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（2014）沪二中民二(民)终字第1080号 上诉人(原审原告)上海亿昌投资发展有限公司。 法定代表人潘文舟。 委托代理人杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。 委托代理人许方钱，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。 被上诉人(原审被告)上海帅菱电器有限公司。 法定代表人傅贤民。 委托代理人陈锡亮，上海郭军律师事务所律师。 原审第三人张念慈。 委托代理人沈春，上海政明律师事务所律师。 委托代理人黄燕华，上海政明律师事务所律师。 上诉人上海亿昌投资发展有限公司(以下简称“亿昌公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人亿昌公司的委托代理人杨状、许方钱、被上诉人上海帅菱电器有限公司(以下简称“帅菱公司”)的法定代表人傅贤民及委托代理人陈锡亮、原审第三人张念慈的委托代理人黄燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2011年1月10日，亿昌公司(甲方)与帅菱公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区友谊路XXX弄XXX号、XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方开设连锁华联超市，房屋面积共377.92平方米，租赁期限自2011年3月15日起至2016年3月14日止，2011年3月14日前为装修期；前两年月租金为人民币(以下币种均为人民币)34,485元，第三年和第四年月租金为36,554元，第五年月租金为38,748元；付款方式为先付后用，2011年1月10日签约之日支付三个月租金，以此类推每三个月支付一次；乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同收回房屋，乙方按照合同总租金的10%向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按日租金的2倍支付滞纳金。合同签订后，帅菱公司使用系争房屋至今，开办华联超市，并向亿昌公司支付押金34,485元，付清了2014年1月14日前的全部租金；其中2013年12月15日至2014年1月14日的租金，系亿昌公司于2013年12月15日支付。 原审另查明，系争房屋中的13号房屋的原权利人为案外人孙某某，15号房屋的原权利人为潘友奇。2013年10月，上海市宝山区人民法院在(2013)宝执字第2982号案件执行过程中，委托上海老城隍庙拍卖行有限公司对系争房屋进行拍卖。2013年12月24日，张念慈通过拍卖方式拍得系争房屋。2014年2月17日，张念慈经核准登记为系争房屋的权利人。 2014年1月，亿昌公司诉至原审法院称，因帅菱公司未按约支付2014年1月15日以后的租金，已构成违约，故请求法院判令：帅菱公司支付2014年1月15日至2014年6月14日的租金182,770元、违约金107,329.20元、滞纳金12,184.60元。 原审审理中，帅菱公司为证明自己的主张，向法院提供以下证据：1、潘友奇、孙某某等人签署的两份委托书，主要内容为，潘友奇、孙某某等人购买的商铺(包括系争两套房屋)，全权委托亿昌公司负责办理商铺交接，签订合同及收取租金等关于租赁的一切事宜，该证据是亿昌公司与帅菱公司签订合同的时候，亿昌公司交给帅菱公司，证明亿昌公司与房屋原权利人之间是委托关系；2、2013年12月9日上海老城隍庙拍卖行有限公司告知书与拍卖公告，证明房屋拍卖的情况都是公示的，当时亿昌公司并没有提出其与房屋原权利人之间的租赁关系；3、2013年12月16日帅菱公司向亿昌公司发律师函，证明帅菱公司不支付2014年1月15日后的租金，是帅菱公司得知拍卖而行使的不安抗辩权，该函被退回；4、委托书与告知书，证明上海市宝山区友谊路XXX号、1899弄7号、21号1层房屋的租赁情况是和本案相似的，亿昌公司与房屋权利人都是委托关系；5、亿昌公司工商资料信息，证明亿昌公司的最大股东是潘友奇，如果租赁成立，亿昌公司和潘友奇是串通的；6、上海亿海茶叶市场经营管理有限公司与潘友奇、孙某某分别签订的《房屋租赁合同》以及一份空白的《房屋租赁合同》，该组证据都是2013年12月亿昌公司提供给帅菱公司的，要求帅菱公司与上海亿海茶叶市场经营管理有限公司签订租赁合同，落实帅菱公司次承租人的地位，但是帅菱公司没有同意。亿昌公司对证据1、4、6不清楚，对证据2、5真实性无异议，证据3没有收到过。张念慈对上述证据的真实性均无异议，并表示，上海市宝山区友谊路XXX弄XXX号XXX室等房屋的原权利人杨绍胜以及上海市宝山区友谊路XXX弄XXX号XXX层房屋的原权利人陈雄都是亿昌公司的股东，张念慈有理由怀疑，亿昌公司股东和公司共同串通，寄希望于继续控制系争房屋。 