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（2014）沪二中民二(民)终字第1456号 上诉人(原审被告、反诉原告)张洪清。 被上诉人(原审原告、反诉被告)乔兰兰。 上诉人张洪清因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张洪清、被上诉人乔兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明： 一、2012年4月7日，张洪清(甲方)与乔兰兰(乙方)签订《门面租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区呼玛路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方，月租金人民币(以下币种均为人民币)3,700元，租期2012年4月1日至2013年3月31日。合同尾部的收据联内容为，收到乔兰兰房租费7,400元、押金3,700元，清扫费、治安费300元。 二、2013年4月5日，张洪清(甲方)与乔兰兰(乙方)的代理人李永喜签订《门面租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，月租金3,800元，租期2013年4月1日至2014年3月30日。合同尾部的收据联内容为，收到李永喜房租费11,400元、押金3,700元，清扫费、治安费300元。 三、2014年3月20日，张洪清(甲方)与乔兰兰(乙方)的代理人李永喜签订《门面租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，月租金4,200元，租期2014年4月1日至2015年3月30日。合同尾部的收据联落款没有签名，但写有“款到4月1日付清”。 四、上述三份租赁合同的格式基本相同，合同2.2条均约定，租赁期内，甲方不得无故收回房屋，甲方中途收回，乙方有权拒绝，并且要赔偿乙方一个月租金。合同3.1条均约定，乙方在租赁期内不得退房，如中途退房，甲方有权拒绝，并且要赔偿甲方一个月租金，押金不退。合同第4条补充协议约定，在租赁期内，乙方不得破坏房子结构，墙面等房间设施，乙方如需装潢其费用由乙方处理，租赁到期后，乙方所投资的室内外装潢，装修必须无条件，无损，无价的移交给甲方。 五、张洪清向乔兰兰交付系争房屋后，乔兰兰于2012年4月对房屋进行装修，之后一直经营房屋中介，并付清2014年3月31日前的全部租金。现乔兰兰起诉至原审法院，要求张洪清返还转让费8,000元、押金7,400元、清扫费600元，并赔偿一个月租金4,200元，还赔偿房屋固定装修费用3万元。张洪清则提出反诉，要求乔兰兰返还系争房屋，按每日140元支付2014年4月1日至返还房屋之日的租金，支付2014年3、4月水电费515.50元，并赔偿一个月租金4,200元。 2014年4月11日，原审法院对本案进行诉前调解，双方当事人确认合同于当日解除，并约定三日内进行房屋交接。2014年4月14日，双方因对系争房屋内的固定添附处置产生争议，未办理房屋交接。 原审法院审理中，乔兰兰向原审法院提供2014年3月25日与张洪清面谈时的录音，证明张洪清同意退还转让费8,000元及押金。张洪清表示，真实性不予认可，当时不知道录音，且录音内容不完整，而且面谈了一个小时左右，但是乔兰兰只提供了几分钟的内容。 关于水电费，张洪清向原审法院提供抄见数清单，证明截至2014年5月1日，发生电费463.20元、水费52.30元。张洪清陈述，水、电总表下面有四个分表，系争房屋是其中的一个，两年内乔兰兰都是根据抄见数清单付水电费的。乔兰兰陈述，之前都是按照张洪清提供的清单交费，但现在对电费单价有异议。 原审法院认为，张洪清与乔兰兰分别签订三份《门面租赁合同》，就系争房屋连续三年建立房屋租赁合同关系，三份合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守并履行。根据合同约定的期限，至2014年4月1日，前两份租赁合同已分别到期，双方开始履行第三份租赁合同，双方在诉前调解时已确认租赁合同于2014年4月11日解除，故本案对合同解除的后果以及双方各自的诉请进行判定。 关于转让费8,000元，张洪清虽辩称已支付给上一家承租户，但其无法证明乔兰兰与上一家承租户之间有任何的转让关系，且乔兰兰承租系争房屋后自行装修，基本未使用前任租户的设施、设备，故张洪清收取乔兰兰转让费8,000元没有依据，应予返还。关于押金，合同解除后，张洪清应将押金返还给乔兰兰；至于2013年4月5日乔兰兰是否支付押金的问题，原审法院考虑到租赁合同与收据的文本格式，系争租赁合同关系的延续性，以及房屋租赁交易惯例等因素，认定乔兰兰并没有重复向张洪清支付押金，故张洪清应返还押金金额为3,700元。关于清扫费，鉴于两次签订租赁合同时，乔兰兰均向张洪清支付清扫费、治安费300元，可以认定双方对该笔费用作出约定，且乔兰兰已实际履行，现要求返还该笔费用，原审法院难以支持。关于双方分别依据合同第2.2条、3.1条主张一个月租金的赔偿请求，因双方系合意解除租赁合同，上述两条条款中约定的违约情形并未出现，故双方的相应请求，均不予支持。