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（2014）沪二中民二(民)终字第1448号 上诉人(原审原告)潘丽芳。 委托代理人刘松涛，上海源孟律师事务所律师。 委托代理人陈邦理，上海市律和理律师事务所律师。 上诉人(原审被告)金乙。 上诉人(原审被告)杨雪军。 上诉人(原审被告)金甲。 法定代理人金乙。 上列三上诉人之共同委托代理人陈永东，上海市东海律师事务所律师。 上诉人潘丽芳、上诉人金乙、杨雪军、金甲因定金合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院(2014)杨民四(民)初字第706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2014年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人潘丽芳及其委托代理人刘松涛、陈邦理，上诉人金乙、杨雪军、金甲共同委托的代理人陈永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，金乙、杨雪军、金甲系上海市宝山区蕴川路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)产权人。2013年10月11日，潘丽芳(乙方)、金乙、杨雪军、金甲(甲方)与案外人上海锐丰房地产投资顾问有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方有意购买甲方所有的系争房屋，房价款人民币(以下币种均为人民币)3,370,000元；首期房价款1,000,000元。第二期房价款1,000,000元，按照银行贷款交易方式支付，待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与甲乙双方的相关约定支付，放款期限以贷款银行为准。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则乙方应于送件当日补足并支付甲方。待贷款或转按揭申请审核通过、买卖合同公证书、借款抵押合同公证书出具、首期房价款付清，甲方名义之抵押登记注销后(若有)，应赴房地产交易中心办理送件手续，待取得收件收据后，房价款1,340,000元由乙方向甲方支付。待甲乙双方办理送件手续后7日内，房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后7日内，对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款30,000元;甲乙双方同意在签订本协议后60日内共同赴丙方处签订买卖合同或类似合同，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还;在本协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下，甲丙双方同意乙方可以增加、减少或变更买卖合同中的买受人，且乙方依据本协议或相关补充协议已经部分履行的，视为增加、减少、变更后的买受人已经部分履行，乙方与增加、减少、变更的买受人关系由其自行协商解决等内容。嗣后，潘丽芳向金乙支付定金共计50,000元。 签订上述居间协议后，潘丽芳与金乙方多次协商房款的支付时间，但均未能达成一致意见。至2013年12月10日，金乙提出潘丽芳需当天支付房款1,000,000元、二三天内支付房款1,340,000元、2014年1月10日前付1,000,000元，且此日期前完成交易过户。潘丽芳未能同意上述付款条件，协商未果，致未能就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。当日，潘丽芳发短信给金乙，称“今日签房屋买卖合同，我们要签，你为什么电话也不接，不回中介来签，你们违约，这样我们只能走法律途径起诉了”。金乙当日回复称“刚才没有看到电话，我们今天来中介谈了，你我都坚持各自的意见，双方对于买卖合同条款协议不成，我方也未违约，赞同通过法律途径解决，省的双方扯皮，出于上海人的善意提醒你冷静思考”。2013年12月12日，金乙发短信给潘丽芳，内容为：“经过家里商量意见是，今后是否成交到时看缘分，我只能优先通知你，这也是对双方负责，至于定金你不必担心，……”。2013年12月14日，潘丽芳发短信给金乙，称：“你发给我的短信中讲今后是否成交到时看缘分，说明你们确定现在房屋不卖给我们了，我想你们还是考虑一下我的意见，明天12月15日双方按下面方案再协商一次，方案一，最好现在按房地产买卖居间协议把房屋卖给我们，……方案二，就按你我上次谈的2014年5月底过户，我加你10万元房价，你净到手347万元，再给你7万元税款，我们各付各的税，2014年1月底付清房款，交房，贷款过户后银行划款到你帐，盼回复，明天具体时间你定。” 2013年12月，潘丽芳向原审法院提起诉讼，称金乙方在居间协议签订后多次变更付款条件，致双方未签订正式买卖合同，金乙方构成违约。故诉请要求：金乙、杨雪军、金甲向潘丽芳双倍返还定金100,000元。 原审法院另查明，截至2013年12月9日，潘丽芳工商银行账户内余额为1,034,811.23元、至2013年12月18日，该账户内余额为1,434,811.23元、至2014年1月16日，该账户内余额为1,300,092.66元。 原审法院再查明，潘丽芳及其丈夫籍东峰、儿子籍豫元原系上海市宝山区长临路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，潘丽芳及籍东峰系上海市宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2013年11月9日，潘丽芳及其家人与案外人就上海市宝山区长临路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，将该房屋出售给案外人，产权在2014年2月左右过户至案外人名某。