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（2014）青民三(民)初字第1528号 原告上海德鑫物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人全志伟，总经理。 委托代理人张冀庆，上海众华律师事务所律师。 委托代理人许佳艺，上海众华律师事务所律师。 被告李耿辉，男，1977年9月24日生，汉族，住上海市青浦区。 委托代理人温易玲，女，1982年10月11日生，汉族，住上海市青浦区。 原告上海德鑫物业管理有限公司诉被告李耿辉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由代理审判员陈娟娟独任审判。本案于2014年5月12日适用小额诉讼程序第一次公开开庭进行了审理，原告上海德鑫物业管理有限公司的委托代理人张冀庆到庭参加诉讼，被告李耿辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席开庭审理。因案件审理需要，本案于2014年5月27日裁定转为普通程序审理，由审判员俞向红、人民陪审员董枫林、陶惠萍组成合议庭，并于2014年8月27日第二次公开开庭审理，原告上海德鑫物业管理有限公司的委托代理人许佳艺、被告李耿辉的委托代理人温易玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海德鑫物业管理有限公司诉称：被告自住房屋后，按物价局核定的物业管理收费标准，每月物业管理费按建筑面积每平方米收取人民币1.50元，被告现有房屋建筑面积222.31平方米，每月管理费为333.47元。被告起先尚能按期支付物业管理费，但自2013年1月1日起开始拖欠，截止2013年12月31日止共拖欠物业管理费4,001.58元。原告就被告拖欠物业管理费事宜多次与被告协商要求其缴纳，但被告仍拒绝支付。无奈，原告只得诉诸法院，要求判令被告支付2013年1月至2013年12月的物业管理费4,001.58元。 被告李耿辉辩称：原告很多方面做得不好，比如换灯，报修了很多次都没有换；对讲机坏了报修也无人修；小区内有群租现象；车辆停放混乱，快递小面包车在小区内快速行驶等。故不同意支付物业服务费。 经开庭审理查明，被告系房屋的产权人之一，该房屋属联列住宅，建筑面积为222.31平方米。2010年11月，原告与上海市青浦区金水湾小区业主委员会（下简称金水湾业委会）签订《物业服务合同》，约定由原告对金水湾小区进行物业管理，物业服务费收费标准为：别墅（二期·三期）：1.50元/月/平方米（其中：综合管理服务费：0.35元/月/平方米，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.12元/月/平方米，公共区域的清洁卫生服务费用：0.27元/月/平方米，公共区域绿化养护费用：0.45元/月/平方米，公共区域秩序维护服务费用：0.31元/月/平方米）。合同第五条约定原告提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业构成，详见附件一；（二）物业平面图，详见附件二；（三）综合管理服务标准，详见附件三；（四）公共区域清洁卫生服务标准，详见附件四；（五）公共区域秩序维护服务标准，详见附件五；（六）公共区域绿化日常养护服务标准，详见附件六；（七）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（八）公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准，详见附件八。物业服务费用按季交纳，业主应在每季第一个月履行交纳义务。委托管理期限为2010年11月18日起至2012年12月31日止。合同附件一、三、四、五、六、八分别对上述物业服务的五个内容的具体服务要求进行了约定，附件一约定：小区经理属下管理人员4人、保安20人、维修2人、保洁7人、绿化6人；附件三约定了关于管理处设置、管理人员要求、服务时间、日常管理与服务的内容；附件四约定了楼内、楼外公共区域的道路、地面、公共灯具、天台、屋顶、消防设施等各类公共区域、设施的清洁工作；附件五约定了人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施和救助、车辆管理的内容，其中门岗：（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区……技防设施和救助（监控岗）：小区内应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息……附件六约定了草坪、树木、花坛、花境的养护工作；附件八约定了公共部位、消防系统、避雷系统和弱电系统的运行、保养和维修服务内容。合同期限届满后，金水湾业委会未与原告续签《物业服务合同》。