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（2014）松民三(民)初字第2258号 原告亿吉福(上海)餐饮管理有限公司。 法定代表人夏彦蕴。 委托代理人李梅。 被告上海乐颂坊商业经营管理有限公司。 法定代表人黄秀妹。 委托代理人吕佳镔，上海润一律师事务所律师。 委托代理人张琪宗，上海润一律师事务所律师。 原告亿吉福(上海)餐饮管理有限公司(以下简称“亿吉福公司”)与被告上海乐颂坊商业经营管理有限公司(以下简称“乐颂坊公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法适用简易程序于2014年8月5日公开开庭进行了审理。原告亿吉福公司的委托代理人李梅、被告乐颂坊公司的委托代理人吕佳镔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿吉福公司诉称：原、被告协商一致，于2014年2月28日提前解除原有的上海市松江区松汇中路XXX号B座203单元房屋(以下简称“系争房屋”)的租赁合同。原告于2014年2月28日搬离并将系争房屋返还被告，原告还结清了包括煤气费、电费、水费、物业管理费、租金等的所有相关款项。被告承诺在原告返还房屋并结清款项后，退还原告支付的各项押金及预存款余额合计12,173.30元。此外，应被告要求，原告已将相关押金收据、电卡、出入证等材料交给被告，用于被告进行内部退款流程，但之后原告多次向被告催款，被告一直拒绝返还。被告还称楼下的108室商户天花板漏水，被告需要进行维修并会发生相关费用约5,500元，被告将从应当返还的押金中直接扣除，对此，原告派出了防水专家排查漏水原因，认为该处漏水并非原告所致，但直至2014年5月21日，原告收到被告提供的费用结算单及现金退款仅6,673.30元，被告私自从应退总额12,173.30元中克扣了5,500元，不予退还。原告认为，原告已履行了缴清相关费用、返还电卡、出入证等义务，被告理应全额返还煤气押金、电卡押金、出入证押金及电费预存款余额等，原告押金及预存款的退款事宜和楼下108室天花板漏水无任何关联，且漏水也并非原告原因造成，原告无需承担任何责任，被告没有任何理由借此克扣部分押金。为此，原告诉至法院，请求判令：被告立即返回克扣的押金余额5,500元。 被告乐颂坊公司辩称：不同意退还5,500元。因为发生漏水后被告一直与原告进行协商，希望原告进行维修，但原告都以不是他们的问题为由作回避；双方曾约定至现场勘验，但原告都没有派人来过，原告提前解约，被告将房屋租赁保证金扣押下来；在双方的结算单上，被告载明了其他应收款项，原告是确认的，被告扣留该款项是没有问题的。 经审理查明：2012年11月，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租系争房屋作为餐饮使用，房屋租赁期限自2012年12月20日起至2017年12月19日止；租赁期间，乙方应合理使用并爱护由甲方提供的该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，在三日内乙方未维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。 合同签订后，被告按约将系争房屋交付原告使用，原告按约支付了租赁保证金和部分租金。此外，原告还根据与被告的口头约定，向被告支付了煤气押金10,000元，出入证押金500元和电卡押金100元。 2014年2月26日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了《〈房屋租赁合同〉提前终止协议》一份，约定双方就系争房屋提前解约一事达成协议，乙方提出自2014年2月28日提前解除系争房屋《房屋租赁合同》的请求，甲方根据《房屋租赁合同》之约定不予退还租赁保证金；乙方同意于2014年2月19日前缴清自2013年11月30日至2014年2月28日的租金、物业管理费59,125.30元；乙方同意于合同解除日即2014年2月28日之前撤离铺内全部营运设备，并将房屋恢复至原状移交给甲方。协议还对其他相关事宜进行了约定。2014年2月28日，原告搬离并返还系争房屋，与此同时，原告还与被告就承租系争房屋所涉的水、电、煤气等费用进行了结算，并将押金收据等退还被告。 另查明，2013年11月下旬，系争房屋厨房地板和楼下108室厨房天花板之间排污的主管道连接处破裂并导致漏水，原、被告双方通过电子邮件进行了多次协商，但对于漏水原因仍有分歧；原告要求被告尽快将煤气押金等款项返还，被告则告知原告，由于原告未及时履行维修义务，被告已对系争房屋厨房间下水管道进行了维修，维修费用为5,500元，此费用将从原告剩余押金中扣除，并通知原告于2014年5月21日至被告物业处领取双方签订的终止协议。 