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（2013）徐民四(民)初字第3392号 原告（反诉被告）许某甲。 委托代理人虞伟刚。 委托代理人朱震林，上海薛荣民律师事务所律师。 被告（反诉原告）陈某某。 被告（反诉原告）许某乙。 被告（反诉原告）倪某某。 被告（反诉原告）许某丙。 被告（反诉原告）许某丁。 被告（反诉原告）胡某某。 被告（反诉原告）许某戊。 法定代理人胡某某。 上述七被告委托代理人史贵勇，上海市君志律师事务所律师。 第三人上海汇成动拆迁有限公司，住所地上海市零陵路342号南楼。 法定代表人邹子英，董事长。 委托代理人陈照根，上海市君志律师事务所律师。 原告许某甲诉被告陈某某、许某乙、倪某某、许某丙、许某丁、胡某某、许某戊共有物分割纠纷一案，本院于2013年11月8日立案受理后，于2014年1月6日追加上海汇成动拆迁有限公司为本案第三人参与诉讼。本案依法适用简易程序，于2014年3月25日公开开庭进行了审理。七被告于2014年3月27日提起反诉。后本案依法转为普通程序，本院组成合议庭，于2014年5月26日再次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告胡某某暨许某戊的法定代理人、七被告的委托代理人、第三人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，座落于上海市某路某宅某号住房为宅基地私房，户主为陈某某，原告为常住户籍人口之一。2012年该处房屋被征收，原告被核定为安置人口之一。被告陈某某与拆迁单位签订了拆迁补偿安置协议，原告得到某苑某号甲室房屋一套，但原告对其他货币补偿款未进行分割，故原告诉至本院，要求判令七被告支付原告动迁安置款548,534元，具体组成如下：被拆房屋补偿款（681+4,800+1,644.30）*43㎡=306,387元；房屋装饰补偿款500*43㎡＝21,500元；搬迁面积奖1,000*43㎡=43,000元；平衡面积奖1,200*43㎡=51,600元；申购某苑补贴（1,605,580-1,429,042）/2=88,269元；证奖160,000/9=17,778元；过渡费2万元。 七被告辩称，不同意原告诉请。两套某路房屋面积共177.99㎡，由原告和被告许某乙、倪某某夫妇三人共同认购，人均59.30㎡，而原告实际拿到某路某弄甲号甲室89.09㎡二室一厅房屋，超面积29.79㎡，超面积部分不应享有动迁优惠安置商品房政策，每平方米市场价20,000元与优惠价8,000元差价12,000元乘以29.79＝357,480元，故原告应补357,480元。但反诉被告依据政策所得货币补偿款及奖励费为：被拆房屋补偿款306,387元、搬迁面积奖43,000元、平衡面积奖51,600元，申购某路房屋补贴519,333元（总补贴为1,605,580元/3人）、过渡费2万元，其总额为940,320元，扣除已购房屋价款717,976元，还可拿222,344元。应补款项减可拿款项后为135,136元，故原告不但没有少拿还多拿了，故七被告提起反诉，要求反诉被告支付差价135,136元。 反诉被告辩称，反诉原告的诉讼请求毫无道理，反诉被告在拿到一套房屋后，还是可以分得动迁款的。 第三人述称，对原、被告因为动迁款发生的诉讼，第三人不发表意见，但第三人认为原告的计算方式有误。 经审理查明，上海市徐汇区某路某宅某号房屋系宅基地房屋，1991年12月20日沪集宅（上龙）字第石龙-0023号《上海市农村宅基地使用证》记载：土地使用人陈某某，宅基地总面积146㎡，批准使用权面积137㎡。被告陈某某、许某丙系夫妻，原告与被告许某乙系陈某某、许某丙的子女，倪某某系许某乙妻子，许某丁系许某乙、倪某某之子，胡某某系许某丁妻子，许某戊系许某丁、胡某某之女。 系争房屋座落的土地国家依法征收。2012年11月，本案原、被告被核定为安置人口，核定人数8+1人（注：因许某戊系独生子女故+1人）。2012年12月16日，许某乙代表被补偿人陈某某（户）与拆迁人上海市徐汇区征地房屋补偿事物中心、实施单位第三人签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》（以下简称征收补偿协议），因征收所有的上海市徐汇区某路某宅某号房屋，建筑面积387㎡（注：按政策每人43㎡，43*9人＝387㎡），给予被补偿人陈某某（户）补偿。 “征收补偿协议”所涉补偿利益具体组成如下：申购某路某弄乙号乙室房屋，建筑面积88.85㎡，单价8,003元/㎡，总价711,066元；申购某路某弄甲号甲室房屋，建筑面积89.09㎡，单价8,059元/㎡，总价717,976元；申购期房某家园工程（即某家园）丙号房西单元丙室房屋，建筑面积119.53㎡，单价15,507元/㎡，总价1,853,551元；申购期房某家园丁号房西单元丁室房屋，建筑面积90.44㎡，单价16,796元/㎡，总价1,519,030元；上述四套房屋需支付的总价款为4,801,623元；房屋补偿款2,757,491.10元，计算方式：（681+4,800+1,644.30）*387㎡；房屋装饰补偿款193,500元，计算方式： 