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（2013）奉民三(民)初字第741号 原告上海铭宇家具制造有限公司。 法定代表人谢祖浪，总经理。 委托代理人王志全，上海市金石律师事务所律师。 委托代理人于元良，上海市金石律师事务所律师。 被告褚林萍。 被告徐金华。 委托代理人褚林萍（系被告徐金华之夫），住同被告徐金华。 原告上海铭宇家具制造有限公司诉被告褚林萍、徐金华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月4日立案受理，依法适用简易程序，后依法组成合议庭于2013年7月10日、2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告法定代表人谢祖浪及其委托代理人于元良、被告褚林萍均到庭参加了诉讼。被告徐金华到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告上海铭宇家具制造有限公司诉称，被告褚林萍与被告徐金华为夫妻，两被告为系争房屋权利人。2012年2月28日，原告通过上海环申房地产经纪有限公司找到被告褚林萍，并与被告褚林萍签订了《厂房租赁合同》，约定被告褚林萍将坐落于上海市奉贤区奉城镇头桥社区蔡家桥的厂房租赁给原告。签约当时，被告褚林萍夫妻信誓旦旦对原告讲，该厂房属于其个人所有，并可以合法出租。作为专业的房产中介公司，上海环申房地产经纪有限公司也对被告夫妻的说法做了明确肯定。2012年2月初，原告将押金人民币（下同）30,000元交付被告褚林萍后开始进行装修、招收工人。2012年3月16日、3月26日，原告又分两笔将6个月的租金240,000元汇入了被告徐金华担任法定代表人的上海奇列电器有限公司。令原告没有想到的是：原告3月1日起才开始生产，2012年5月29日即被当地拆迁办切断了厂房的电源，并口头告知原告该厂房属违章建筑。2012年6月20日前后，就在原告四处寻找厂房之时，该厂房即被拆除，原告的很多设备、材料都没有来得及搬离。而被告夫妻给原告发送告知书的时间却是2012年7月2日。事后，原告了解到，被告夫妻所述“属于其个人所有，并可以依法出租”的厂房，确实只是违章建筑。但当原告就损失问题与被告协商时，被告夫妻却只同意退还原告50,000元（已退），对于原告的其他重大损失，被告拒不赔偿。故原告诉讼来院，要求判令：1、确认原告与被告褚林萍签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告褚林萍退还已交租金220,000元；3、被告褚林萍赔偿损失1,570,120.20元（人员工资507,195元、厂房装修费415,125.20元、办公室装修费30,000元、油房装修费168,000元、工人租赁宿舍房租损失44,800元、搬场费185,000元）；4、被告褚林萍就上述诉讼请求第2、3项支付利息，按银行同期贷款利率，自起诉之日计算至判决生效日止；5、被告徐金华对被告褚林萍的上述应承担的责任承担连带责任。 原告针对其诉称向法庭提供了如下证据： 1、厂房租赁合同及费用支付凭证一组，证明原告曾与被告签订租赁合同，原告支付了30,000元押金和240,000元租金，被告褚林萍将其拥有的厂房租赁给原告使用，后来证明这个不是合法拥有的厂房，其实是违章建筑，所以租赁合同是无效的，两被告没有将真实的情况告知原告，所以由此产生的资金投入被告应该承担。 2、装修合同及付款凭证、装修工程使用合同及付款凭证、购销合同及付款凭证各一组，证明原告聘请了装修公司，装修款415,125.2元是损失；原告聘请了装修公司，装修款30,000元是损失；原告购买了油房，支付的款项168,000元是损失。 3、宿舍租赁合同、搬场运输协议书、工人工资各一份,证明原告为工人租赁宿舍损失44,800元；违章建筑导致要搬场，原告损失185,000元；两个部门的员工分别留下三个月和两个月的工资损失507,195元。 4、新的厂房合同一份，证明原告无奈重新租赁场地，导致损失扩大。 5、告知书一份，证明被告在房屋已经拆除、设备全无的情况下才告知原告，相关的情况之前都没有如实告知，被告一直隐瞒房屋其实是违法建筑的问题；证明被告要求原告搬离的事实，对于被告说的损失由原告承担原告是不认可的。 6、收据及租地合同一份，证明租赁涉案的土地之后，原告又租赁了别人的地方，一年费用是6,000元，证明还有其他损失。 7、照片一组，证明原告进行了装修的事实。 8、公证书和照片光盘一份，证明原告进行了装修，也有大量的物品在厂房内。 