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（2014）嘉民三(民)初字第694号 上 海市 嘉 定 区 人 民 法 院 民 事判 决 书 （2014）嘉民三（民）初字第694号 原告美诺精密压铸（上海）有限公司，住所地XXXX。 法定代表人杉本润，该公司董事长。 委托代理人顾伟，该公司职员。 委托代理人范稼丰，该公司职员。 被告宋水琴，女，XX年XX月XX日生，汉族，住XXXX。 委托代理人包成隆，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 原告美诺精密压铸（上海）有限公司（下称美诺公司）与被告宋水琴间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘昂独任审判，并于2014年8月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾伟、范稼丰，被告宋水琴及其委托代理人包成隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美诺公司诉称，2012年10月26日，原告与被告签订上海市房屋租赁合同一份，约定被告将其所有的位于XXXX的房屋租赁给原告使用，租赁期限为2012年10月29日至2013年10月28日，每月租金为人民币（以下币种同）4 600元；2013年10月12日，原告与被告签订补充协议一份，双方约定由原告继续承租被告所有的上述房屋，租赁期限至2014年10月28日届满。但2014年4月4日，原告收到被告提前终止房屋租赁关系的书面通知，被告同时要求原告在2014年4月28日之前搬离房屋，原告随后向被告发出回函，要求继续履行房屋租赁合同，并告知被告如提前终止合同需要支付违约金并返还保证金，但被告未接受原告继续履行合同的要求，2014年4月28日，原告将本案所涉房屋交还被告，被告也向原告返还了保证金4 600元，但被告未按照房屋租赁合同的约定向原告偿付违约金，故原告诉至法院，要求判令：被告应偿付原告擅自解除合同的违约金9 200元。 被告宋水琴辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告间确实签订有上海市房屋租赁合同及补充协议；双方间签订的补充协议约定，2013年10月29日至2014年4月28日为固定期租赁，在固定期限内解除房屋租赁关系应当支付违约金；2014年4月29日至2014年10月28日为非固定期租赁，根据合同法的相关规定，上述时间段为不定期租赁，双方可以随时解除该时间段内的租赁合同，被告在2014年3月3日口头通知原告在2014年4月28日前搬离房屋，在同年的4月4日以书面的方式再次通知原告2014年4月28日前搬出房屋，被告系解除的2014年4月29日至2014年10月28日的非固定期限的租赁合同，不属于擅自解除合同、提前收回房屋，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告美诺公司针对被告的答辩表示，双方确实约定2014年4月29日至同年10月28日系非固定期租赁，但该非固定期租赁非合同法所规定的不定期租赁，双方在合同中对非固定期租赁进行了明确的说明，即2014年4月29日之后，原告可能因人事变动而退租，如退租的应提前1个月以书面形式提出，不视为违反约定。也就是说双方明确约定，非固定期租赁期间，原告可以提前1个月以书面告知的形式解除房屋租赁关系，但被告如果解除房屋租赁关系则应视为擅自解除合同，提前收回房屋，应当偿付违约金。 经审理查明，2012年10月26日，原告与被告签订上海市房屋租赁合同，约定被告将其所有的XXXX的面积为99.5平方米的房屋出租给原告单位使用，租赁期间为2012年10月29日至2013年10月28日，租金为每月4 600元，保证金4 600元。双方在合同中约定，被告如擅自解除合同，提前收回房屋的，应支付两个月租金作为赔偿金并退回保证金。原告如擅自退租的，被告有权没收保证金；2013年10月12日，原告与被告签订补充协议一份，双方约定由原告续租上述房屋，租赁期为2013年10月29日至2014年10月28日，其中2013年10月29日至2014年4月28日为固定期，2014年4月29日至2014年10月28日为非固定期，租金仍为每月4 600元；2014年3月3日，被告电话通知原告的工作人员，将在2014年4月28日前收回房屋，要求原告人员在2014年4月28日前搬离。2014年4月4日，被告向原告发出租赁合同终止通知书，通知原告在2014年4月28日前搬出被告房屋。原告于2014年4月14日向被告出具回复一份，告知被告，希望被告继续履行房屋租赁合同，如被告坚持收回房屋的话，应当向原告支付两个月的租金作为违约金，同时还应向原告返还保证金4 600元；2014年4月28日，原告人员搬离了XXXX的房屋，被告于当日向原告工作人员退还了4 600元的保证金。 以上事实有2012年10月26日的上海市房屋租赁合同、2013年10月12日的补充协议、2014年4月4日的租赁合同终止通知书、2014年4月14日的回复、2014年4月28日的收据、中国移动通信记录打印单等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。 本院认为，原、被告签订的上海市房屋租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同及协议签订后，双方均应严格依约履行。根据合同法的规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方约定2014年4月29日至2014年10月28日期间为非固定期租赁，故被告作为出租方，可以解除该时间段的租赁关系，但必须在合理期限内通知承租人。本案中，被告于2014年3月3日以电话的方式、于2014年4月4日以书面的方式通知原告解除租赁合同属于法律规定的合理期限，并且被告要求原告在2014年4月28日前搬离房屋并未影响双方所约定的固定期间的租赁。综上，本案中被告并不存在擅自解除合同、提前收回房屋的行为，故原告起诉要求被告偿付擅自解约的违约金，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，判决如下： 驳回原告美诺精密压铸（上海）有限公司要求被告宋水琴偿付违约金人民币9 200元之诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告美诺精密压铸（上海）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 刘 昂 二○一四年 八 月二十一日 书 记 员 顾 益 琳 代理审判员 刘 昂 二〇一四年八月二十一日 书 记 员 顾益琳 |
