|
（2014）沪一中民二(民)终字第1418号 上诉人（原审原告、反诉被告）上海勇元包装材料有限公司。 委托代理人滕志元，该公司员工。 委托代理人何海桥，上海安盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）上海山寅路桥工程建设有限公司。 委托代理人徐健，公司员工。 委托代理人刘慧平，上海市锦天城律师事务所律师。 上诉人上海勇元包装材料有限公司（以下简称勇元公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月30日受理后依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人勇元公司委托代理人何海桥、滕志元，被上诉人上海山寅路桥工程建设有限公司（以下简称山寅公司）委托代理人徐健、刘慧平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2011年9月8日，勇元公司与山寅公司签订《房屋土地租赁合同》，并签订《补充协议》（未注明时间）。约定：山寅公司将坐落于上海市金山区山阳镇红旗东路占地面积为45,760平方米、已建新造大小楼面积16,000平方米、可建筑面积但未建筑面积29,760平方米出租给勇元公司作为宾馆、餐饮、娱乐、市场等经营使用；新建规划草案由勇元公司报送，营业执照按区产业导向，在当地小区由勇元公司自办、自费，以上山寅公司必须协办；十年后该占地面积与所有房屋建筑物、设备全数归山寅公司所有。2011年9月15日前交付租赁物；免租十四个月；租赁期限十年，即自2012年11月15日起至2022年11月15日止；年租金人民币（下同）3,300,000元，前五年不变，从第五年开始每三年环比递增6%；每半年付一次租金，押金一个月的租金；本合同生效以1,000,000元订金到账为生效。合同另约定下列情形一方书面通知另一方解除合同，并由违约方向另一方按月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：山寅公司未按时交付该地块和有关设施设备，经勇元公司催告后3日内仍未交付的；山寅公司交付的该地块和有关设施设备不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或交付的租赁物危及安全生产或存在消防等缺陷的；勇元公司逾期不支付租金累计超过二个月的；非本合同规定的情况，山寅公司在租赁期间擅自解除本合同，提前收回该地块的，应按提前收回天数的租金的两倍向勇元公司支付违约金。合同还约定租赁期满后，勇元公司应如期返还该地块和有关设施设备，享有优先承租权，但应提前三个月向山寅公司提出书面租赁要求，双方重新签订租赁合同。 合同订立后，勇元公司（包括含代付部分）分别于2011年9月23日、9月27日、9月28日、2012年2月24日、7月12日分五次向山寅公司支付订金1,000,000元。勇元公司另于2012年2月24日向山寅公司支付电费、电梯保养费100,000元。自2012年2月29日后双方互致函件，山寅公司要求勇元公司支付订金、房租以及因违约承担的法律责任等；勇元公司表明自身并未违约，订金在2012年7月15日拆除场地上的行吊后付清，并要求山寅公司交付场地、办理场地项目相关手续，不存在支付房租义务。2012年11月6日，双方达成勇元公司购买山寅公司位于涉租地点内地面、地下的所有废铁及三部行车的合同。后来该合同未履行，场地上行车等由山寅公司即行处置。 2012年4月20日，勇元公司法定代表人滕金宝授权王静在滕志元不在公司之时，全权处理本公司的所有事务，之前本人及滕志元委托授权的授权书即日全部失效。2012年2月28日11时31分，上海市公安局金山分局山阳派出所接到魏宜保报警，称魏宜保与甘宜超因进山阳镇红旗东路门事情发生纠纷。2013年6月4日该派出所出具证明，勇元公司的魏宜保认为本区山阳镇红旗东路已出租给其使用，不让山寅公司的甘宜超进门，双方发生肢体冲突，经做工作后当场和解，并签订了和解协议。2012年3月2日，魏宜保在自己的身份证复印件上书写证明：2011年10月2日滕志元派其上述地点看场地，负责安保、卫生、接待客户和开门工作。2013年1月10日9时46分，上海市公安局嘉定分局接到匿名报警，在封浜镇陇南路星华公路天喜嘉苑10号楼门口发生经济纠纷。当日，上海市公安局嘉定分局封浜派出所对魏宜保进行询问，魏宜保陈述其是滕志元金山公司的员工，滕志元于2012年10月被关押在金山看守所，尚欠工资3万余元，经与滕金宝协商，以借用其名购买的皖QG2650车辆作为抵押或抵债。审理中，双方确认魏宜保曾居住在涉租地块东侧一排房屋中的一间，屋内至今仍保留原样。 