|
（2013）徐民四(民)初字第1125号 原告（反诉被告）祝玲琪。 委托代理人还珺尧，上海市申光律师事务所律师。 委托代理人王某丙。 被告（反诉原告）冈华投资咨询（上海）有限公司，住所地上海市某路180弄38号3楼。 法定代表人野村知良，董事长。 委托代理人陈宗山，上海大邦律师事务所律师。 委托代理人王秀先，上海大邦律师事务所律师。 原告祝玲琪诉被告冈华投资咨询（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月29日立案受理，2013年4月16日、19日，原告两次变更诉讼请求。2013年5月8日，被告提起反诉。本院依法适用简易程序，于2013年6月3日公开开庭进行了审理。原告当庭增加诉讼请求。后本案依法转为普通程序，本院组成合议庭，于2013年7月31日、2014年7月17日两次公开开庭进行了审理。原告的两委托代理人、被告委托代理人王秀先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告于2010年11月1日签订涉及某路某号裙房之一层部分区域的房屋使用租赁合同，租期4年，至2015年1月31日止，月租金11,000元。原告认为上述合同意思真实、内容合法，当属有效。并且该合同获得了产权人的转租同意书。据此原告注册办理了个体工商户营业执照。租赁使用期间，原告无任何违约行为。2012年，原告承租的房屋因楼上污水管道爆裂，粪水横溢，致使原告店内地板、墙面、展示柜等装修遭受严重损坏，原告处于停业状态。为此，原告发函要求被告减免租金，但被告回复称双方无租赁关系，并限定原告在2012年12月31日前退出租赁场所。2013年1月29日晚，被告带人强行进入原告承租店铺，将原告在该商铺中的物品予以清除或销毁。后通过警方调查询问得知，被告竟然将房屋出租了他人，并由新的承租人进入现场开始装修、经营。故原告诉至本院，要求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告承担强行进场拆除原告装修的损失10万元；3、被告赔偿原告2012年10月后的营业损失95,000元（因污水管道破损的营业损失）；4、赔偿原告格力空调两台2万元；5、赔偿原告污水倒灌物品损失6万元（地板等）；6、赔偿原告2012年10-12月营业员工资及遣散费用2万元（因污水管道破损引起）；7、判令被告返还押金2万元；8、判令被告赔偿擅自终止合同违约金33,000元。 被告辩称，房屋租赁合同是原告伪造的，双方不存在任何租赁关系，原告无权使用房屋，因此原告在擅自使用期间发生的任何损失由原告自行承担责任。不同意原告的所有诉讼请求。被告反诉称，系争房屋系反诉原告自上海市伊斯兰教协会承租房产。该房产由反诉原告转租给上海松庆餐饮管理有限公司（以下简称松庆公司），租期自2009年5月24日至2013年5月23日，前三年月租金47,000元。2010年10月松庆公司搬离，该店铺一直经营一家“CJ饰品店”，但反诉原告从未收到过任何保证金、租金、水电费。反诉原告多次向“CJ饰品店”发函要求其提供租赁合同等文件，其均不配合。后调查得知，该店铺系通过与反诉被告以联营方式实际使用。但“CJ饰品店”拒绝提供其自身以及其与反诉被告之间的任何材料。而反诉原告从未与“CJ饰品店”和反诉被告签订过任何合同。本案反诉被告提供的租赁合同系伪造的虚假合同，其约定的租金11,000元与市场行情严重不符，故该合同应为无效合同。故反诉原告要求：1、确认反诉原、被告之间房屋租赁合同无效，自始不存在租赁关系；2、反诉被告支付自2010年10月起至2013年1月29日止房屋使用费1,726,200元；3、反诉被告支付使用期间2010年11月至2013年1月21日止的水费386.25元、电费36,536.50元。 反诉被告辩称，反诉原告长期接受反诉被告的租金，说明反诉原告是承认双方租赁关系的，租赁合同有效，租金应按合同约定标准支付，反诉原告要求支付使用费没有依据。如果要主张使用费，也不因由反诉原告来主张，应该是产权人才有权主张。水电费是一直交付的，没有拖欠。 经审理查明，上海市某路某号一至三层裙房由被告向产权人上海市伊斯兰教协会承租取得，租期至2015年1月31日。