|
（2014）沪二中民二(民)终字第1544号 上诉人(原审被告)彭丽萍。 委托代理人周学敏，上海申惠律师事务所律师。 委托代理人王风云，上海申惠律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)上海富瑞房地产咨询有限公司。 法定代表人顾琼。 委托代理人王杏菊，上海市新华律师事务所律师。 上诉人彭丽萍因居间合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2014)青民一(民)初字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2014年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人彭丽萍及其委托代理人周学敏、被上诉人上海富瑞房地产咨询有限公司(以下简称富瑞公司)的委托代理人王杏菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，富瑞公司、彭丽萍于2013年5月3日签订了《房产中介代理协议书》，约定富瑞公司为彭丽萍出租位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，当承租方接受并租赁富瑞公司介绍的物业并最终与彭丽萍签署租赁合同时应视为富瑞公司中介咨询服务成功，在富瑞公司中介下，当富瑞公司与承租方签订一年租赁合同并且承租方支付给富瑞公司全部押金和首期租金时，彭丽萍应支付富瑞公司中介费，其中中介费70%，延伸服务费30%。2013年5月8日彭丽萍与案外人长城汽车股份有限公司签订了房屋租赁协议，且案外人长城汽车股份有限公司已将第一个月的租金与房屋押金交给了彭丽萍。现彭丽萍认为因案外人长城汽车股份有限公司只住了短时间，未到期就搬离了系争房屋，给彭丽萍造成了巨大损失，因此彭丽萍不同意支付全部中介费。 2014年1月，富瑞公司向原审法院提起诉讼，称通过富瑞公司中介彭丽萍已与案外人签订租赁合同，富瑞公司已完成居间服务，但彭丽萍迟迟不支付中介费。故请求判令：彭丽萍支付富瑞公司房屋中介费用人民币(以下币种均为人民币)45,000元。 原审审理中，彭丽萍认为双方约定的中介费为40,000元，后富瑞公司确认中介费为40,000元。 原审法院经审理后认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介股份，委托人支付报酬的合同。富瑞公司、彭丽萍签订的《房屋中介代理协议》系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效。本案争议焦点在于：一、《房屋中介代理协议》中约定的给付中介费的条件是否成就。富瑞公司认为依据协议约定，在富瑞公司的中介下，当彭丽萍与承租方签订一年租赁合同并且承租方支付给彭丽萍全部押金和首期租金时，彭丽萍应支付富瑞公司中介费，现条件已经成就，故彭丽萍应支付富瑞公司中介费。彭丽萍认为因富瑞公司未如实向承租方告知彭丽萍用于出租的房屋内没有承租方所需要用的网络，导致承租方仅仅住了一个月就与彭丽萍解除了租赁协议，并导致彭丽萍损失的发生，故富瑞公司为彭丽萍的中介行为是有瑕疵的，中介行为没有完成，彭丽萍不应当支付富瑞公司全部中介费。法院认为中介行为即富瑞公司为彭丽萍出租房屋，当彭丽萍与承租方签订租赁合同时中介行为完成。且对于富瑞公司而言，其已跟彭丽萍确认确有网络的存在，但要求富瑞公司在介绍租赁时就明确知道承租方需要某特定网络要求过高，且提供网络股份的行为属于延伸股份，不属于中介行为，故对彭丽萍的抗辩意见不予采纳。二、是否应当追加承租方长城汽车股份有限公司为第三人。审理中，彭丽萍申请追加长城汽车股份有限公司为第三人，彭丽萍认为该案的审理与承租方有法律上的利害关系，其认为解约协议的签订，与富瑞公司以及承租方均有利害关系。富瑞公司认为解约协议只能约束签署解约协议的双方，与富瑞公司无关，且《房产中介代理协议书》约定中介费由彭丽萍支付，承租方与本案的中介行为无法律上的利害关系。