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（2014）沪一中民二(民)终字第1647号 上诉人（原审被告）上海昕商汇资产管理有限公司。 委托代理人罗某某，该公司员工。 委托代理人栾某某，该公司员工。 被上诉人（原审原告）陈定军。 被上诉人（原审原告）陈奇玲。 被上诉人（原审原告）陈韧珣。 被上诉人（原审原告）陈韧劼。 被上诉人陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼的共同委托代理人陈定军（系陈奇玲丈夫、陈韧珣与陈韧劼的父亲），年籍同上。 上诉人上海昕商汇资产管理有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第7659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人上海昕商汇资产管理有限公司的委托代理人罗某某、栾某某，被上诉人陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼的共同委托代理人暨被上诉人陈定军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2002年3月2日，陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼作为买方（乙方），上海昕商汇资产管理有限公司（更名前为上海昕商汇房地产开发有限公司，以下简称“昕商汇公司”）作为卖方（甲方），双方就***房屋签订了《上海市商品房预售合同》，房屋总价款为336,000元（人民币，下同）。该合同第十一条约定：甲方定于2002年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过三十天，乙方有权选择下列第一种方案追究甲方责任：1、乙方有权单方面解除本合同。另，该合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准手写内容载明：二楼不收电梯运行费，且交房时甲方已完成七通一平，如不能做到，按合同第十二条承担违约责任。后昕商汇公司将房屋交付陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼使用，陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼从未缴纳过电梯运行费。2013年11月，上海甲物业管理有限公司乙苑管理处向陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼发送物业服务费交款通知，要求其缴纳2013年7月至2013年12月物业费（含电梯运行费）775.20元。2013年11月26日，陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼向昕商汇公司发送一份函件，要求昕商汇公司在2013年12月2日前为其办妥电梯运行费缴纳事宜。2013年12月21日，陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼缴纳了上述期间除电梯运行费之外的物业费459.60元。2013年12月，上海甲物业管理有限公司乙苑管理处向该小区二层业主出具一份关于小区二层业主交纳电梯设备运行费的说明，载明：根据乙苑小区业主大会2013年5月与我公司签订的《物业服务合同》第七条第（一）款约定：“二层业主凡享受电梯停靠和运行服务的，应当而且必须按照国家规定缴纳设备运行费。”原先高层商品房二层不收设备运行费，那是前期物业时期由开发商与个别二层业主在售房合同中自行约定的。业主大会已经作出了正式决定，从2013年7月起，二层业主就应当缴纳电梯设备运行费了。 原审审理中，陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼请求法院判令：昕商汇公司支付陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼函件、邮费等费用16元及违约金1万元，自2013年7月1日至2070年3月25日期间不付电梯运行费，诉讼费由昕商汇公司承担。审理中，陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼明确违约金是按照总房款的日万分之五计算，自2013年7月1日至判决生效之日止，实际超过1万元，但自己在本案中仅主张1万元。其后，陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼将诉请变更为：要求昕商汇公司支付违约金1万元，诉讼费由昕商汇公司承担。昕商汇公司则不同意陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼的上述诉讼请求。 原审认为，涉案合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应恪守约定。昕商汇公司以前期物业服务合同终止且现在的物业公司系小区业主大会委托辩称“二楼不收电梯运行费”的手写约定条款无效，不具有法律依据，原审法院不予采纳。昕商汇公司作为开发商在出卖涉案房屋时与陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼约定二楼不收电梯运行费，系其给予房屋买受人即陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼的一种优惠措施，理应在之后的合同履行过程中予以遵守。由于电梯运行费的收取系物业公司与业主之间的物业服务合同关系，且现在的物业公司系小区业主大会所委托，在其不认可的情况下，昕商汇公司与陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼就“二楼不收电梯运行费”的约定对其不具有约束力。现物业公司要求陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼缴纳电梯运行费，可视为昕商汇公司违反了当初“二楼不收电梯运行费”的约定，陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼据此要求昕商汇公司承担违约责任，具有合同与法律依据。虽陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼已经自动降低违约金标准，仅主张违约金1万元，但考虑违约金标准仍旧过高，原审法院根据昕商汇公司的意见酌情予以调整。 原审法院审理后于二○一四年五月十九日作出判决：上海昕商汇资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼自2013年7月1日至判决生效之日止的违约金2,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由上海昕商汇资产管理有限公司负担。 原审判决后，昕商汇公司不服，向本院提起上诉称：1、“二楼不收电梯运行费……”的合同条款，虽未约定前期，但根据《上海市物业管理条例》的相关规定，该条款系前期物业服务合同约定的内容。现小区业委会已与物业公司签订新的物业服务合同，物业公司虽系前期物业公司，但已转由业委会委托，上诉人已终止与物业公司的委托关系，故依据相关规定，上诉人与被上诉人在买卖合同中有关前期物业服务的相关约定即刻终止。2、上诉人与业主、物业公司与业主的关系分属两种不同的合同法律关系，在前期物业服务合同履行期间上诉人并未向二楼业主收取电梯运行费，故不存在违约之说。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。 被上诉人陈定军、陈奇玲、陈韧珣、陈韧劼辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有二：一是“二楼不收电梯运行费……”合同条款的效力；二是上诉人应否承担违约责任。 关于争议焦点一。上诉人主张上述条款系《前期物业服务合同》约定的内容，其效力应随着《前期物业服务合同》的终止而终止。对此，本院认为，上述条款系上诉人与被上诉人之间就二楼电梯运行费用的承担所达成的合意，换言之，该条款可理解为上诉人向被上诉人承诺物业公司不向其收取二楼电梯运行费。该条款系上诉人与被上诉人的真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。同时，根据本案查明的事实，上述条款并非系争买卖合同附件中《前期物业服务合同》约定的内容，故其效力并不因《前期物业服务合同》的终止而终止，其对买卖合同双方仍具有约束力。 关于争议焦点二。本院认为，物业公司现系小区业主大会委托，基于其与小区业主大会签订的物业服务合同，其有权向业主收取电梯运行费，上诉人与被上诉人关于二楼不收电梯运行费的约定对于物业公司并无约束力。但物业公司要求被上诉人缴纳电梯运行费，违反了上诉人与被上诉人之间关于二楼不收电梯运行费的约定，故被上诉人要求上诉人依约承担违约责任，于法有据。原审据此认定上诉人应当承担违约责任，并无不当，本院予以支持。至于违约金的数额，原审法院根据本案的具体情况，酌情调整了违约金数额，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人昕商汇公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上海昕商汇资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾 依 代理审判员 娄 永 代理审判员 蒋庆琨 二○一四年八月二十一日 书 记 员 许 晶 |
