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（2014）沪一中民二(民)终字第1481号 上诉人（原审原告）王超。 委托代理人甲（系上诉人王超之妻）。 委托代理人张志平，上海中隆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）上海市豪阁房地产经纪事务所。 上诉人王超因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第6766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审认定，2012年8月19日，王超（买受方）、案外人乙与中介方明明房产（即上海市豪阁房地产经纪事务所，以下简称“豪阁经纪所”）就上海市某区某路某弄33号203室（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖授权定金合同》，合同对付款方式、交房时间、定金支付、买卖双方权利义务、服务报酬等均作出了约定。2012年8月23日、案外人乙（甲方）与王超（乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为145万元（人民币，下同），双方于2013年3月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，该合同补充条款（二）为：“在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：……”。为购买系争房屋，王超共计支付给案外人乙10万元定金。2012年10月25日，王超与案外人乙签订《解除协议》，王超同意卖方乙从已收房款中扣除5万元作为对卖方的赔偿，从此双方相互不再承担责任。 另查明，2013年2月5日，王超及其妻子甲以王超因属于限购对象而最终没能成功购买系争房屋，王超与中介方约定如房屋买卖交易未能完成则中介方退还服务费为由，将豪阁经纪所诉至原审法院，要求豪阁经纪所：1、退还王超、甲服务费用1万元，并支付以1万元为本金，自2012年8月22日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算的利息；2、支付律师费4,000元；3、诉讼费由豪阁经纪所承担。2013年5月3日，原审法院作出（2013）浦民一（民）初字第54××号民事判决书，判决豪阁经纪所退还王超、甲8,500元及利息，驳回了王超的其余诉讼请求。宣判后，王超不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，2013年8月19日，上海市第一中级人民法院作出（2013）沪一中民二（民）终字第17××号民事判决书，维持了原审法院的一审判决。 再查明，王超与甲于2010年11月22日登记结婚，王超系外省市户籍，其妻子甲原为外省市户籍，在本案庭审过程中，甲称其于2012年11月转为上海户口，在（2013）浦民一（民）初字第54××号案件审理过程中，甲称其于2012年10月25日之前已经转为上海户籍。本案庭审过程中，王超称2013年4月，以王超妻子甲的名义，其家庭在上海购买了住房。 本案庭审过程中，案外人乙到庭称其原为系争房屋的业主，在其与王超签订房屋买卖合同时曾询问王超是否属于限购对象，王超表示其妻子为上海户籍，可以购买系争房屋。房屋买卖合同签订后，王超反悔，称系争房屋附近有变电站，中介存在欺诈行为，其属于限购对象，要求解除合同。经中介斡旋，案外人乙与王超签订了《解除协议》，王超支付了5万元违约金，王超与案外人解除了房屋买卖合同。 审理中，王超称因其需等待限购政策的变化，故房地产买卖合同签订于2012年8月23日，而过户时间为2013年3月1日，后因豪阁经纪所告知王超房价即将下跌，如不解除合同，房价下跌的损失需要由王超承担，王超希望能够尽快解除合同，故在2012年10月25日与案外人乙解除了房地产买卖合同。在（2013）浦民一（民）初字第54××号案件审理过程中，王超称“房屋有瑕疵，离房屋很近的地方有一个配电站，晚上用电高峰有低频音，对身体很不好。王超想要和房东解除合同，并同意承担赔偿责任。” 原审审理中，王超请求法院判令豪阁经纪所赔偿其经济损失4万元。豪阁经纪所则不同意王超的上述诉讼请求。 原审认为，民事活动需遵循诚实信用原则。对于王超与案外人乙解除《上海市房地产买卖合同》的原因，王超前后陈述不一，在本案及（2013）浦民一（民）初字第54××号案件中存在三种不同的解释：因属于限购对象无法购房而解除合同、因房价即将下跌需承担损失而解除合同、因房屋附近有变电站影响健康而解除合同，王超现无证据证明中介机构在居间过程中隐瞒了系争房屋的真实情况，后两种解释显然系因王超的主观原因而放弃购买系争房屋，与中介机构的居间活动无关。即便王超属于限购对象，其本人在签订房地产买卖合同时无法购房，但合同签订后王超妻子获得了上海户籍，王超家庭已经取得了在上海购房的资格，如王超家庭欲购买系争房屋，完全可以采用变通的方法，以其妻子或夫妻双方的名义购买系争房屋，无需以支付5万元违约金为代价解除合同，王超解除房屋买卖合同的行为显然与诚意购房人的心理不符，且其后王超家庭以王超妻子甲的名义在上海购买房产，亦说明王超家庭具有在上海购买房屋的资格。综上，原审认为王超所称因其属于限购对象而解除合同的陈述可信度不高，王超系因对房屋所处地理位置不满，房价即将下跌等主观原因而放弃购买系争房屋。本案中，王超未举证证明豪阁经纪所除促成属于限购对象的王超与案外人乙签订房地产买卖合同之外还存在其他居间过错，且豪阁经纪所已因其居间过错承担了相应的责任，仅可取得1,500元的居间必要费用，王超与案外人解除《房地产买卖合同》非因豪阁经纪所的居间过错造成，如要求豪阁经纪所承担因王超主观原因所导致的经济损失，显然过于严苛，故本案中豪阁经纪所无需承担赔偿责任。 原审法院审理后于二○一四年四月十六日作出判决：驳回王超的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由王超负担。 原审判决后，王超不服，向本院提起上诉称：被上诉人在明知无法完成交易的情况下，仍然促成上诉人签订买卖合同，具有过错，应对上诉人的经济损失承担赔偿责任。上诉人与案外人解除买卖合同的原因就是上诉人属于限购对象，上述事实已经生效判决予以确认，被上诉人对于交易无法完成应当承担主要责任。上诉人要求撤销原审判决，改判支持其原审的诉讼请求。 被上诉人豪阁经纪所辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院另查明，二审庭审中，上诉人述称，《上海市房地产买卖合同》中关于限购政策的告知，其在签订合同时是看到了，但其并不理解政策。其与中介确认过，并告知其名下有一套房产，但中介说嘉定的房屋肯定查不出来，其并不限购。 本院认为，依据合同法的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。就本案而言，首先，根据在案证据，系争房屋买卖合同签订时，无论上诉人还是被上诉人，对于上诉人系限购对象的情况均是知晓的，上诉人虽主张被上诉人曾承诺其不属于限购对象，但并未提供相应证据加以证明，本院难以采信。因此，本案并无证据证明被上诉人存在故意隐瞒限购政策或者提供虚假信息的情况。其次，关于系争买卖合同未能履行的原因，原审法院已经作了详细阐述。本院认为，根据本案查明的事实，除了限购政策对于合同履行构成客观障碍之外，上诉人因主观上的原因放弃购买系争房屋亦是合同最终未能履行的重要因素。再者，在双方对于上诉人属于限购对象均是明知的情况下，若将双方规避限购政策的风险完全加于被上诉人，显然有悖于权利义务对等的原则。本案中，被上诉人因为居间过错已经丧失了大部分居间报酬请求权，若还要求其承担损害赔偿责任，显然太过严苛。 综上所述，原审法院对于上诉人要求被上诉人承担损害赔偿责任的诉请未予支持，并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币800元，由上诉人王超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾 依 代理审判员 娄 永 代理审判员 蒋庆琨 二○一四年八月二十一日 书 记 员 许 晶 |