关于固定装修赔偿的问题，因合同第4条补充协议中约定合同到期后室内外装潢无条件移交给甲方，事实上在第一份租赁合同到期时，该条款已经生效，而乔兰兰在第二、三份租赁合同期间并未再次装修，故可以认定乔兰兰在系争房屋增加的固定添附应归张洪清所有，乔兰兰要求赔偿固定装修费用3万元的请求，原审法院不予支持。 合同解除后，乔兰兰应将系争房屋返还给张洪清。关于租金，乔兰兰虽称张洪清于2014年4月1日断电、锁门，但未提供证据佐证，张洪清仅承认断电10分钟左右，对乔兰兰经营基本不造成影响，故乔兰兰仍应支付2014年4月1日起的租金；至于2014年4月11日合同解除后的房屋使用费，因双方在原审法院协调下始终未对进行房屋交接，对损失进一步扩大均有责任，故原审法院确定乔兰兰从2014年4月11日起，按合同租金标准的一半向张洪清支付房屋使用费。关于水电费的问题，根据查明的事实，乔兰兰在两年内都是根据张洪清提供的抄见数清单支付水电费，可以认定双方对该支付方式以及清单所载水电费单价达成合意，乔兰兰也未对用水、用电的抄见数提出异议，故张洪清关于水电费的请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条的规定，原审法院作出判决如下：一、张洪清于判决生效之日起十日内，向乔兰兰返还转让费8,000元；二、张洪清于判决生效之日起十日内，向乔兰兰返还押金3,700元；三、乔兰兰于判决生效之日起十日内，向张洪清返还上海市宝山区呼玛路XXX号房屋；四、乔兰兰于判决生效之日起十日内，向张洪清支付2014年4月1日至2014年4月10日的租金1,400元，并按每日70元的标准，支付2014年4月11日至返还房屋之日的房屋使用费；五、乔兰兰于判决生效之日起十日内，向张洪清支付水、电费515.50元；六、乔兰兰的其他诉讼请求，不予支持；七、张洪清的其他反诉请求，不予支持。 张洪清不服原审法院判决第一、二、四项，向本院提起上诉称：其向乔兰兰收取的8,000元转让费虽在租赁合同中未涉及，但因系争房屋的前一承租人离开时张洪清支付了对方8,000元的装修补偿费，现乔兰兰使用系争房屋的装修，故其不同意返还该转让费。此外，因乔兰兰提前解除合同，故其不同意退还押金3,700元。另，因2014年4月11日后乔兰兰实际并未将系争房屋返还，故应当按合同约定的租金标准支付此后的租金。 被上诉人乔兰兰则辩称：系争房屋在其承租前已空关了三个月，因张洪清答应在退租时可返还转让费其才同意支付，此外，其承租的并非毛坯房，房屋的装修装修价值已包含在租金内，除租金外另收取装修补偿费，合同中无此约定。押金对方在协商时亦同意返还，故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。 本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院审理中，张洪清表示，在签订最后一期租赁合同后，乔兰兰提出解约，双方进行了协商，但因转让费及押金的返还问题协商不成，故其最终不同意乔兰兰提前解除合同。此后，乔兰兰未搬走亦未在约定的日期支付房租，在其上门催讨遭拒付后其切断了系争房屋内的供电约10分钟。2014年4月11日因乔兰兰仍拒付房租其将系争房屋的门锁住想强制收回房屋。 本院认为：张洪清与乔兰兰签订《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守并履行。现双方当事人对于上述合同已于2014年4月11日解除均无异议。关于合同解除后转让费的返还问题，因租赁合同中对于转让费的收取并无约定，原审法院根据查明的事实，充分论述了支持乔兰兰该项请求的理由，本院予以认可。张洪清称，其要求乔兰兰支付转让费是因其向系争房屋前一承租人支付了8,000元的装修补偿费，但张洪清至本院审理时仍未能提供其支付上述费用的依据，故本院对张洪清的该项意见不予采纳。关于押金的返还问题，双方在合同中约定，承租人在付清3个月房租后应另交付押金4,200元，但在实际履行中乔兰兰并未向张洪清支付上述押金。现留存在张洪清处的押金3,700元，系乔兰兰履行与张洪清前一期租赁合同(2013年4月1日至2014年3月30日止)时所支付的押金，鉴于双方并未约定前期合同的押金可自动转为本期合同的押金，而本期合同的押金4,200元在双方签订的合同中明确约定的是另行支付。由于张洪清并未举证证明乔兰兰在履行2013年4月1日至2014年3月30日止的租赁合同过程中存在可不退押金的违约事实，故该期租赁合同中所约定的押金应当返还。本期租赁合同约定的押金4,200元因乔兰兰实际并未支付故合同解除后不存在返还或另行收取的问题。原审法院判决支持了乔兰兰的诉讼请求并无不当。张洪清在本院审理中已明确对于乔兰兰曾提出提前解约的方案不同意，此后，乔兰兰实际亦未搬迁，故此时双方签订的租赁合同并未解除。张洪清强行收回房屋是因乔兰兰的欠租行为。而在双方签订的租赁合同中对于因欠付租金而提前解除合同的，是否可以不退押金并未作出明确的约定。故本院对张洪清的该项上诉请求不予支持。关于合同解除后租金损失问题，原审法院对此已作了充分论述，本院予以认可，理由不再赘述。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币118元，由张洪清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张志煜 审 判 员 吴 俊 代理审判员 马忆蔺 二○一四年九月四日 书 记 员 朱伟静 |