2003年12月31日，王某甲（被告实际负责人）与王某乙、虞某签订《合伙经营协议》，就承租上述裙房的出资比例、盈余分配、债务承担等合伙事宜进行了约定。2010年11月，原告开始使用该裙房一层部分区域房屋（以下简称系争房屋），原告在该店铺内注册成立了个体工商户“上海市徐汇区慧星饰品店”，系争房屋以“CJ饰品店”的招牌对外经营，原告称该店铺一直由其子王某丙实际经营。2012年1月29日，被告以系争房屋为地址、“CJ饰品徐汇店”为收件人EMS信函，称贵我双方不存在租赁关系，请贵方支付使用费并在2012年2月10日前搬离（注：原告称未收到过该函）。2012年8月29日，系争房屋污水管发生渗漏，次日污水管渗漏被修复。其后，原告停止经营。2012年9月17日，原告发函被告，要求被告对污水管渗漏造成的损失给予赔偿。2012年9月26日，被告回函称，双方不存在租赁关系，被告已报案，被告已于2012年1月发函要求原告迁出，但贵方至今未迁出，后果由贵方承担。2012年12月21日，被告发函称，其与慧星饰品店无任何租赁关系，请慧星饰品店及实际使用人于2012年12月31日前搬离并交还系争房屋，并支付使用费。2013年1月29日，被告强行收回系争房屋。系争房屋由被告重新出租他人，现已重新装修后营业，原告安装在系争房屋内的两台空调（一台挂壁式、一台吸顶式）现仍在使用。 原告为证明其与被告间有合同关系，提供了：1、签订于2010年11月1日的《房屋租赁合同》，约定甲方出租乙方系争房屋，建筑面积约50平方米，该房屋所有权人为上海市伊斯兰教协会；租期自2010年11月2日起至2015年1月31日止；月租金11,000元；保证金2万元；租赁期间，任何一方无正当理由解除本合同的，应向对方支付相当于当月租金3倍的金额作为违约金。该合同落款处甲方有“冈华投资咨询（上海）有限公司”的盖章，乙方为原告签名；2、调取于原告开办的个体工商户的工商档案材料中的签订于2010年11月20日的《房屋租赁合同》，租期自2010年11月25日至2015年1月31日止；租赁部位、租金、保证金、擅自解除合同的违约责任约定同前合同，合同双方落款亦同前合同（注：原告称该合同系出于工商登记需要补签，以前一份合同约定为准）；上述两份租赁合同系王某乙交给王某丙；3、转租同意书2张，一张为同意被告将房屋转租王某丙（无原件），另一张为同意被告将房屋转租原告，落款日期均为2010年10月15日（注：原告称原欲由王某丙承租系争房屋，所以开具了第一张同意书，后改为由原告承租，所以又开具了第二张同意书）；4、2012年1月30日、3月26日、7月10日王某丙（原告之子）向被告汇款凭证4张，金额共计88,000元，原告称之前租金均系直接向王某乙、虞某支付，由王某乙、虞某开具收据，收据已找不到，之后因为王某乙与王某甲因合伙发生矛盾了，原告为安全起见，所以开始把租金汇款给了被告公司；被告认为，对两份租赁合同的真实性不予确认，两份合同上的公章都不是被告公司的公章。当时被告收到王某丙的汇款，根本不清楚王某丙是谁、为何汇款，公司是作为不明帐款记账的。转租同意书经被告与伊斯兰教协会联系，伊斯兰教协会否认出具过转租同意书，并给被告出具了书面确认函。该函记载：我教会自始至终不认识原告或王某丙，也从未与两人接洽过任何房屋出租事宜，经查，被告也没有向我教会申请开具转租给两人的相关文件，我教会也没有开具过任何租给原告或王某丙的任何有关租赁、转租的文件，涉案中提到的文件的公章，并不是我教会加盖。 原告为证明其合同上的公章也是被告的公章，被告有两个公章，还提供了一份被告与上海喜自来餐饮管理有限公司（以下简称喜自来公司）的租赁合同，该合同上的公章与原告合同的公章一致。被告认为，喜自来公司的合同公章也是假的，被告也不认可该合同。之所以喜自来公司至今仍在继续租赁经营，是因为喜自来公司配合被告的调查，双方为此还于2011年12月30日签订了备忘录。被告提供的备忘录载明：被告系某路某号商铺权利人，经被告调查，喜自来公司向被告提供了一份王某乙签字，加盖被告公章的房屋租赁合同，被告仔细核对当场确认公章系造假并告知喜自来公司，喜自来公司告知，该合同文本系王某乙提供，提供时已经加盖了被告公章，对此真假并不知情，但已按照合同约定标准支付租金给王某乙。