法院认为该案审理的是居间行为，且《房产中介代理协议书》约定中介费由彭丽萍支付，同时解约协议只能约束签订协议的双方，不能约束未在协议上签字的富瑞公司，故彭丽萍与承租方约定的承租方同意彭丽萍不支付中介费的约定不能对富瑞公司收取中介费的权利造成影响。且该案的审理与承租方无法律上的利害关系，故法院对于彭丽萍要求追加承租方为第三人的要求不予支持。综上，法院认为富瑞公司与彭丽萍之间的中介行为已经完成，富瑞公司、彭丽萍约定的在富瑞公司中介下，当彭丽萍与承租方签订一年租赁合同并且承租方支付给富瑞公司全部押金和首期租金时，彭丽萍应支付富瑞公司中介费的条件已经成就，故对于中介费即40,000元的70%，法院予以支持。40,000元中的30%是延伸服务费，法院认为因承租方的居住日期从2013年5月3日至2013年7月19日，故延伸服务费应当根据相应的天数予以计算。但是就本案而言，富瑞公司虽然进行了某些延伸服务，但是延伸服务确实没有完全完成，故法院酌定股份费为500元。 原审法院据此作出判决：彭丽萍应于判决生效之日起十日内支付上海富瑞房地产咨询有限公司中介费用28,500元。 原审判决后，上诉人彭丽萍不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实有误，富瑞公司故意隐瞒承租方对网络的特殊要求，致使承租方在不到一个月的时间即提出解约，并导致系争房屋空置等损失。从富瑞公司的函件可以推论富瑞公司参与了彭丽萍与承租方的解约协议，该协议中承租方同意彭丽萍不支付中介费是有依据的。故富瑞公司在其居间服务过程中存在过错，不应收取中介费。此外，原审法院未按彭丽萍申请追加承租方作为第三人参加诉讼，属于程序违法。故请求撤销原审判决，改判驳回富瑞公司原审全部诉讼请求。 被上诉人富瑞公司辩称：关于宽带网络在签约之前已询问彭丽萍，其表示系争房屋内宽带符合要求，故富瑞公司不存在隐瞒情况。至于彭丽萍与承租方的解约，富瑞公司并未参与，协议对富瑞公司无约束力。故请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本案审理期间，彭丽萍称富瑞公司的工作人员参与了其与承租方的解约协商，因与承租方发生争执提前离开，故未在解约协议上签字。该协议第4条约定“承租方同意出租方不支付第三方任何中介费、佣金。”，从富瑞公司的道歉函中“现在租客是铁了心要退租，…因为gmail的服务器不在中国，所以会很不稳定。所以希望你也能够谅解。”的内容，可以证明富瑞公司对解约协议是认可的。另，彭丽萍表示系争房屋内原安装的宽带符合租赁合同的约定，承租方在签订租赁协议时也未提及对网络有特殊要求。富瑞公司表示解约协议针对彭丽萍与承租方，对富瑞公司无约束力，相关函件内容也不能证明富瑞公司认可该协议。 本院认为，现彭丽萍上诉主张富瑞公司在提供居间服务期间存在过错，且已同意免除中介费。首先，关于彭丽萍所称富瑞公司向承租方隐瞒系争房屋内宽带标准，存在过错，导致承租方解除租赁合同一节。现并无证据证明在租赁合同签订时各方就该标准有过特别约定，且彭丽萍在二审期间亦认为其原安装的宽带符合承租方的要求，故彭丽萍的上述主张，本院不予采纳。其次，彭丽萍提供解约协议的主体为其与承租方双方，并未涉及富瑞公司，且富瑞公司亦未通过签名、盖章的方式予以确认。此外，从彭丽萍所依据的富瑞公司的相关函件的内容，也无法推断出富瑞公司有免除中介费用的意思表示。故彭丽萍关于富瑞公司同意免除中介费用的主张，依据不足，本院亦难以支持。至于原审法院是否应当追加承租方作为第三人参加本案诉讼一节，原审法院就未准许彭丽萍该申请的理由已作充分阐述，本院予以认同，不再重复。综上所述，原审法院依据查明的事实，认定富瑞公司依据其与彭丽萍签订的《房产中介代理协议书》的约定，已经完成中介行为，并酌情判定相应中介费用金额，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币512.5元，由上诉人彭丽萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁康威 代理审判员 徐 江 代理审判员 姚 跃 二○一四年九月四日 书 记 员 何 倩 |