9、行政处罚决定书一份，证明被告出租给原告的房屋是违章建筑，给原告造成的损失应当由被告赔偿。 两被告辩称，被告认为租赁合同是有效的；原告支付了六个月的租金，原告已使用了三个月厂房，被告愿意退还三个月的租金，被告已退还50,000元；对于原告的其余诉讼请求都不认可；对于事实理由，原告说的拆除时间不对，应该是2012年7月12日正式开始拆除的，之前预先在4月份政府已经告知了原告。被告和园区签订了协议，可以作为工业用地的，被告造了厂房，认为是合法的使用。 两被告针对其辩称向法庭提供了如下证据： 1、照片一组，证明厂房里面没有装修。 2、情况说明一份，证明政府在4月份就通知原告要拆违了。 3、小企业项目投资协议书和补充协议三份，证明被告与政府签订协议，现在政府收回了土地导致合同无效，被告是向政府合法购买的土地。 经当庭质证，原、被告对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1真实性无异议，但认为租赁之前被告告知原告这个土地虽然是工业用地，但是没有手续的。对证据2真实性有异议，认为提供的装修合同、购销合同产生的日期在租赁合同之前，价格被告不清楚，办公室装修还存在的，厂房装修被告认为从拆之前的照片来看没有什么装修，油房在拆的时候与被告出租出去的时候基本一样，没有什么东西。对证据3真实性均不清楚，工人的房租损失和工资与被告无关，由于当时奉城政府同意帮助原告搬迁，但原告拒绝了，所以搬迁费用不应该由被告承担。对证据4真实性无法确认。对证据5真实性无异议，但认为政府从4月份开始就多次通知原告，土地是小企业投资项目，是不办理相关产证的，且租赁合同第10条约定政府依法提前回收土地的话，互不承担责任的，故被告不应承担责任。对证据6真实性无异议，但认为与被告无关。对证据7认为这些物品都由政府在保管，原告要的话随时可以还给原告的。对证据8真实性无异议，但认为这些东西在哪里被告不清楚。对证据9真实性无异议，但认为政府是无权确定违章建筑的，也无权作出这个行政处罚。对于被告提供的证据，原告对证据1真实性无异议，认为正好证明了原告进行了装修。对证据2无异议，认为与原告提供的行政处罚书是一致的，系争房屋是违章建筑，故损失应当由被告承担；但该情况说明中除了关于违章建筑的部分与本案有关，其他断电、冲突等事实和本案无关。对证据3真实性由法院核对，认为该证据恰恰证明原告租赁的厂房被相关部门认定是违章建筑导致拆除，被告应当合理安置原告，而被告没有做到，该协议上可以看到被告重新拿了一块地，并获得补偿800,000余元，而原告没有得到任何补偿。 上述原告提供的证据1、5、7、8、9及被告提供的证据1、2，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于原告提供的证据4、6，因与本案无关联，故本院不予认定。对于被告提供的证据3，因被告在限期内未向法庭提供原件，故本院不予认证。对于原告提供的证据2、3，本院将结合证人证言予以认证。 经原告申请，本院传唤证人王某某出庭作证。证人王某某述称，证人所在的公司上海斌昌实业有限公司与原告在2012年春节前签订了装修合同，2012年春节过后，证人公司进场施工，进场后做到五月份。双方已经结算了，但工程款还没有付清，应付40多万，实际支付了380,000元。证人是装修的施工人员，原告将工程款以现金方式支付给证人，证人把钱再给了公司，有一部分款项由证人直接去买材料了。原告还进行了油房、喷漆房的装修，是其他人施工的。油房装修在证人公司的施工前完工。原告的办公室装修是在证人公司施工后进场的，完工在证人公司施工完工之前。证人看到过被告一次，但没有和被告说话。 原告对证人证言无异议，认为证言诚实可信，关于证人收取工程款后，就是证人与其公司之间的关系了。被告对证言不认可，认为不可信，公司款项流程不符合规定，且被告不认识证人。 经原告申请，并经原、被告双方同意，由本院与证人李某某、刘某某、张某谈话并制作谈话笔录，交由原、被告双方质证。 证人李某某述称，证人所在的公司上海优全搬运服务有限公司与原告在2012年6月底签订了搬场运输协议书，在签订协议书后没几天就开始搬场了，搬了大约20几天，搬运的是机器和家具，机器有几台没有搬，是经原告的要求所以没有搬离。搬离的机器和设备是帮原告搬到了两个地方，因为其中一个地方不能安装油房，所以油房搬到另一个地方。油房只搬了设备，外面的不能拆的，所以没办法搬。搬运的费用支付了74,000元的定金和55,500元的第二笔款项，至今未支付最后一笔款项55,500元，因为原告说没有钱支付。