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（2014）沪一中民二(民)终字第1894号 上诉人（原审原告）上海台庆房地产经纪有限公司。 法定代表人孙庆余。 委托代理人范木贵。 被上诉人（原审被告）陈雪芳。 上诉人上海台庆房地产经纪有限公司（以下简称台庆房产）因居间合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日立案受理后依法组成合议庭，于同年7月22日公开开庭进行了审理。上诉人台庆房产的委托代理人范木贵，被上诉人陈雪芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2013年11月5日，陈雪芳确认应付中介费85,000元（人民币，下同）。 陈雪芳经台庆房产古北一期店公司居间介绍，与案外人程宇宁于2013年11月7日签订系争房屋的房地产买卖合同，约定：系争房屋的房地产转让价为420万元；买卖双方应按照国家法律、法规等规定各自在房价款之外承担本交易所产生的税、费及台庆房产之佣金。 陈雪芳另支付给出售方装潢、厨卫设施及附属设施、设备（不含家具家电）补偿款48万元。 陈雪芳2013年12月23日支付给台庆房产43万元，台庆房产代为支付营业税237,300元、契税126,000元、登记费用445元、房产税16,800元后，收取陈雪芳佣金42,000元，2014年1月10日退还陈雪芳7,455元。 出售方曾发手机短信给陈雪芳表示不同意支付房产税，并表示支付了中介费3万元。 2014年3月，台庆公司起诉至原审法院，要求判令陈雪芳支付佣金43,000元。 台庆房产确认出售方支付给其3万元的居间费。 原审认为，居间合同是居间人向委托人如实报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。 台庆房产、陈雪芳对于台庆房产已促成交易可收取居间报酬均无异议，双方争议的是居间报酬的金额。台庆房产依据陈雪芳《服务费确认单》上确认的金额85,000元，要求陈雪芳履行给付义务，而陈雪芳认为双方对金额进行过变更并结算完毕，不应再行支付。 法院认为，台庆房产退还陈雪芳7,455元的行为表示其对佣金金额予以了变更，双方已结算完毕，理由如下：一、房屋买卖居间机构一般按照房屋转让价的1%各向买、卖双方收取居间报酬，陈雪芳陈述其在台庆房产告知由陈雪芳一方承担买、卖双方居间报酬的情况下确认该金额的陈述符合常理，台庆房产未如实告知居间报酬由买、卖双方各自负担的事实。二、一般买卖合同的双方关注的是实际收取和实际支付的金额，台庆房产作为专业的居间机构，对于在合同协商的转让价款之外还须额外负担的税、费应当在双方签订买卖合同时明确告知，有些税、费并不是针对所有的买卖合同当事人，台庆房产应根据买、卖双方的实际情况计算出具体金额，并告知买卖双方，而台庆房产并未具体告知，故买卖双方就均不在双方预期范围内的房产税的负担产生争议，台庆房产负有一定的责任。三、陈雪芳只同意支付42,000元居间报酬，是基于陈雪芳为促成合同履行支付了房产税及台庆房产收取了出售方3万元中介费这两节事实。陈雪芳是在该两节事实发生的情形下作出的变更居间报酬的意思表示，而台庆房产退还7,455元的行为是基于对陈雪芳变更要求的确认，双方对变更金额达成了一致，且已履行完毕。 原审法院审理后于2014年6月6日作出判决：驳回原告上海台庆房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币687.50元，由原告上海台庆房地产经纪有限公司负担。 判决后，台庆房产不服，上诉至本院称，上诉人台庆房产与被上诉人陈雪芳签署《服务费确认单》，约定收取佣金85,000元，系双方意思自治表现，原审认为双方之后变更了佣金数额，缺乏依据。上诉人从未同意减让约定的佣金至42,000元，减让佣金仅仅是被上诉人的个人意愿。至于上诉人将7,455元先行退还被上诉人是因为出售方支付相应费用给上诉人，被上诉人不同意并要求上诉人折让服务费，无理取闹，要求上诉人先行退还用于缴纳相应税费剩余的7,455元。由于系争房屋不是出售方的唯一住房，故产生了房产税，被上诉人不愿意承担，之后经协调，被上诉人愿意承担。本案中，上诉人与被上诉人确定的佣金数额是85,000元，不到系争房屋转让价的2%，即使出售方支付了3万元，那么判决确定的佣金数额总共不能少于85,000元。故请求二审撤销原判，改判为支持上诉人的原审诉请。 被上诉人陈雪芳辩称，其不同意上诉人台庆房产的上诉请求。系争房屋过户当天，上诉人的经办人员明确只收被上诉人中介费42,000元，故出售方支付了3万元佣金，对此，被上诉人已经提供了短信，短信内容表明三方已经明确被上诉人仅需支付佣金42,000元。出售方实际到手价为465万元，而上诉人曾告知出售方到手价为468万元，上诉人已从出售方取得3万元中介费，但由于中介费应为房屋转让价的1%，故上诉人不诚信存在欺诈行为。上诉人在退还7,455元的时候，系争房屋已经完成过户，房产证已经取得，贷款也已发放。故请求二审驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人台庆房产已促成被上诉人陈雪芳与案外人程宇宁达成系争房屋的买卖，台庆房产有权收取报酬。由于被上诉人在2013年11月5日确认应付上诉人中介费85,000元，上诉人在收取被上诉人佣金42,000元以后，于2014年1月10日退还被上诉人7,455元，基于上述事实，双方对被上诉人是否还应该支付上诉人中介费产生争议，故本案的争议焦点为上诉人退还被上诉人7,455元的行为是否可以认定双方对中介费的数额予以变更并结算完毕。对此，上诉人称因为出售方支付相应费用给上诉人，被上诉人不同意并要求上诉人折让服务费与先行退还用于缴纳相应税费剩余的7,455元，本院认为，被上诉人提出减让服务费时，上诉人提供的居间服务已接近完毕，双方可以对中介费进行结算，根据被上诉人先前确认的中介费85,000元，其尚欠上诉人中介费43,000元，上诉人完全可以据此用缴纳相应税费剩余的钱款抵扣被上诉人尚欠的部分中介费，但相反，上诉人还退还被上诉人7,455元，由此可以推定双方就变更居间报酬达成一致意见，并已履行完毕。再者，被上诉人提出减让服务费的重大事由为出售方支付中介费3万元，根据《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》，中介服务费的最高收费标准为房地产交易中心登记成交价的2%，系争房屋的登记成交价为420万元，结合上诉人已收取被上诉人佣金42,000元的事实，上诉人在此情形下同意变更居间报酬，亦符合常理。综上，上诉人退还被上诉人7,455元的事实，可以认定双方就中介费的变更达成一致意见并已履行完毕。上诉人再要求被上诉人支付中介费43,000元，违反相关规定亦不符合常理。上诉人台庆房产的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币1,375元，由上诉人上海台庆房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 翟从海 二○一四年九月九日 书 记 员 周 益 |
