违约金计算以买卖合同约定的购房款总价及本补偿协议约定的补偿款之总和为标准。补偿协议还对其他相关事宜进行了约定。 2014年3月31日，原告作为甲方，二被告作为乙方，双方签订了《交房协议》一份，约定经甲、乙双方友好协商，就系争房屋的交房时间达成如下协议，双方约定交房时间为2014年5月22日当天，甲方将该房屋钥匙交付给乙方，……。交房当日，甲、乙双方进行物业、水、电、煤气过户，乙方将剩余尾款3万元整支付给甲方。甲方不得拖延交房时间，延迟一天，将支付乙方违约金500元一天，乙方于5月10日左右进行房屋装修测量，甲方需配合。协议还对其他相关事宜进行了约定。 2014年4月1日，系争房屋被核准登记至二被告名下。2014年5月22日，原告将系争房屋交付给二被告，因双方对系争房屋内空调、有线电视机顶盒、壁灯、进门处橱柜门把手等物品的归属产生争议，二被告未将3万元尾款交付原告，原告遂向本院提起诉讼。 庭审中，原、被告确认2014年5月22日交房之前，原告将系争房屋内一台柜式空调、三台壁挂式空调、两个电视机机顶盒拆除并带走。但原告认为，系争房屋内的空调，原告在双方洽谈时就当着被告和中介的面说空调都要带走的，家具家电都是不送的，合同上也没有约定空调要送给被告，原告一开始就没有同意赠送空调，固定装潢、附属设施设备也不包括空调；客厅和卧室中的两个电视机机顶盒同意在尾款中抵扣660元(根据东方有线电话咨询，价值分别为380元和280元)；壁灯和橱柜的门把手在原告居住中就已经损坏和拆除，进门处的门把手安在那里反而会有磕碰，且相关物品都是有使用寿命的，属于正常损耗，不影响交房。被告则认为，双方对于固定装潢、附属设施设备的范围是口头约定的，所有的买卖合同也不会将固定装潢、附属设施设备以清单方式列明，中介口头约定讲过可以移动的电器不属于固定装潢，所有固定的电器都属于装潢；机顶盒问题，被告也是向96877查询，大概问了下目前的机顶盒有380元和480元两种，但被告不确定原告家里的类型，所以列举了480元的，且经过咨询，如果要免费安装机顶盒，需要原告完好的退还机顶盒，否则需要付费安装，关于机顶盒的价值至今无法确认，所以交房当天根本无法完好交房；房屋内安装的空调设施、壁灯、橱柜门把手本来就已列入房屋附属设施之内。 庭审中，原告还申请了中介工作人员王本金出庭作证，据证人陈述，原、被告系该公司的客户，其本人负责处理系争房屋签订合同后的过户、交房事宜；原、被告签订买卖合同时，没有列明固定装修、附属设施的清单，根据惯例，如果客户要求留下家具、家电的话，正常会在合同里列个清单，单列清单的也有；如果当时房东和客户谈好，房东要将装修、设备(空调等)留给下家，如果有要求，中介会列清单；原、被告交房后，被告要求处理电视机机顶盒、空调等抵扣尾款事宜，但原告不同意，后续在法院调解时，原告同意抵扣电视机顶盒的费用。 以上事实，由上海市房地产买卖合同、补偿协议、交房协议、上海市房地产登记簿、物业费收据、照片、证人证言以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》以及《交房协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。首先，根据双方在补偿协议中的约定，本案争议的3万元尾款应属于固定装潢、附属设施设备的补偿款，原告将固定装潢、附属设施设备移交给被告，被告应将3万元尾款支付给原告。其次，因双方对固定装潢、附属设施设备的范围没有作出明确约定，故应当根据一般生活经验及二手房交易惯例进行理解，本院认为，二手房交易中的固定装潢，一般是指固定在房屋上没有办法移动的装饰或装修，如房屋装修时附设的门、窗、板墙、地板，厨卫等，但空调、电视机等家用电器以及可以搬动的家具等一般不包括在固定装潢条款内，双方可以通过附加条款约定去留。本案中，双方对此并没有明确约定，且中介工作人员亦陈述，根据惯例，如果客户要求留下家具、家电的话，正常会在合同里列个清单，单列清单的也有，故对于被告辩称的空调抵扣尾款的意见，本院不予支持。再次，对于被告抗辩的壁灯和橱柜门把手被原告拆走，应抵扣尾款的意见，因原告对此予以否认，表示上述物品在其居住中就已经损坏和拆除，而被告也未提供证据证明上述物品在双方签订补偿协议时的状况如何，根据双方补偿协议中“双方确认无论该房屋目前固定装潢、附属设施设备现状如何，均以上述补偿款由乙方支付甲方”的约定，对于被告的抗辩意见，本院不予支持。最后，对于被告抗辩的电视机机顶盒应在尾款中抵扣的意见，因水、电、有线电视、煤气、物业等均为系争房屋的附属配套设施，原、被告亦在房屋买卖合同中约定，有线电视等的初装费由原告无偿转让给被告，被告无需另外支付费用，现因原告在交房时没有移交电视机机顶盒，故需偿付被告因此额外产生的装机费用，且原告对此也并无异议，对于被告的上述抗辩意见，本院予以支持。至于电视机机顶盒的抵扣金额，因原、被告对此存有异议，且被告也未提供证据证明签订补偿协议时系争房屋内原机顶盒的类型，故本院酌定两台电视机机顶盒(含主、副机)的抵扣金额为660元(380元+280元)，该笔款项与原告主张的尾款3万元相抵，被告还需支付原告购房尾款29,340元。此外，对于原告主张的违约金6,000元，因合同约定的违约金为解约违约金而非继续履行的逾期付款违约金，故本院对此不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条的规定，判决如下： 一、被告李翊翔、李琦于本判决生效之日起十日内支付原告李平购房尾款29,340元； 二、驳回原告李平的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费700元，减半收取350元，由原告李平负担84元(已付)，被告李翊翔、李琦负担266元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 洪 飞 二〇一四年九月二十九日 书 记 员 李 俊 |