鉴于上述情况及喜自来公司承诺配合被告调查，提供与租赁房屋有关的全部资料、信息，在此基础上，被告给予谅解，暂时承认喜自来在此的承租权利，自2011年11月起的租金交给被告，租金标准暂按上述租赁合同履行，待事实查清，双方另行签订租赁合同。 被告为证明原告系与王某乙恶意串通签订租赁合同，损害被告利益，提供了：1、由虹口公安分局凉城新村派出所对原告、王某丙所作询问笔录，其中对原告的询问发生于2012年2月27日16时至16时30分，原告称其未申请过个体工商户，是其子王某丙以其名义申请的，手续都是王某丙实际办理了，其在王某丙提供的纸上签了名、提供了身份证，其不认识被告公司，也没有与被告签订过合同；对王某丙的询问发生于2012年2月28日2时46分至3时54分，王某丙称2010年3月与被告内部代表王某乙签的合同，是用其母原告的个体工商户执照签订的合同，其自作主张冒用原告名义签名，5年期合同，月租金11,000元，租金是划帐的，划到被告公司账户，划了3次，每二个月划一次，王某乙给收条，有公司公章，其租下店铺后转租给了李某某做饰品生意，每月收取48,000元，其与王某乙是在做房产中介的时候认识的，王某乙对其说在被告公司与他人合作做二房东生意，要求其与她合作掌握被告公司的控制权把王某甲架空，王某乙说借给其的门面比市场价低，其从中得利，某路合同是王某乙代表公司与其签订的，公章都是王某乙盖的，公章真假不清楚，租金是付现金给王某乙的，王某乙没有给收条；2、由被告与松庆公司于2009年5月4日签订的《房屋租赁合同》，约定由松庆公司承租上海市某路某号裙房之一层部分区域约55平方米（注：该承租部位与原告实际使用部位有重合，但不完全相同），租期自2009年5月4日至2013年5月23日止，月租金47,000元。该合同履行至2010年10月，松庆公司搬离。该合同上的被告公章、被告在本案诉讼中出示的公章与原告提供的其与被告签订的合同上的公章不具有同一性（注：鉴于用肉眼就可以分辨不是同一枚公章所盖，故法院认为无需再作鉴定）。原告认为，派出所违反地域管辖的规定，在刑讯逼供的情形下制作了笔录，请注意对王某丙询问的时间，王某丙是下午4点到派出所的，直到凌晨3点才结束，笔录中陈述的内容是不真实的，该案最终也没有作为刑事案件立案，笔录检察院、法院都没有确认过；证据2，与松庆公司的租金或许是真实的，但松庆公司交不起租金没做多久就走了，说明这地方不适合做餐饮。由于房屋经营业态的局限性，被告无法将房屋出租，而被告租下房屋是王某丙中介的，被告欠王某丙一个人情，所以房屋就以低于市场价的每月11,000元租给原告了，当时市场租金在每月18,000元左右。原告为证明刑讯逼供下做的笔录，还提供了1、2012年2月29日律师会见王某丙的笔录，笔录中王某丙称其受不了痛苦才被逼在笔录上签字；2、2012年3月1日给虹口公安局的律师函，函称在警察的言语威胁和实施暴力下，王某丙按警察的意思在询问笔录上签字捺印，要求公安局核查相关事实、收回非法证据、惩处相关人员。本院认为，原告称公安人员刑讯逼供故笔录不是其真实意思表示，缺乏充分证据，王某丙作笔录的时间、其后到律所所作陈述、律师发函给公安机关等证据不足以证明原告遭刑讯逼供的事实，故本院对派出所的询问笔录予以确认。 反诉原告为证明反诉被告使用的水、电费，提供了数十张由物业手抄的水、电表单据。本院认为，物业手写水、电表数未经反诉被告确认，且时间跨度过长，故本院难以确认其真实性。 审理中，法院委托上海富申房地产估价有限公司就系争房屋的市场租金价格进行了评估，评估意见为2010年10月1日-2013年1月29日期间平均月租金为48,276元，合计市场租金为1,206,900元。由于该评估报告直接采纳了被告有关系争房屋建筑面积90平方米的意见，故原告对以此为依据得出的租金数额提出异议。法院遂又委托上海星火测绘有限公司对系争房屋的面积进行了测绘，测绘意见为系争房屋的使用面积为72.99平方米（该面积不包含墙体面积），其中楼梯角部分房屋使用面积为7.06平方米。就此，估价单位出具了评估报告的补充说明，意见为：楼梯角部分在2010年10月1日-2013年1月29日期间的使用面积平均日租金3.19元；其他部分2010年10月1日-2013年1月29日期间使用面积平均日租金21.27元。