在业委会换届改选期间，原告继续在金水湾小区从事物业管理服务，直至2013年12月31日。因被告未缴纳2013年1月1日起至2013年12月31日的物业服务费，故原告诉诸法院。 另查明，原告具有上海市物业管理企业三级资质。金水湾小区分一期、二期、三期工程，本案所涉被告物业属于金水湾二期。在金水湾小区存在群租现象、开公司现象，对此原告履行了上门劝阻、制止及上报的义务。对于系争小区内存在的报废车辆长期占有小区公共道路问题，原告曾向居委会反映过，居委会也曾向社区民警反映，但因此车为有主物，故不能强制拉离。 还查明，金水湾小区经理顾陆秀持有物业管理从业人员岗位证书及居住物业小区经理岗位证书，但物业管理从业人员岗位证书未及时进行复检、验证。原告在对金水湾小区的公共区域秩序维护服务、公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务方面存在瑕疵，比如物业管理从业人员配置上没有严格按照物业服务合同的约定，技防设施和救助措施不到位，小区安保监控系统设备因损坏而停止工作，小区内存在较多的房屋漏水问题至今未能解决，小区内网球场护栏损坏，违章搭建问题严重等。 以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的《物业服务合同》及附件、金水湾业委会出具的证明、物业管理企业资质证书、房屋产权证复印件、顾陆秀的物业管理从业人员岗位证书及居住物业小区经理岗位证书，本院出示的上海市房地产登记簿、本院于2013年11月5日对金水湾业委会主任吴某所做的谈话笔录复印件、本院于2014年7月2日对徐泾镇房管办主任张某、徐泾镇京华居委会主任助理孟某所做的谈话笔录等证据予以证明。上述证据经庭审质证，本院予以确认。 在审理中，原告对被告的主张不予确认，认为自己履行了各项物业服务义务，为此，原告提供了其制作的租赁情况统计表、违章搭建统计表、报居委会种蔬菜人家情况表、停工整改通知书16页，用以证明原告履行了劝阻制止、上报义务；提供了农药等发票复印件14页，用以证明自己履行了绿化管理义务；提供了原告报给业委会的申请共用部位维修报告18页，用以证明共用部位维修需经业委会同意才能动用维修基金，原告已履行上报义务，但业委会未批准；提供了对房屋漏水问题向业委会递交的申请以及发给业主的告知书、维修基金征询意见表复印件，共计71页，用以证明业委会至今未批准动用维修基金。被告对上述证据的真实性表示无异议，但认为原告的工作没有取得实际效果，日常管理中长期没有处理小区业主的投诉，被告邻居房屋漏水，原告一直没有修理。 另在审理中，金水湾小区原业委会副主任许某向本院反映：原告保安人数不够，2011、2012年时只剩8个人、管理人员2人、维修人员1人、保洁人数不清楚，绿化是外包给其他人做的。2012年起，原告在物业管理上出现问题，2013年开始原告不再管理了，门卫管理基本上不做了。原告报送给业委会的材料上面都会有业委会的盖章，没有盖章说明未提供过。房屋漏水问题经业委会同意动用维修基金的只有一例，未收到其他业主房屋漏水需要动用维修基金的材料。原告没有做前期征询意见的工作。 根据庭审确认的事实，本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，原告与金水湾业委会签订的《物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按约履行相应义务。合同到期后，金水湾业委会未与原告续签合同，但原告对金水湾小区提供了事实物业管理服务，按照诚实信用、等价有偿的原则，被告理应向原告缴纳相应的物业服务费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。本案所涉《物业服务合同》的附件对原告提供物业服务的五项内容作了具体约定，而原告在综合管理服务、公共区域秩序维护服务以及公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务的履行上与合同约定的具体要求存在一定差距，虽然房屋、安保监控系统的维修涉及业委会对维修基金的审核、批准程序，但原告未能及时、有效地做好动用维修基金的前期准备工作，仍属服务存在瑕疵，原告应当为此承担合同违约的责任，故本院酌定在原告主张的物业服务费总额上予以减收。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第一次开庭审理，视为其放弃了自己的抗辩权利与诉讼权利。据此，依照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告李耿辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德鑫物业管理有限公司物业服务费3,601.42元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 俞向红 人民陪审员 陶惠萍 人民陪审员 董枫林 二〇一四年九月二十五日 书 记 员 胡 晶 |
