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（2014）奉民三(民)初字第1987号 原告程新华。 被告褚瑞桥。 委托代理人褚国光（系被告褚瑞桥之子）。 委托代理人曹秋蓉（系被告褚瑞桥之媳）。 原告程新华诉被告褚瑞桥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月31日、2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告程新华、被告褚瑞桥及其委托代理人曹秋蓉均到庭参加了诉讼。被告委托代理人褚国光到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告诉称，2007年9月，被告农村住房被拆迁，分配安置房三套，将其中位于奉贤区现代农业园区金水新苑14幢XXX号XXX室，面积为125.28平方米住房一套转让给原告购买。经双方协商一致约定，该套住房的过渡费人民币（下同）27,531元由被告享受，另按转让面积每平方米100元计算补偿被告，两项合计40,000元（在签订转让协议时已一次性付清），并约定涉及购房的购房款及设施费和其他相关费用均由原告以被告名义直接向相关部门付清。原告于2009年10月19日按约定以被告名义向相关部门付清了购房款和设施费及相关规费共计279,737.08元。同日，相关单位将该套住房钥匙交付给了原告签收，原告即自此居住至今，并已向相关单位缴纳了2009年10月至2018年2月的全部物业管理费。为明确双方权利义务，原、被告于2009年10月30日补签了《转让协议》，协议明确规定适当时机由被告将产权过户给原告。2013年5月，相关单位书面《通知》安置房业主办理“一手”产权证后，原告多次联系被告催促被告出卖办证，但被告借故拖延至今不办。故原告诉讼来院，要求判令：1、确认原、被告之间的房屋买卖有效；2、被告协助原告办理（一手）房地产权证并适时办理产权过户给原告。 原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据： 1、转让协议一份，证明原告已经将补偿款及过渡费支付给被告。 2、住宅装修管理规定、业主临时管理规约、告业主书各一份，证明物业公司认可系争房屋是原告的。 3、证明一份，证明原告已经缴纳了物业管理费。 4、金水新苑小区签订正式合同通知单一份，证明安置办公室通知被告去签订正式合同，2013年10月8日之后系争房屋的房产证已经可以办理了。 5、2009年10月19日收据一份，证明原告缴纳了279,737.08元房款及维修基金等费用，里面包括车棚费用。 6、收据一份，证明原告开通了有线电视。 7、电力公司发票一份，证明电表是原告装的。 8、发票两张，证明原告入住的时候缴纳了物业管理费。 9、购房补充协议书一份，证明被告将系争房屋交付给原告的时候，将原件一起交给了原告。 10、定向购买动迁安置房协议书一份，证明按照协议取得系争房屋。 11、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息一份，证明系争房屋现在的权利状况。 被告辩称，被告自己的房产证还没有办理，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、被告在没有告知家庭成员的情况下擅自将房屋出售了，价格上存在严重的不合理，价格很低，请求给予差价补偿或者撤销合同。二、系争房屋没有被告的份额，被告有两处宅基地，2003年被告与其妻子已经在另一个宅基地拆迁中享受到了拆迁补偿，所以这次拆迁安置中已经没有被告份额了。三、被告文化水平较低，协议上的金额大小写也没有弄清楚，存在失误。四、协议中没有约定把9.5平方米自行车库卖给原告，而原告自己去付钱并占用了车库。 被告针对其辩称向法庭提供了如下证据： 1、村委会证明、征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议各一份，证明系争房屋拆迁中没有被告褚瑞桥的份额，是按照人口拆迁的。 2、转让协议一份，证明被告并不具备签订协议的能力，因为系争房屋转让价格并不是当时的市场价，金额大小写也错误，价格不合理，原告并非善意取得。 3、宅基地使用权审核表一份，证明拆迁的宅基地就是公谊村XXX号。 经当庭质证，原、被告双方发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1真实性无异议，补偿款12,500元及过渡费27,500元都拿到了，但认为协议中没有体现出卖车库。对证据2真实性无异议，上面的签字都是被告签的。对证据3真实性无异议。对证据4真实性无法确认，被告没有收到该通知单。