证人公司没有给原告开具发票，因为双方约定不开发票的，但证人公司给原告开具了收据，钱款是当天由原告支付给证人的现金。 证人刘某某述称，证人所在的公司上海蓝实机械设备有限公司与原告在2011年底签订购销合同一份，证人是经办人。原告购买的油房是一个包括底漆打磨、修色、面漆、面漆烤房在内的一套设备，由证人公司在原告的车间内搭建夹芯板制作的房间并在其中安装上述设备。设备虽然可以拆卸，但原告买的是材质差的设备，拆完后就达不到继续使用的目的了。设备款共计168,000元，由原告公司的老板或财务打到证人的卡上。因为是2011年的事情，无法调取银行明细提供。证人公司没有给原告开具发票，但开具了收据。 证人张某述称，证人所在的公司上海健翔建筑装饰工程有限公司与原告在2012年2月签订办公室装修合同一份。装修于2012年过完年开工，于2012年3月份完工。装修费用是闭口价30,000元，因为证人公司与原告本来就有合作关系。主要装修了办公室墙面粉刷、地面铺复合地板、铝合金窗、办公室布线。装修款30,000元于3月底支付了现金，没有开具发票，因为约定不含税，所以开具了收据。 原告对上述三份谈话笔录真实性、关联性、合法性均无异议。被告对上述三份谈话笔录认为：1、三位证人在约定时间未出庭，对法庭不尊重，且值得怀疑，所作证词不应采纳。2、关于装修，原告与装修公司签订的合同是他们单方面的说法，应由评估公司进行评估，现评估公司无法评估，故对此不应采纳；认为对委托书公章有问题。3、搬场问题，证人未提供搬运物品数量清单，对证词不予认可，证人在笔录中认可收到的钱款与之前出具的证明内容矛盾，另两公司之间签订的合同，如此大的款项，付款方式却采用现金支付，且未开具发票，不符合正常财务制度，故认为他们签订的合同不可信。4、油房设备款168,000元是单方面的说法，应按设备型号查询相应的价格，起诉状称油房设备在厂房内未搬走，而证人称油房已搬妥，前后矛盾。款项汇入经办人卡里，不符合正常财务制度，故不可采信。证人刘某某称2011年的相关转账证明已无法调取，被告已向银行咨询过是可以调取的，另外证人刘某某称款项于2011年打入他卡内，但设备是2012年才到的，不符合正常的购买方式。综上，证人所述的诸多地方和常规操作不符合，前后矛盾，与事实不符，法庭不应轻信证人的说法。 上述四份证人证言，与原告提供的装修合同及付款凭证、装修工程使用合同及付款凭证、购销合同及付款凭证、搬场运输协议书及收据各一组相互映证，被告虽不予认可，但未能提供反驳的依据，故本院依法对证人证言及原告提供的证据1、证据2中的搬场运输协议书及收据予以确认。对于原告提供的证据3中的宿舍租赁合同、工人工资，因被告未予认可，故本院不予认定。 基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2012年2月28日，原告与被告褚林萍签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告褚林萍将位于上海市奉城镇头桥社区蔡家桥九组XXX号的厂房租赁给原告使用；建筑面积3,350平方米；租赁期限自2012年3月1日起至2021年2月28日止，从2012年1月1日至2012年2月29日为双方交接期（即免租期）；年租金为480,000元，租金六个月为一期支付；双方同意本合同保证金为30,000元，租赁期满，原告完好交还厂房及设施，并付清应付费用后，经被告确认后被告应立即将保证金退还原告；租赁期间，有下列情形之下而致合同提前终止的，双方互不承担责任（如第三方有搬厂补偿的则应归原告）：A：厂房占用范围土地使用权依法提前回收；B：厂房因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；C：厂房因不可抗拒因素而遭毁损、灾失或者被鉴定为危房的。上述合同签订后，被告褚林萍向原告交付厂房，原告向被告褚林萍支付押金30,000元及租金240,000元。2012年5月7日，上海市奉贤区奉城镇人民政府向被告徐金华发出城府第028号《行政处罚决定书》，载明：“经查，被告徐金华于2012年5月7日的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《上海市城乡规划条例》第三十六条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条等有关规定，决定对被告徐金华作出以下行政处罚：自收到本决定书之日起5日内自行拆除建造的建筑面积3,200平方米的违法建筑。限被告徐金华于2012年5月14日前履行行政处罚。