原告认为，测绘报告图样与合同附件租赁部位示意图轮廓不一致，合同约定的建筑面积为50平方米；租金估价报告没有考虑周全，周边房屋租金有高低，应按照实际情况调整租金。被告对测绘报告无异议，对估价报告的金额可以接受。本院认为，面积测绘系按照现场测量得出，符合客观实际，租金评估系估价单位依其专业规范和技能得出的意见，两单位具有相应的测绘、估价资质，原告的异议缺乏依据，本院不予采纳，本院确认面积测绘报告、评估报告及补充说明。 以上事实，有确认函、合伙经营协议、营业执照、函、松庆公司租赁合同、物业证明、转帐凭证、确认函、公安询问笔录、备忘录、照片、评估报告、补充说明、面积测绘报告以及谈话笔录、庭审笔录佐证，本院予以确认。 本院认为，原告的租赁合同上的公章经比对，并非是被告公章。原告提供喜自来公司的合同欲证明被告有两枚公章，但被告出示的与喜自来公司的备忘录表明被告继续让喜自来公司使用房屋的原因在于其配合被告的调查，而不是对租赁合同及其上公章的认可，在原告不能提供其他充分证据的情况下，本院难以认定被告有二枚公章。原告提供的转租同意书上伊斯兰教协会的盖章在本案中遭伊斯兰教协会否认，且即使转租同意书上公章是真实的，那么伊斯兰教协会的确认亦不能视为被告对租赁关系的确认。因此，与原告签订租赁合同并非是被告的公司行为。原告称合同是王某乙提供给其，王某乙与王某甲等人又是合伙关系，那么王某乙的行为是否能构成对被告的表见代理？依本案查明事实，原告的合同约定的租金价格远低于市场价格，没有任何证据表明合同履行后的一年多时间内原告支付过租金，而王某丙在派出所接受询问时也陈述了王某乙要求与其合作架空王某甲、租金比市场价低可以获利等内容，综合这些事实可以推定原告在签订合同时主观上具有恶意，王某乙的行为不构成对被告的表见代理。综上分析和理由，原告与被告之间就系争房屋不存在租赁合同和租赁关系。因此原告要求解除原、被告之间合同、返还押金、支付违约金、赔偿各项损失的请求、反诉原告要求确认合同无效的请求，本院均不予支持。原告安装的两台空调确实现仍在系争房屋内使用，故被告应给予折价赔偿，原、被告就折价数额无法达成一致，故本院酌情确定为5,000元。因反诉被告对系争房屋的使用具有恶意，故应支付相应使用期间的占有使用费，反诉原告作为系争房屋的合法使用人主张使用费，并无不当。自2010年11月2日起至2012年8月29日期间的使用费数额由本院依照面积测绘报告、评估报告及补充说明的意见确定，其后因污水管发生渗漏，对房屋的使用势必造成影响，且反诉被告亦自渗漏发生之日起停止经营，故其后的使用费数额本院根据本案实际情况酌情确定。反诉被告汇款支付的88,000元，反诉原告同意在使用费中抵扣，本院予以准许。基于反诉被告开设店铺有合理的水电使用需求，虽然反诉原告未充分举证其发生数额，为公平起见，水电费亦由本院合理酌定。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，判决如下： 一、原告祝玲琪与被告冈华投资咨询（上海）有限公司就上海市某路某号一层部分区域房屋签订的租赁合同不成立，双方无租赁关系； 二、被告冈华投资咨询（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内折价赔偿原告祝玲琪空调费5,000元； 三、驳回原告祝玲琪的其余诉讼请求； 四、反诉被告祝玲琪于本判决生效后十日内支付反诉原告冈华投资咨询（上海）有限公司自2010年11月2日起至2013年1月29日止的房屋占用使用费1,014,916元（反诉被告汇款的88,000元已抵扣）； 五、反诉被告祝玲琪于本判决生效后十日内支付反诉原告冈华投资咨询（上海）有限公司水、电费20,000元； 六、驳回反诉原告冈华投资咨询（上海）有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,600元，原告负担6,500元，被告负担100元；反诉受理费10,168元，反诉原告负担3,708元，反诉被告负担6,460元；估价费12,000元、测绘费5,000元，由反诉原、被告各半负担8,500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 汪俭蓉 审 判 员 蔡重洲 人民陪审员 严国华 二〇一四年八月二十五日 书 记 员 李 蕴 |
