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（2014）松民三(民)初字第2083号 原告上海世浩物业管理有限公司。 法定代表人钱小弟。 委托代理人周宝其，上海至真律师事务所律师。 被告蒋玮。 原告上海世浩物业管理有限公司(以下简称“世浩物业”)与被告蒋玮物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理后，依法适用简易程序于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告世浩物业的委托代理人周宝其、被告蒋玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世浩物业诉称：原告于2006年始就一直为松江区檀香花苑业主(松江区新松江路1188弄)提供物业管理服务。原告已按相关约定标准提供了相应的物业管理服务，而自2007年7月至2013年12月止，被告却并未按约支付物业管理费，累计拖欠物业管理费达34,178元，滞纳金4,101元。原告虽多次予以催讨，然至今未果。为此原告诉至法院，请求判令：被告支付物业管理费34,178元(30,765.72元+3,412.40元)，361.10平方米×1.20元/月×71个月(2007年7月至2013年5月)+361.10平方米×1.35元/月×7个月(2013年6月-2013年12月)，滞纳金4,101元(从2013年1月1日起至12月31日止。以截至2013年底的金额作为本金，按一年期双倍贷款利率计算，具体为34,178元×6%×2=4,101元)。 诉讼中，原告撤回了要求被告承担滞纳金4,101元的诉讼请求。 被告蒋玮辩称：被告是位于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号房屋(房地产权证登记的门牌号码为松江区新松江路XXX弄XXX号，以下简称“系争房屋”)的产权人，但被告购买的是二手房，被告2004年下半年接手房屋，也交过一笔自2004年12月至2007年6月的物业费。2007年10月，被告的房屋被撬了，2011年前系争房屋是空关的，被告把市区的家具以及自己亲戚的一些家具放在房屋内，失窃后，被告特地去原告处协商这事怎么办，但原告说这事不在物业服务范围内，故2007年7月后的物业费被告没有交。被告的房客是2011年7月底进去的，2011年被告去物业处两次，被告的房客也去物业处要求交物业费，但物业要求一定要结清前面的物业费才能交后面的，所以2011年9月，被告去交物业费就交不进去了。被告同意支付2012年8月12日至今的物业费，8月12日之前的物业费不同意缴纳，理由是原告对于失窃的事情至今没有说法，且2012年8月12日前的物业费已过了两年的诉讼时效。 经审理查明：2004年12月4日，系争房屋被核准登记在被告及案外人蒋某某名下，建筑面积为361.10平方米，房屋类型为花园住宅，总层数为3层。 2006年4月26日，上海市松江区檀香花苑业主大会(以下简称“檀香花苑业主大会”)作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《檀香花苑物业服务合同》一份，约定原告为座落于松江区新松江路1188弄的檀香花苑小区提供物业服务；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：……单体别墅1.20元/月/平方米……；物业服务费按季交纳，业主应在每季的第一个月履行交纳义务；业主和物业使用人逾期(超过六个月)交纳物业服务费的，从逾期之日按应缴费用每日千分之三加收滞纳金；本合同期为三年，自2006年4月26日起至2009年4月25日止。合同还对其他相关事宜进行了约定。 2009年4月26日，檀香花苑业主大会作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《檀香花苑物业服务合同》一份，约定原告为座落于松江区新松江路1188弄的檀香花苑小区提供物业服务；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：……单体别墅1.20元/月/平方米……；物业服务费按季交纳，业主应在每季的第一个月履行交纳义务；业主和物业使用人逾期(超过六个月)交纳物业服务费的，从逾期之日按应缴费用每日千分之三加收滞纳金；本合同期为一年，自2009年4月26日起至2010年4月30日止。合同还对其他相关事宜进行了约定。 2010年5月1日，上海市松江区檀香花苑业主委员会(以下简称“檀香花苑业主委员会”)作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《檀香花苑物业服务合同》一份，约定原告为座落于松江区新松江路1188弄的檀香花苑小区提供物业服务；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：……单体别墅1.20元/月/平方米……；物业服务费按季交纳，业主应在每季的第一个月履行交纳义务；业主和物业使用人逾期(超过六个月)交纳物业服务费的，从逾期之日按应缴费用每日千分之三加收滞纳金；本合同期为二年，自2010年5月1日起至2012年4月30日止。合同还对其他相关事宜进行了约定。 2012年3月30日，檀香花苑业主大会作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《檀香花苑物业服务合同》一份，约定原告为座落于松江区新松江路1188弄的檀香花苑小区提供物业服务；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：……单体别墅1.20元/月/平方米……；物业服务费按季交纳，业主应在每季的第一个月履行交纳义务；业主和物业使用人逾期(超过六个月)交纳物业服务费的，从逾期之日按应缴费用每日千分之三加收滞纳金；本合同期为一年，自2012年4月1日起至2013年3月31日止。合同还对其他相关事宜进行了约定。 