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（2014）金民三(民)初字第1991号 原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与上海某投资咨询管理有限公司于2008年5月22日签订一份《租赁合同》。根据该合同的约定，原告将位于金山区山阳镇海丰路某号的商业裙房租赁给上海某投资咨询管理有限公司，出租房屋的面积为11769.26平方米，用途为商业；租赁期限为2008年6月1日起至2023年5月29日，其中免租装修期为6个月，免租期为二年（自2010年12月1日计收租金），租金按照每天每平方米0.5元计，月租金为178990.83，租金支付采用先付后用的方式，每二个月为一次支付周期，第一期租金支付日为2010年11月30日，以后每期租金在下期租金到期日前五天内支付下一期租金。合同还对违约责任等作了约定，如被告逾期支付租金的，应向原告支付每日千分之五的违约金。 合同签订后，原告按约向上海某投资咨询管理有限公司交付了租赁物。期间于2008年7月23日，上海某投资咨询管理有限公司与被告向原告发函，称：根据合同第7.1条的约定，项目公司已成立，即日起上海某投资咨询管理有限公司在同原告所签的《租赁合同》中的权利与义务将由被告承担。后至2010年12月1日，被告未履行支付租金的义务，原告当时的法律顾问代表原告向上海某投资咨询管理有限公司发函催缴租金，上海某投资咨询管理有限公司复函称：收到的律师函已转告被告，因此拖欠租金一事事宜请直接与被告联系。后至今被告未向原告支付租金。期间原告曾多次向被告催讨租金，被告均以种种理由拖欠。后被告因经营不善，于2013年7月10日将租赁物移交给了原告，但至今仍拖欠原告租金计人民币4992596.02元。且因被告未按照合同约定支付租金，已构成违约。根据合同第10.3条的约定及相关的法律规定，被告应向原告支付逾期支付租金的违约金计人民币1497778元。 综上，原告认为：被告长期拖欠原告的巨额租金，已构成违约并侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告遂涉诉。请求判令：1.被告支付租金计人民币4992596.02元；2.被告支付违约金计人民币1497778元，并由被告承担本案诉讼费。 被告未作书面答辩。庭审中辩称，原、被告之间确已结束租赁关系，被告对系争租金的金额没有异议。但是，原、被告双方已经达成一致意见，用涉诉房屋上所附着的装潢及产品抵扣系争租金，所以，被告并不拖欠原告租金。在此基础上，被告认为原、被告间合同的权利义务已经全部履行完毕，无涉违约情况，不同意原告违约金的诉请。另外，即使法院支持原告违约金的诉请，被告也认为原告诉请的违约金金额过大，请求法院酌情调整。 经审理查明，坐落于上海市金山区山阳镇海丰路某号的房屋属原告所有。2008年5月22日，原告与上海某投资咨询管理有限公司签订《租赁合同》。合同约定，原告将位于金山区山阳镇海丰路某号的房屋租赁给上海某投资咨询管理有限公司，出租房屋的面积为11769.26平方米，用途为商业配套项目；租赁期限为2008年6月1日起至2023年5月29日，其中免租装修期为6个月，免租期为二年；租金从乙方租赁出租房屋第3年起按人民币0.5元/平方米/天计算，月租金为178990.83元，以后每三年在上年租金的基础上递增5%；租金支付采用先付后用的方式，每二个月为一次支付周期，第一期租金支付日为2010年11月30日，以后每期租金在下期租金到期日前五天内支付下一期租金。合同7.1条还约定，甲方同意乙方在依法取得工商执照后对乙方的合同签订人变更一次。2008年7月23日，上海某投资咨询管理有限公司与被告申请，将《租赁合同》的承租人变更为被告，《租赁合同》所涉承租人的一切权利、义务由被告承担。嗣后，被告按合同约定向原告支付租金。2013年7月10日，原、被告协商一致解除《租赁合同》，被告返还租赁物。 另查明，截止2013年7月10日，被告共需支付原告租金5608379.34元，，被告曾于2011年4月7日向原告支付租金615783.32元，尚欠4992596.02元至今未付。庭审中，被告对于所欠租金4992596.02元予以认可。2013年9月6日，被告向原告申请全额免除拖欠租金，原告并未作出回应。 以上事实，由原告企业法人营业执照、档案机读材料、房地产权证书、《租赁合同》、函告书、付款凭证、申请、情况说明及本院庭审笔录等证据所证实。 本院认为，原告与上海某投资咨询管理有限公司订立的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。2008年7月23日，经上海某投资咨询管理有限公司及被告申请，《租赁合同》承租人变更为被告，并且之后一直由被告向原告支付租金，原告对此也未持异议，故原合同的权利义务应由被告承担。2013年7月10日原、被告协商解除《租赁合同》，被告尚欠原告租金4992596.02元至今未付，属违约。原告请求被告支付租金4992596.02的诉讼请求，应予支持。《租赁合同》约定，被告逾期支付租金的，应按每日千分之五比例支付原告违约金，以此计算，被告所承担违约金已远远高于尚欠租金，明显过高。现原告自愿将违约金调整为本金的30%，考虑到被拖欠租金时间较长，原告的主张尚属合理，予以支持。 另外，被告要求将附着于租赁物上的装潢及设备用于抵扣所欠租金，原告不予认可，《租赁合同》也未约定可以抵扣，本院不予采信。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下： 一、被告于本判决生效之日起十日内支付原告的租金4992596.02元。 二、被告于本判决生效之日起十日内赔付原告逾期支付违约金1497779元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费28616元，由被告负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 奚利强 二〇一四年九月二十三日 书 记 员 张 倩 |