2014年1月25日，潘丽芳、籍东峰、籍豫元与案外人王莉莉就上海市宝山区蕴川路XXX弄XXX号房屋签订《上海市房地产买卖合同》，该房屋产权于2014年4月登记至潘丽芳及其家人名某。 原审审理中，法院询问双方在签订居间协议时为何未明确约定房款的具体支付日期。潘丽芳述称：第一笔房款1,000,000元在签订正式买卖合同时支付，第二笔因为涉及贷款所以没有约定付款时间，约好签订正式买卖合同时再约定具体的付款时间。而且潘丽芳需要将自有一套房屋出售后再与金乙办理系争房屋的过户手续，因为自有房屋办理过户的时间不能具体确定为哪一天，所以系争房屋也不能确定哪天办理过户手续。金乙述称：签订居间协议都是中介操作，金乙当时没有注意到支付房款的细节问题，潘丽芳也没有告知过要将自有房屋出售后再购买系争房屋，所以金乙根本没有答应过潘丽芳卖掉自有房屋后再办理系争房屋的过户手续。 原审法院经审理后认为，民事活动应当遵循自愿、诚实信用的原则。双方当事人就购买系争房屋达成初步意向，并于2013年10月11日签订居间协议，确定在2013年12月10日前签订正式买卖合同，潘丽芳并支付定金作为担保。上述行为均为双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点系双方未在2013年12月10日签订正式买卖合同的责任方。双方均辩称在此日期前双方屡次协商付款条件，但对方多次更改，法院认为，双方约定在2013年12月10日磋商签订买卖合同，故此日期前双方协商未果的责任在所不论，但可以印证双方对于付款、过户时间等尚未达成一致意见。金乙辩称潘丽芳在2013年12月10日无支付首付款的能力，但根据查明的事实，潘丽芳在当日自有账户余额足以支付1,000,000元，故金乙该辩称法院不予采信；金乙亦辩称潘丽芳名某有两套房屋，故属于限购对象，根据双方居间协议约定，潘丽芳可以另行变更买受人，且潘丽芳名某房屋此前已经签订出售的买卖合同，尚在交易过程中，故金乙该辩称法院亦不予采信。根据查明的事实，可以明确，双方未能签订买卖合同的主要原因系双方对于系争房屋的具体付款条件及过户时间未能达成一致意见，潘丽芳述称其需将自有房屋出售后才能确定办理系争房屋的过户时间，由此可见，双方均未有不履行合同的本意，鉴于房款支付时间、支付金额及过户时间是房屋买卖合同中的主要条款，故双方对于主要条款的磋商未能达成一致意见，双方均未有违约之故意，故双方当事人关于对方违约的辩称意见，法院均不予采信，金乙理应返还潘丽芳支付的定金50,000元。 原审法院据此作出判决：金乙、杨雪军、金甲应于判决生效之日起十日内返还潘丽芳定金人民币50,000元。 原审判决后，上诉人潘丽芳不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清、适用法律错误，潘丽芳无违约的故意，并为购买系争房屋作了大量准备工作。所谓未能达成一致意见是金乙方为达到不履行居间协议的目的而找的借口，其违约故意十分明显。故请求撤销原审判决，改判支持潘丽芳原审全部诉讼请求。 金乙、杨雪军、金甲针对潘丽芳的上诉请求，共同辩称：不同意潘丽芳的上诉请求，潘丽芳应对未按时签订系争房屋买卖合同承担违约责任。 上诉人金乙、杨雪军、金甲亦不服原审判决，向本院提起上诉称：潘丽芳隐瞒了其名某原有两套房屋的事实，因其违反限购政策，故其在约定的2013年12月10日无法签订系争房屋正式的买卖合同，应当承担违约责任。故请求撤销原审判决，改判支持金乙、杨雪军、金甲的上诉请求。 潘丽芳针对金乙、杨雪军、金甲的上诉请求，辩称：不同意金乙、杨雪军、金甲的上诉请求，请求改判支持潘丽芳的上诉请求。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本案审理期间，潘丽芳表示双方约定第二期房款通过银行贷款方式支付，故具体时间未定，应按银行审核流程所需时间来定。金乙、杨雪军、金甲则表示在居间协议上并未勾取银行贷款选项，故该笔房款不涉及银行贷款。本案审理中，金乙、杨雪军、金甲于2014年8月27日向本院申请撤回上诉。 本院认为，根据查明的事实，潘丽芳与金乙等所签订的居间协议虽对系争房屋总价及房款分三期支付进行了约定，但对支付的具体时间、房屋交付日期、产权过户、以及相应的违约责任等事宜均未作约定，缺少房屋买卖合同必要的条款，客观上存在进一步协商的需要。从查明的事实及双方陈述的情况看，潘丽芳因政策原因需要将其名某原有房产出售后，方可进行系争房屋的产权登记事宜。此外，双方在审理期间就第二期房款是否通过银行贷款方式进行支付亦发生争议。退而言之，即使如潘丽芳所述双方原本对第二期房款应通过银行贷款方式支付已协商一致，但居间协议中对该笔房款的最后支付期限也未明确约定。鉴此，原审法院认定双方对系争房屋的具体付款条件及过户时间等未能达成一致意见，并无不妥。现潘丽芳与金乙、杨雪军、金甲均主张对方对未能签订正式买卖合同应当承担违约责任，但双方所提供的证据，均不足以支持各自的观点。在此情况下，不应将未能签订正式买卖合同的责任归咎于任何一方，故原审法院判令金乙、杨雪军、金甲返还定金50,000元，并无不当，本院予以维持。金乙、杨雪军、金甲在本案审理期间申请撤回上诉，于法不悖，本院予以准许。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,050元，由上诉人潘丽芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁康威 代理审判员 徐 江 代理审判员 姚 跃 二○一四年九月四日 书 记 员 何 倩 |
