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（2014）奉民三(民)初字第980号 原告赵志涛。 被告徐乙。 被告张学伟。 被告孙传凤。 上述三被告共同委托代理人应讯，上海市捷华律师事务所律师。 被告祝君怡。 法定代理人徐乙。 委托代理人应讯，上海市捷华律师事务所律师。 原告赵志涛诉被告徐乙、张学伟、孙传凤确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月12日受理后，依法适用简易程序，于2014年4月8日、2014年5月26日、2014年6月11日三次公开开庭进行了审理。后本院依法追加祝君怡为本案被告，并于2014年8月18日再次公开开庭进行了审理。原告赵志涛及被告委托代理人应讯四次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年9月5日，原告与被告徐乙签订了《租赁协议书》，双方约定由原告承租奉贤区南奉公路XXX弄XXX号一层店铺，经营烟酒副食品零售业务，租赁期限自2012年10月1日起至2017年9月30日止。2013年9月，被告徐乙将该店铺出卖给被告张学伟和被告孙传凤，嗣后申请了产权变更登记。2013年10月，原告才知道其承租的店铺已经被出卖的事实。故原告诉讼来院，要求：1、确认被告徐乙与被告张学伟、孙传凤签订的关于奉贤区南奉公路XXX弄XXX号一层店铺的买卖合同无效；2、依法判决确认原告对奉贤区南奉公路XXX弄XXX号一层店铺在同等条件下具有优先购买权。审理中，因本院追加祝君怡为本案被告，原告将第一项诉讼请求调整为确认被告徐乙、祝君怡与被告张学伟、孙传凤签订的关于奉贤区南奉公路XXX弄XXX号一层店铺的买卖合同无效。 原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、《租赁协议书》一份，拟证明原告与被告徐乙之间有租赁合同关系，原告按照合同履行义务，享有优先购买权的事实； 2、《委托购房协议》一份，拟证明被告徐乙将房屋出卖给被告张学伟、孙传凤侵害原告优先购买权的事实； 3、房地产权证两份，拟证明两套房屋是独立的，原告可就其中一套主张优先购买权的事实。 四被告共同辩称，不同意原告诉讼请求。被告徐乙、祝君怡在出卖房屋前已经口头通知原告房屋转让事宜，当时原告未主张优先购买权，后来在第二年的租金的收取上原、被告之间存在纠纷，现经派出所调解，原告已经同意在租赁合同上进行主体变更，原告已经放弃行使优先购买权。且徐乙、祝君怡作为原所有权人在出卖时，要求整体出卖，原告不同意整体受让，不符合同等条件的要求。 四被告为证明自己的辩称，向本院提交如下证据： 1、录音材料和上海市公安局案件接报回执单各一份，拟证明原告当时知晓优先购买权，但是原告未主张，并愿意对原租赁协议进行主体变更，原告已经放弃优先购买权的事实； 2、租赁协议变更通知书和告知重新签订租赁协议通知书各一份，拟证明原告在知晓优先购买权后未主张优先购买权的事实； 3、短信内容一份，拟证明原告当时已经知晓房屋出卖给被告张学伟、孙传凤，但未主张优先购买权的事实； 4、明细对账单及收条，证明当初被告张学伟、孙传凤买房花费人民币680,000元的事实； 5、房地产登记簿信息两份，拟证明系争房屋已于2013年9月28日过户至被告张学伟、孙传凤名下的事实。 经当庭质证，四被告对原告提供的证据1、2、3真实性均无异议，原告对于四被告提供的证据1、2、3、4、5真实性均无异议，但不认可被告所要证明的内容。本院对双方当事人已认可对方提供真实、有效的证据予以确认。 结合当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实： 2012年9月5日，原告与被告徐乙签订《租赁协议书》，约定由原告向被告徐乙承租坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号房屋，建筑面积约50平米，用于经营烟酒及副食品。租赁期限自2012年10月1日至2017年9月30日止。 2013年9月7日，被告张学伟与案外人徐甲签订《委托购房协议》，约定被告张学伟委托案外人徐甲购买坐落于奉贤区南奉公路XXX弄XXX号房屋及奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室房屋，合计面积143.32平米。后被告徐乙、祝君怡与被告张学伟、孙传凤办理上述房屋过户登记手续，两套房屋于2013年9月28日过户至被告张学伟、孙传凤名下。在过户之前均登记于徐乙、祝君怡名下。 2013年10月15日，被告张学伟、孙传凤向原告发出《租赁协议变更通知书》，告知租赁合同的权利义务由张学伟、孙传凤继受。 2013年10月21日，案外人徐甲向公安机关报警，由奉贤分局奉城派出所出具接报回执单，回执单中显示“2013年10月21日10时23分许，报警人徐甲来派出所报警称徐甲有一间商铺是在奉城镇南奉公路XXX弄XXX号，并于2012年9月租赁给赵志涛（男，54岁，安徽寿县人）。今年9月28日其因特殊原因转让了此商铺给新房东，但新房东和赵志涛在物业费上的分歧导致赵志涛不与新房东履行租约。10月19日晚，其和新房东找到赵志涛协商租赁事宜，但赵志涛对其进行了辱骂，并威胁恐吓其人身安全。” 2013年10月25日，被告张学伟、孙传凤向原告发出《告知重新签订租赁协议通知书》，告知限期于2013年10月31日前重新签订租赁协议书等。2013年10月31日，原告向被告张学伟、孙传凤发出短信一条，内容显示“新房东你好：今收到你的25号通知书一份。对于你所说重新订立合同我没有意见。请你认真阅读老合同。”后原告与四被告多次就租赁事宜进行协商，均未果。致涉讼。 另查明，被告张学伟、孙传凤向被告徐乙、祝君怡购买的两套房屋分别坐落于奉贤区南奉公路XXX弄XXX号和奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室。两套房屋分别有独立的产权证，物理空间上属于上下关系，但奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室房屋有独立于一楼的楼梯。 本院认为，承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖房屋时，在同等条件下优先购买该房屋的权利。本案中，被告徐乙、祝君怡以上下两套房屋一同出售作为条件，而原告仅同意购买其所租赁的一楼，故本案的争议焦点在于两套房屋整体出售是否作为“同等条件”。本院认为，由于同一栋房屋的不同部分，因位置、朝向等不同会有不同的使用价值，在分开出售时，价格也会不同，甚至差别很大。出租人为了取得整体销售效益，将房屋整体销售是正常合理的经营行为。此时，应将整体购买作为购买条件，承租人不愿整体购买的，不能行使优先购买权。即使承租人所承租的部分可以从整体房屋中分割出来，并可单独计价，也不能仅针对其所承租部分行使优先购买权。原告经本院充分释明后，仍坚持仅就自己租赁部分主张优先购买权，本院对此不予支持。基于上述理由，本院对原告要求确认四被告之间的房屋买卖合同无效亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国法》第二百十二条、二百三十条之规定，判决如下： 驳回原告赵志涛的诉讼请求。 案件受理费人民币10,600元，减半收取计5,300元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 李 楠 二〇一四年八月二十五日 书 记 员 陈 艳 |