对证据5真实性无异议，认可是原告交的钱。对证据6、7、8、9、10、11均无异议。对于被告提供的证据，原告对证据1中的村委会证明真实性不清楚，对证明内容不认可，认为拆迁安置房肯定有被告的份额，系争房屋的定房单都是被告签字的；对其中的拆迁补偿协议真实性无异议。对证据2真实性无异议。对证据3真实性不清楚，认为与本案无关。上述原告提供的证据1、2、3、5、6、7、8、9、10、11及被告提供的证据1中的拆迁补偿协议、2，相对方对证据真实性无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于原告提供的证据4，因无任何盖章或签字，且被告未予认可，故本院不予认定。对于被告提供的证据1中的村委会证明，因原告未予认可，且村委会并非户籍及拆迁的主管单位，故本院不予认定。对于被告提供的证据3，原告虽对真实性无法确认，但经本院给予质证时间仍未提供证据予以反驳，故本院对该证据依法予以确认。 基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2007年8月9日，被告褚瑞桥与上海市奉贤区农业发展有限公司（以下简称“农业发展公司”）签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议》一份，约定农业发展公司对被告所有的坐落于农业园区陈谊村公谊5组XXX号的房屋（宅基地证号奉宅501-12-138）实施拆迁。该宅基地房屋立基人口为包括被告在内的六人。上述补偿协议签订后，被告与原告达成口头合同，约定由被告将动迁安置房中的一套房屋出售给原告。2007年9月19日，被告陪同原告选房，并于同日与金水苑售楼处签订《定向购买动迁安置房协议书》一份，约定被告预订农业园区中心村金水苑二期36幢XXX号XXX室房屋，建筑面积25.29平方米，房屋价款263,211.44元。2009年10月19日，被告与金水苑售楼处签订《购房补充协议书》一份，约定：金水新苑小区的住房，现正式交房；被告预订的农业园区中心村金水新苑住房为36幢XXX号XXX室，建筑面积125.29平方米，房价263,211.44元；区测绘部门暂测被告预订的农业园区中心村金水新苑住房为14幢XXX号XXX室，建筑面积127.56平方米，房价267,833.16元。同日，原告以被告名义向农业发展公司支付房款、维修基金、车棚等费用共计279,737.08元。同日，被告陪同原告领取系争房屋钥匙，由原告接收系争房屋并居住至今。2009年10月30日，原告与被告补签《转让协议》一份，约定：被告因拆迁安置有剩余住房面积125.28平方米转让给原告；相应面积的房屋，以被告的名义在奉贤金水苑买入，适当时机由被告将此房过户给原告，相应发生的购买房屋所需资金和过户费用由原告全部承担，被告负责配合原告处理相关事宜；原告须在当前拆迁安置房价格的基础上给予被告每平方米100元的补偿，现共计125平方，合计12,500元（大写：人民币肆万整）；原告受让被告转让的相应住房面积的过渡费，在转让给原告后，继续由被告享有，原告不得分享。上述《转让协议》签订时，原告已支付被告协议约定的补偿及过渡费共计40,000元。 另查明，系争房屋现产权登记地址为上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积127.56平方米，权利人为上海欧美亚置业有限公司。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方就系争房屋的买卖达成合意，并签订《转让协议》，该房屋买卖合同关系是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原告已按照约定支付了相应的款项，被告至今未协助原告办理系争房屋的产权过户手续，显属违约。但系争房屋的产权现尚未登记至被告名下，原告要求的产权过户属非金钱债务，存在法律上或者事实上不能履行的情形，故原告要求被告协助办理产权登记及过户手续的诉讼请求因条件不成就而无法履行。原告经本院释明，仍坚持其诉请，故原告的该诉讼请求本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百三十条的规定判决如下： 一、确认原告程新华与被告褚瑞桥之间就位于上海市奉贤区金齐路XXX弄XXX号XXX室房屋达成的房屋买卖合同关系有效。 二、驳回原告程新华的其余诉讼请求。 案件受理费人民币5,800元，减半收取，计人民币2,900元，由原、被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 二O一四年八月二十一日 代理审判员 苏 姝 二〇一四年八月二十一日 书 记 员 郑伟丹 |