2014年5月21日，原告委托代理人李梅代表原告与被告签订了《商户提前解约流及费用结算单》(以下简称“费用结算单”)一份，载明合同乙方亿吉福(上海)餐饮管理有限公司，商场名称乐颂坊，铺位号203，合同租赁期自2012年12月20日至2017年12月19日止，实际租赁期自2012年12月20日至2014年2月28日止；租金支付截止日2014年2月28日(双方友好协商将203铺10,000元装修押金作为2月部分租金)；应收违约金62,569元；房屋收回日期(租户实际退房日)：2014年2月28日，收回商铺钥匙1把；水费：水表读数96立方(欠384元)，电费：电表读数37.64×40=1,505.60度(退1,957.30元)，已收押金10,600元(注已收押金费用明细：煤气押金10,000元，电卡押金100元、出入证押金为500元)，其他应收款5,500元(注：支付因203铺内厨房间下水道未修理由物业维修的修理费用并给到维修发票原件)，应退款金额6,673.30元，实际退款金额6,673.30元。上述费用结算单签署当日，原告从被告处领取了6,673.30元退款，被告将管道维修费5,500元的发票交付原告，发票显示开票日期为2014年5月20日，付款单位为原告亿吉福公司，收款单位为案外人上海诚巩实业有限公司。 2014年5月22日，原告向被告发出公函一份，载明原告于2014年5月21日收到被告押金等退款6,673.30元，而被告应退还原告的总金额应为12,173.30元，包括：煤气押金10,000元，电卡押金100元，出入证押金500元，预付电费余额1,957.30元减去水费欠款384元，而被告擅自扣除了5,500元用于维修水管，原告完全不同意被告的这笔退款，并已经过多次交涉，阐明了原告的立场，水管破裂和原告毫不相干，更与煤气押金等退回事宜毫不相干。现原告要求被告于2014年5月27日前将剩余的5,500元应退而未退款项退还，逾期不退还，原告将立刻通过法律途径维护合法权益。 庭审中，原告委托代理人陈述其在原告处担任行政主管职务，与被告的洽谈都是原告委托代理人负责的，原、被告间电子邮件的发送双方就是原告代理人和被告的营运主管吴燕；2014年5月21日被告电话联系原告可以拿现款，原告委托代理人过去后电话打给其老板，先签署结算清单领走了6,673.6元，但没有加盖公章，原告不认可5,500元作为维修费用，且被告提供的发票原件所载明的收款单位并非被告。被告则认为当时双方签订费用结算单的时候，被告已把5,500元的收费原因告知原告，原告的员工对此进行了签字确认，故原告已认可5,500元由其承担；因原告拒绝修理下水管道，且物业公司没有维修技术，所以被告聘请了维修管道的公司即上海诚巩实业有限公司代为修理，花费了5,500元，并将相应发票提供给了原告。 以上事实，由房屋租赁合同、电子邮件记录、发票、提前解约流及费用结算单、公函、提前终止协议以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：本案的争议焦点为被告是否应当返还原告扣留的押金5,500元。首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同提前终止协议均系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应按约履行。其次，原、被告经协商一致解除合同后，双方仍应对合同解除的后果进行结算处理。本案中，原告虽主张其不同意被告擅自扣留应返还的押金5,500元，但其一，被告在2014年5月21日之前已通过电子邮件告知原告，由于原告未及时履行维修义务，被告已对系争房屋厨房间下水管道进行了维修，维修费用为5,500元，此费用将从原告剩余押金中扣除，并电话通知原告于2014年5月21日至被告物业处领取现款；其二、2014年5月21日，原告的委托代理人代表原告与被告签订了费用结算单，该结算单列明了各项费用收支的明细，包括从押金中扣除的5,500元管道维修费，原告在领取了实际退款6,673.30元后，还收取了被告交付的5,500元管道维修费发票，虽然该发票的收款单位并非被告，但被告的辩称意见亦符合情理，本院予以采信；其三，原告虽主张其并未在费用结算单上加盖公章，但代表原告在结算单上签字的人正是本案原告的委托代理人李梅，其不仅是原告的行政主管，负责原告与被告的洽谈，而且从其起诉前电子邮件的收发、领款时与其老板通电话，以及领款后原告公函中的内容分析，原告应知道李梅以原告的名义签署了费用结算单，且对此也没有表示否认，故应视为原告同意李梅的代理行为。综上，原、被告已经于2014年5月21日签订了费用结算单，原告在已签字确认并领取了结算款项后再起诉要求返还押金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下： 驳回原告亿吉福(上海)餐饮管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告亿吉福(上海)餐饮管理有限公司负担(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 洪 飞 二〇一四年九月十八日 书 记 员 李 俊 |