逾期不履行处罚决定的，奉城镇人民政府将强制执行。”2012年5月29日，原告知晓系争房屋为违法建筑，被政府要求强制拆除。2012年6月底，原告将系争房屋内大部分设备及物品搬离。2012年7月2日，被告向原告发出《告知书》一份，载明：因国家宏观调控，被告徐金华与奉城镇经济园区管理委员会于2005年12月6日签订的《小企业项目投资协议》被终止，镇政府决定将位于蔡家桥九组，被告徐金华建造的厂房（即原告的生产地点）拆除后，土地收回集体所有；鉴于上述客观情况，双方于2012年2月29日签订的厂房租赁合同即行终止，请原告公司于2012年7月9日前尽快搬迁，逾期未搬迁完成，所造成的各项损失由原告自行负担。2012年7月27日，上海市奉贤区奉城镇规划和环境服务中心就强制拆除位于上海市奉贤区奉城镇蔡家桥村蔡家9组徐金华建造的违法建筑，申请上海市奉贤公证处对该违法建筑现状、该违法建筑内物品清点及过程进行保全证据。2012年8月6日，上海市奉贤公证处出具《公证书》两份。系争房屋于2012年7月至8月被强制拆除。后被告向原告退还租金50,000元。 另查明，系争房屋未取得建设工程规划许可证。 审理中，本院依法申请上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋的搭建、装修（厂房、办公室、油房、阁楼等）进行工程审价，但由于标的物已拆除、当事人提供的资料不能达到计算要求，故鉴定单位将上述审价鉴定项目退回法院处理。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告褚林萍签订的《厂房租赁合同》，违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案租赁合同无效后，被告应当将押金及剩余房屋租金返还给原告，原告使用系争房屋期间为2012年3月1日至2012年6月底，应付租金为160,000元，剩余租金80,000元及押金30,000元，其中被告已退50,000元，故对原告要求被告退还租金及押金60,000元的诉讼请求，本院依法予以支持。由于系争房屋属违法建筑，导致房屋在原告租赁期间被依法强制拆除，所造成的原告方的损失应由原、被告双方按照过错责任分担。由于标的物因拆除不复存在，鉴定单位亦无法对原告的装修等损失作出评估，故本院综合考虑双方的过错责任大小、房屋强拆时的现状，认定被告褚林萍应当承担原告厂房、办公室装修损失及搬迁费用损失共计300,000元。原告要求被告支付上述返还租金及赔偿损失费用的相应利息，于法有据，本院予以支持。对于被告辩称双方合同中约定了如遇土地使用权提前回收则双方互不承担责任的辩解意见，本院认为，本案中被告自始并未取得合法使用土地之权利，在土地上建造厂房的行为也不符合法律规定，而房屋的建设施工均由被告实施，该条款约定本身亦有加重原告义务之嫌，故双方的该条约定应为无效，本院对被告该辩解意见不予采信。原告要求被告赔偿油房损失、员工工资损失、宿舍房租损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告徐金华承担连带责任的诉讼请求，因被告徐金华并非本案租赁合同的一方当事人，故原告要求被告徐金华承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告上海铭宇家具制造有限公司与被告褚林萍于2012年2月28日签订的《厂房租赁合同》无效。 二、被告褚林萍于本判决生效之日起十日内退还原告上海铭宇家具制造有限公司租金及押金人民币60,000元。 三、被告褚林萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海铭宇家具制造有限公司损失人民币300,000元。 四、被告褚林萍于本判决生效之日起十日内支付原告上海铭宇家具制造有限公司以上述第二、三项欠款为本金，自2013年3月4日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 五、驳回原告上海铭宇家具制造有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币20,911元，财产保全费人民币5,000元，共计人民币25,911元，由原告负担人民币10,911元、被告褚林萍负担人民币15,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 张 慧 代理审判员 苏 姝 人民陪审员 顾秀英 二〇一四年九月二十三日 书 记 员 郑伟丹 |