500*387㎡；棚舍及附属物补偿款7,840元；买断2人2,053,680元（注：陈某某、许某丙放弃申购配套商品房，故给予的货币补偿），计算方式：（18,680+1,000+1,200+3000）*43㎡*2人；搬家补助费27,090元；设备迁移费3,060元；证奖160,000元（注：核定人口超过5人按2证计算，每证8万元）；搬迁面积奖301,000元，计算方式：1,000*301㎡（注：301㎡系核定面积387㎡-2人买断面积86㎡得出）；平衡面积奖361,200元，计算方式：1,200*301㎡；提前搬迁奖2万元；申购某家园房屋补贴2,280,274.20元，计算方式10,860元/㎡*209.97㎡（申购某家园房屋的总面积）；申购某路房屋奖励费1,605,580元，计算方式：①8,000元/㎡*177.94㎡（申购某路房屋的总面积）＝1,423,520元，②2,000元/㎡*91.03㎡＝182,060元(注：91.03㎡系301㎡-209.97㎡得出），①+②＝1,605,580元；过渡费：①某家园丙室（三房）2,500元/月*37月＝92,500元，②某家园丁室（二房）2,000元/月*37月＝74,000元，③某路乙室2,000/月*10月＝2万元，④某路甲室2,000/月*10月＝2万元；上述应补偿货币款总计为9,977,215.3元。被补偿人应收款和应付房款之差额为5,175,592.30元，该款已由许某乙领取。 2013年1月31日，许某乙代表陈某某户与拆迁人及第三人签订2份安置房（期房）认购书，认购了某家园及某路四套房屋，房价款同前述，其中某家园两套房屋确定产权人为许某丁、胡某某、许某戊，某路乙室房屋确定产权人为许某乙，某路甲室房屋确定产权人为许某甲。目前，某路的两套房屋已按认购书的约定分别登记至许某乙、许某甲的名下，乙室实际面积为89.73㎡，甲室实际面积为89.03㎡，某家园房屋仍在建设中，房屋位于漕宝路、虹漕路口。 另查明，按基地选房规则和申购房屋的规定，核定七人（含一独生子女），可以申购四套二房或一套三房、两套二房和一套一房（注：陈某某户核定9人，但因买断2人，故申购房屋应适用核定7人的标准）。实际操作中出于照顾，给了陈某某（户）一套三房，三套二房，但只能某路申购2套，某家园申购2套。 原、被告双方确认某路房屋的市场单价约在2万元/㎡左右。原告认为某家园房屋市场单价约在42,000-45,000元/㎡之间，被告则拒绝对某家园房屋单价表态，其认为原告选择了某路房屋，那么某家园房屋与原告无关。经本院询价，某家园因目前仍在建无直接的交易价格，但根据周边地区的二手房出售行情，某家园房屋单价应在4万元/㎡左右。 审理中，七被告表示无论本诉还是反诉，权利义务都归于七被告一个整体，内部无需再区分。 以上事实，有宅基地使用证、核定表、征收补偿协议、委托书、认购书、付款清单、收款清单、房地产登记簿、房地产权证、告居民书、申购规则以及询问笔录、庭审笔录佐证，本院予以确认。 本院认为，对涉案房屋的征收补偿利益主要分为两部分，一部分为货币补偿，另一部分为因征收人给予被补偿人可申购的配套商品房的价格远低于市场价值而产生之利益。就原告可获得的货币补偿款项，双方并无太大分歧，均认可按原告人头面积计算。但就与配套房屋相关利益，双方争执不一。原告认为应按各自选择申购的房屋享有相关利益，因计入相关申购某路房屋补贴后，实际申购某路房屋无需出资还有盈余，故原告在实际取得某路甲室房屋后，还提起本诉请求要求按其人头面积分得货币款。被告则认为应按申购某路房屋总利益除以申购某路房屋的总人数作为原告可得利益，原告实际得益超出部分应按市场价给予被告补偿，故提起了反诉请求。但原、被告双方均忽略了涉案征收补偿的配套商品房的申购，是在适用7人标准的原则上申购了某路、某家园共计四套房屋，因此在计算房屋得益时应根据申购的四套房屋的总得益在申购人之间平均分配，既不能以原告主张的既得利益为准，亦不能如被告提出的仅计算某路房屋的人均得益。本院根据房屋的申购价格、补贴价格，并参照房屋市场价，原告可获得的房屋利益为1,579,747元，根据涉案房屋征收补偿货币款的组成，原告可分得460,265元（注：上述两项数额计算方式详见附表），原告可得的总利益为2,040,012元，原告实际已获利益为89.03*20,000＝1,780,600元，故原告还可得益2,040,012-1,780,600＝259,412元。据此，七被告还应补偿原告259,412元。七反诉原告还要求反诉被告返还利益不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下： 一、被告陈某某、许某乙、倪某某、许某丙、许某丁、胡某某、许某戊于本判决生效之日起十日内支付原告许某甲征收补偿利益259,412元； 二、驳回反诉原告陈某某、许某乙、倪某某、许某丙、许某丁、胡某某、许某戊的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费9,285元，原告负担4,685元，七被告负担4,600元；反诉受理费1,501元，由七反诉原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 徐 磊 审 判 员 蔡重洲 人民陪审员 严国华 二〇一四年九月十五日 书 记 员 李 蕴 |