2013年4月1日，檀香花苑业主委员会作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《檀香花苑物业服务合同》一份，约定原告为座落于松江区新松江路1188弄的檀香花苑小区提供物业服务；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：……单体别墅1.35元/月/平方米……；物业服务费按季交纳，业主应在每季的第一个月履行交纳义务；业主和物业使用人逾期(超过六个月)交纳物业服务费的，从逾期之日按应缴费用每日千分之三加收滞纳金；本合同期为二年，自2013年4月1日起至2015年3月31日止。合同还对其他相关事宜进行了约定。 另查明，庭审中，原告向法庭提交了缴费通知单5份，欲证明原告分别于2008年、2009年、2010年、2011年、2012年向被告发出缴费通知，因不知晓被告其他地址，故送至被告系争房屋的信箱中。被告则表示没有收到缴费通知单，被告在2011年前房屋空关期间还会过来，但没有看到缴费通知，2011年7月被告的房客居住进去后，也没有反馈有收到缴费通知。 2013年1月15日，原告委托律师向被告户籍地寄送了物业费催款的律师函一份，告知被告尽快支付物业费。庭审中，原告表示，2013年1月原告查到被告的户籍地后，于2013年1月15日向被告的户籍地发送了上述律师函。被告则表示原告寄送的地址不是被告的居住地，而被告的户籍地是有人居住的，被告的户籍地也没有收到律师函。 庭审中，原告表示，被告陈述此前系争房屋是空关的，则被告应自行保管和留意好个人财物，而原告是负责整个小区安全的，原告已履行了应当履行的义务；对于时效问题，被告也承认，2011年9月被告曾去原告处交纳2011年9月的物业费，原告向被告催讨过2007年7月至2011年9月的物业费，被告没有同意支付，即至少原告在2011年9月催讨过物业费，故至少应从2011年9月起追溯前面两年的物业费，原告现在没有证据证明缴费通知单已投入被告信箱，2008年至2012年也没有通过除向被告信箱投递等其他方式送达缴费通知单。被告表示其在2004年12月至2007年6月缴纳物业费时，是原告出具的发票，后期是否仍是原告提供的物业服务，被告不清楚；2011年9月，被告与原告交涉过物业费的问题，当时原告要求将前面物业费一起交掉，但被告拒绝交纳2007年7月至2011年8月的物业费，所以被告没有交成，至于2011年9月的哪一天交涉的被告不清楚了。本院亦告知被告如果其就物业服务合同的真实性有异议，可向系争房屋所在的小区业主委员会核实，并在庭审后7日内向法庭提出，被告逾期并未提出异议。 诉讼中，原告向本院提交了上海市松江区方松街道檀香小区居委会于2014年9月16日出具的证明一份，载明新松江路888弄与新松江路1188弄是同一个小区(檀香花苑)，被告对于其名下的系争房屋位于檀香花苑小区亦未提出异议。 以上事实，由上海市房地产登记簿、物业服务合同、律师函及收寄邮件封发清单及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：首先，业主委员会与业主大会依法与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告是本市松江区檀香花苑小区的物业管理单位，其分别于2006年、2009年、2010年、2012年和2013年与檀香花苑小区业主大会或业主委员会签订了五份《檀香花苑物业服务合同》，约定自2006年4月26日起为该小区提供物业服务至2015年3月31日止，因此，上述物业服务合同对被告有约束力。至于被告辩称的自己家中曾经失窃，而原告对此没有明确说法的意见，因被告并未举证证明原告对此有重大过失，故本院对此不予采纳。其次，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，被告认为原告主张的部分物业管理费超过了诉讼时效，自己只愿意承担2012年8月12日以后的物业管理费，而原告则认为其已向被告投递了缴费通知单，也寄送了催缴费用的律师函，故本案原告的主张并未超过诉讼时效。本院认为，原告虽然向本院提交了2008年、2009年、2010年、2011年、2012年向被告发出的缴费通知单，但原告并未提供证据证明其当年已将上述缴费通知单送至被告系争房屋的信箱中，且原告也并未采取其他方式予以送达，故本院对此不予采信。2013年1月15日，因原告查找到被告的户籍地后，向该地寄送了物业费催款的律师函，虽然被告不承认其收到了上述律师函，但庭审中，被告自己也陈述其本人不在系争房屋处居住，而被告的户籍地是有人居住的，故原告发出的律师函应当能够送达给被告，因此原告主张权利的意思表示具有诉讼时效中断的效力；此外，2011年9月份，被告到原告处交涉物业费的问题时，原告亦向被告提出了将前面的费用一起交掉的要求，此亦产生诉讼时效中断的效力。庭审中，鉴于被告表示自己于2011年9月份哪一天去原告处不清楚了，而原告对此没有证据予以证明，故本院酌定被告承担本案物业管理费的起算时间从2009年10月1日起。再次，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原告按约为包括系争房屋在内的檀香花苑小区提供了物业服务，被告理应支付物业管理费，基于本院以上分析并结合原告的诉讼请求，被告应承担物业管理费的期间为2009年10月1日起至2013年12月31日止，被告应承担物业管理费的金额为361.10平方米′1.20元/月′44个月(2009年10月至2013年5月)＋361.10平方米′1.35元/月′7个月(2013年6月至2013年12月)＝22,478.47元。最后，原告撤回要求被告承担滞纳金的诉讼请求，系对其自身权利的处分，于法不悖，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 被告蒋玮于本判决生效之日起十日内支付原告上海世浩物业管理有限公司2009年10月1日至2013年12月31日的物业管理费22,478.47元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费757元，减半收取378.50元，由原告上海世浩物业管理有限公司负担197.50元(已付)，被告蒋玮负担181元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 洪 飞 二〇一四年九月二十六日 书 记 员 李 俊 |
