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（2014）黄浦民四(民)初字第1179号 原告上海德佑房地产经纪有限公司。 法定代表人邵非。 委托代理人戚韵。 委托代理人孙家琪。 被告曹祖仁。 原告上海德佑房地产经纪有限公司诉被告曹祖仁居间合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后，适用简易程序，依法由代理审判员梅松松独任审判，于2014年6月23公开开庭进行了审理。原告上海德佑房地产经纪有限公司的委托代理人戚韵、孙家琪，被告曹祖仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑地产)诉称，2013年11月18日，原告与案外人鲍某某就上海市人民路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《限时出售定金收付书》，约定鲍某某委托原告以700万元的价格出售系争房屋，委托期限为2013年10月18日至2014年1月18日。原告支付定金5000元。2014年1月4日，原告带被告看房后，被告签署《看房确认书》，约定被告与房屋出售方签订房地产买卖合同或类似合同，以房地产成交价的1％向德佑地产支付佣金，支付日期为签订买卖合同或类似合同当日。同日，被告向原告支付5万元意向金，并签订《房地产买卖居间协议》，约定被告以650万元的价格购买系争房屋，委托期限为2014年1月4日至2014年1月11日。同日，被告签署《佣金确认书》，确认佣金金额为13万元，支付时间为买卖合同成立当日。后被告要求退还意向金，原告于2014年1月6日退还被告意向金。现原告得知被告已实际购买系争房屋，办理产权变更登记日期为2014年4月12日。故原告要求被告支付佣金人民币65000元。 被告曹祖仁辩称，鲍某某在原告处的售价为700万元，原、被告居间协议约定的是650万元，原告无法促成被告与鲍某某达成买卖合同，主动归还被告5万元意向金，并告知被告居间协议无法继续履行。1月下旬，被告通过系争房屋楼下的中介公司购买系争房屋，成交价686万元，另支付税费和中介费共计39万元。 经审理查明，上海市黄浦区人民路XXX弄XXX号XXX室房屋原产权人为案外人鲍某某。2013年11月18日，鲍某某与原告德佑地产签订《限时出售定金收付书》，委托德佑地产独家代理出售系争房屋，委托期限自2013年11月18日至2014年1月18日，委托房价款为700万元(出售方净到手价，所有产生的费用由买家承担)，并授权德佑地产代为收取购房定金。双方约定，在委托期限内，德佑地产为鲍某某找到买受方并通知鲍某某，鲍某某应在德佑地产通知的时间内签订房地产买卖合同，鲍某某或德佑地产代鲍某某收取潜在买受方支付的购房定金，或鲍某某与经德佑地产带看的潜在买受方签订房地产买卖合同则均视为德佑地产完成本协议中约定的委托事项，鲍某某应同时退还德佑地产全部限时定金。鲍某某确认德佑地产为出售系争房屋唯一受托方，德佑地产先行向鲍某某支付限时出售定金5000元。德佑地产未能在本协议约定的期限内找到实际买受方的，不得收取居间服务费，鲍某某可不返还德佑地产已支付的限时出售定金。 2014年1月4日，被告由德佑地产工作人员带领首次进入系争房屋看房，后在《看房确认书》上签字，约定被告或被告的代理人或其他与被告有关联的人(如其直系亲属)不会自行或通过其他第三方与上述房地产的出售方进行买卖，如有违背且双方已完成买卖的，被告自愿按该房地产成交价的1%向德佑地产支付违约金。同日，被告在原告提供的《房地产买卖居间协议》上签字，约定被告以650万元的价格(房东到手价，税费由买方承担)购买系争房屋，并支付德佑地产5万元的购房意向金，德佑地产收到意向金后七个工作日内，被告不得收回意向金，否则应向德佑地产支付违约金为本协议所述总房价款的2％。本协议生效即买卖双方认可德佑地产居间成功，买卖双方应同意分别按照本协议约定的总房价款的百分之一各自支付德佑地产居间报酬。若本协议因故未能实际履行或未完全实际履行一年内，出售方与买受方或买受方的直系亲属或关联企业私下或通过其他第三方签订该房地产买卖合同或以其他方式就该房地产买卖事宜达成一致时，视为德佑地产居间成功，买卖双方同意按本协议约定的标准支付居间报酬。出售方未在该《房地产买卖居间协议》上签字。同日，被告向原告支付5万元意向金。被告在《佣金确认书》上签字，确认佣金金额为13万元，其中65000元由被告自愿代出售方支付，支付日期为买卖合同成立当日。2014年1月6日，德佑地产退回被告意向金5万元。 2014年1月20日，经上海汉秋房地产经纪事务所居间介绍，被告与鲍某某签订《上海市房地产买卖合同》，购买系争房屋，合同约定的转让价款为500万元。1月21日，被告与鲍某某签订《补充协议》，约定出售方的出售价格为686万元，该价格为出售方的到手价格，买卖合同成交价格未包含的186万元作为该房屋的房屋装潢、厨卫设备及附属设施的补偿款。鲍某某交易过程中所产生的相关税费及手续费均由被告代为支付。被告购买该房屋的所有费用为725万元，其中差额部分39万元由居间方代为支付交易过程中出售方所产生的相关税费及购买方所支付的契税，多余部分则作为居间方的佣金。审理中，上海汉秋房地产经纪事务所为被告补开了3万元佣金的收据。2014年3月15日，被告与鲍某某办理系争房屋过户手续，系争房屋产权人于2014年3月24日变更为被告。 以上事实，由原告提供的上海市房地产登记簿、《限时出售定金收付书》、《看房确认书》、《房地产买卖居间协议》、收款收据、《佣金确认书》、转帐凭证，被告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收据以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。原告接受鲍某某委托出售房屋的价格为到手价700万元，与被告方签订的《房地产买卖居间协议》约定的被告购买价格为房东到手价650万元，且原告提供的《房地产买卖居间协议》上出售方未签名，原告提供的证据不能证明其已促成买卖双方签订房屋买卖合同，故原告不得主张居间报酬。被告其后通过上海汉秋房地产经纪事务所购买系争房屋，购买价格低于鲍某某委托原告出售的价格，并支付上海汉秋房地产经纪事务所居间费用，不存在违反居间合同的情形。但被告确实通过原告获得系争房屋出售信息，原告亦为被告提供看房服务和房屋信息，故被告应向原告支付从事居间活动支出的必要费用。为避免讼累，本院对居间必要费用一并予以判明，具体数额由法院根据实际情况确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四百二十四条、第四百二十七条的规定，判决如下： 被告曹祖仁应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德佑房地产经纪有限公司居间费用人民币1000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币1425元，因适用简易程序，减半收取计人民币712.5元，由原告上海德佑房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 梅松松 二〇一四年九月十六日 书 记 员 诸 婧 |