亿昌公司为证明自己的主张，向法院提供以下证据：1、2010年10月6日亿昌公司与潘友奇、孙某某签订的两份《商铺租赁合同》、收据存根，证明亿昌公司与原产权人之间是租赁关系；2、2012年6月8日潘友奇、孙某某出具的撤销委托函，主要内容为，潘友奇、孙某某曾出具由亿昌公司对本人名下的部分商铺进行管理的委托书，因工商注册基本结束，撤销委托书，潘友奇、孙某某与亿昌公司的关系仍以2010年10月6日签署的租赁合同为准，该证据也证明亿昌公司与潘友奇、孙某某是租赁关系，当时将委托书与产证一起提供给租户，由租户办理工商登记，当时亿昌公司不想公开与产权人的租赁合同，因为里面有租赁价格等事项，委托书仅仅为了给租户办理工商登记而制作，亿昌公司与原产权人之间没有委托关系，而是租赁关系。帅菱公司表示，对上述证据的真实性有异议，形成时间不可能是2010年10月6日，合同不可能保存得如此完好，而且如果合同是真实的，在拍卖的时候是需要提供的，合同约定房屋拍卖亿昌公司有优先购买权，但是亿昌公司没有行使。撤销委托函指向不明，如果是给帅菱公司的，帅菱公司并没有看到，既然亿昌公司没有给过帅菱公司，那委托是有效的。张念慈表示，亿昌公司提供的撤销委托函说明亿昌公司出具过委托书，拍卖的时候应该需要原权利人提供房屋基本情况，但是原权利人只提供了亿昌公司、帅菱公司之间的租赁合同。 原审审理中，帅菱公司及张念慈表示，如果认定帅菱公司与张念慈发生租赁关系，双方之间的租赁关系不需要在本案中处理。 原审法院经审理后认为，根据亿昌公司提供的撤销委托函、帅菱公司提供的委托书以及当事人的陈述，可以认定亿昌公司在与帅菱公司签订租赁合同时，并未披露亿昌公司与潘友奇、孙某某之间的租赁关系。因此，即使亿昌公司与房屋原权利人之间的租赁关系存在，也对帅菱公司不发生效力。张念慈作为竞买人，在参加系争房屋的拍卖时，获得的房屋租赁信息是亿昌公司与帅菱公司之间的租赁合同，亿昌公司也未及时向竞买人披露其与房屋原权利人之间的租赁关系，故对张念慈也不发生效力。亿昌公司、帅菱公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守并履行。根据合同法关于买卖不破租赁的规定，张念慈在取得系争房屋的房地产权利后，并不影响亿昌公司、帅菱公司租赁合同的效力，但张念慈在房屋权利变动之日起，代替亿昌公司成为房屋的出租人。张念慈房地产权利的登记日期为2014年2月17日，帅菱公司应向亿昌公司支付租金至2014年2月16日止。亿昌公司主张2014年2月17日之后租金的请求，法院不予支持。同时，亿昌公司应将帅菱公司支付的押金转交张念慈。亿昌公司向帅菱公司主张违约金及滞纳金，理由是帅菱公司逾期支付2013年12月15日之后的租金。但根据查明的事实，帅菱公司在系争房屋被公开拍卖前已收到通知，之后张念慈于2013年12月24日竞买成功，因租赁物的权属变更将可能导致亿昌公司丧失出租权，故帅菱公司行使不安抗辩权，仅向亿昌公司支付一个月的租金，符合当时的实际情况，并不构成违约。因此，亿昌公司要求帅菱公司支付违约金及滞纳金的请求，法院难以支持。 原审法院据此作出判决：一、上海帅菱电器有限公司于判决生效之日起十日内，向上海亿昌投资发展有限公司支付2014年1月15日至2014年2月16日的租金38,991元；二、上海亿昌投资发展有限公司于判决生效之日起十日内，向张念慈支付押金34,485元；三、上海亿昌投资发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。 原审判决后，上诉人亿昌公司不服，向本院提起上诉称：亿昌公司与潘友奇、孙某某已签订系争房屋的租赁合同，帅菱公司与张念慈没有证据证明合同在效力上存有瑕疵，该两份合同应属合法有效。帅菱公司在申请营业执照时，需提供产权证、租赁合同等一系列材料，其明知亿昌公司身份为承租人。而张念慈在拍卖时应当发现亿昌公司与潘友奇、孙某某之间的租赁关系。事实上，亿昌公司在拍卖过程中，也曾将其与潘友奇、孙某某之间的租赁关系口头告知法院。根据“买卖不破租赁”的原则，张念慈取得系争房屋产权后，与亿昌公司而不是次承租人帅菱公司存在租赁关系。另外，张念慈系法院追加的第三人，其只能承担民事责任，不应判决亿昌公司向其支付押金。综上，帅菱公司未付租金属于不当行使不安抗辩权，应承担违约责任。故请求本院撤销原判，发回重审或改判支持亿昌公司的原审全部诉请。 被上诉人帅菱公司答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。 原审第三人张念慈述称，其同意原审判决，请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 二审审理中，亿昌公司陈述，其与潘友奇、孙某某租赁合同约定的租赁期限为20年，租金均是以现金方式支付。 本院认为，在法院拍卖潘友奇、孙某某名下财产即系争房屋的过程中，无任何证据显示潘友奇、孙某某或亿昌公司曾将两方的租赁关系告知原审法院或拍卖公司，亿昌公司称其口头告知过原审法院，本院难以采信。在拍卖已成交之后，亿昌公司此时却提出其为系争房屋的承租人，而帅菱公司为次承租人的相应主张，本院对此不予支持。帅菱公司及张念慈均对原审所作认定无异议，判决结果可予维持。为免讼累，原审法院将押金一并判明并无不当。综上，亿昌公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币5,243元，由上诉人上海亿昌投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张晓频 代理审判员 俞 璐 代理审判员 徐 江 二○一四年九月四日 书 记 员 薛凤来 |