关于涉案房屋，2008年5月26日，上海山阳工程建设（集团）山寅有限公司取得建设工程规划许可证，许可其对坐落于山阳镇红旗路改扩建生产用房13,704平方米。2008年11月26日上海山阳工程建设（集团）山寅有限公司变更为山寅公司。2009年7月28日，山寅公司取得产权证，显示的房屋最晚的竣工日期为1985年，房屋建筑面积合计为3,934.69平方米。2010年11月3日，山寅公司出具证明称其新建的房屋二座，占地面积15亩，建筑面积16,000平方米，地址坐落于上海市金山区山阳镇红旗路，该产权归属山寅公司（产权证在办理中）；该证明上有政府相关部门签署了情况属实的意见，并盖具印章。2013年5月18日，山寅公司出具证明称根据区镇二级政府关于落实严格的节约用地制度，实现提高准入标准，挖潜低效土地，盘活闲置资产，政府支持企业对现有生产基地进行产业结构调整，鼓励企业由2产业逐步向2.5产业转型，故对现有基地进行再次开发；该证明上亦有政府相关部门签署了情况属实的意见，并盖具印章。 2013年4月26日，勇元公司诉至法院，请求判令：1、山寅公司返还勇元公司租赁费1,100,000元，并支付利息损失；2、解除勇元公司、山寅公司签订《房屋土地租赁合同》及《补充协议》；3、山寅公司支付勇元公司违约金3,000,000元，并赔偿损失。山寅公司提起反诉，请求判令：1、勇元公司支付山寅公司租金2,025,000元（自2012年12月2日起至2013年11月1日共计十一个月，已扣除支付的1,000,000元）；2、勇元公司支付山寅公司违约金4,050,000元；3、勇元公司支付山寅公司电费109,526元（已扣除支付的100,000元）。 山寅公司就涉案房屋于2010年10月14日与上海环悦投资管理有限公司（以下简称环悦公司）签订房屋租赁合同，双方形成纠纷，法院于2013年3月11日作出一审判决，并于2013年4月22日生效。该案中，山寅公司于2011年8月14日在《金山报》上发布《租赁合同解除声明》，其决定于2011年7月25日与环悦公司解除合同；后在审理中双方确认《发布解除租赁合同声明》之日为解除日。 审理中，双方一致明确在签订房屋租赁合同时，涉案房屋所在地块性质为工业用地；新造大小楼未办理产权登记。 审理中，双方对解除合同均无异议，但对解除时间主张不一。勇元公司认为，其负责人被公安机关逮捕后，且涉租地块权属不清，2012年11月29日山寅公司发函通知解除合同，该时间是个合理的解除时间；山寅公司认为，双方往来函件无法证明合同解除时间，勇元公司在2013年11月7日的庭审中提出解除合同，可依该时间作为合同解除时间。 审理中，双方确认勇元公司在七楼有一间办公室，放置了其所有的办公桌椅、沙发等物品。2013年12月5日，山寅公司向勇元公司发出解除合同通知书，同意勇元公司于2013年11月7日提出的解除合同诉讼请求，并于该日解除合同，要求勇元公司于收到通知书后十日内撤离涉租房屋内的全部物品，否则按废弃物处理。 审理中勇元公司称，为项目启动，进行前期准备工作，即与有关方面洽谈了建设工程设计，虽未正式签订合同，但设计图已经交付；制作了规划概要，送至山阳镇人民政府审阅等；为此项目往来也发生了交通费（油费）等损失。 审理中勇元公司还称，涉租地块上存在九建公司、村长房屋及山寅公司家人房屋。缴纳电费单据，既不能证明由山寅公司缴纳，也不能证明仅由勇元公司使用所致，对此不予确认。同时山寅公司一再承诺办出产证也无法兑现，导致了环悦公司不能租赁。 审理中山寅公司称，涉租地块可以用于商业经营，勇元公司从未对规划送审，合同约定由其办理而未办理，责任自负。勇元公司累计使用电费209,526元，同时提交了上海永晖公路桥梁建设工程有限公司缴费单据。 原审认为，双方房屋土地租赁合同指向的建筑物存在具有合法性依据，故该合同应认定为合法有效，且应于双方合同约定1,000,000元订金到账即2012年7月12日生效。山寅公司在与环悦公司发生租赁关系期间，其未正当行使合同解除权，并很快与勇元公司签订房屋土地租赁合同，其做法确有不当之处，但仅凭此并不足以证明勇元公司主张的山寅公司欺诈行为。 双方对于合同解除均无异议，争议在于合同解除责任的归属。 首先，应对租赁物予以界定。双方合同第二条及补充协议第八条作了约定，即对已建房屋仅指新造大小楼16,000平方米，可建筑面积但未建筑面积29,760平方米。沪房地金字（2009）第011491号房地产权证显示，涉租地块权利人系山寅公司，宗地（丘）面积、使用权面积以及独用面积均45,760平方米，建筑面积3,934.69平方米，竣工日期最迟为1984年。作为承租人的勇元公司，承租房屋、土地用于开发项目使用，对于租赁物现状的了解必不可少；合同简单地将产权证中没有包含在内的新造大小楼面积予以确定，而以宗地面积扣除该面积后剩余面积作为未建面积。不言而喻，双方除房屋租赁外还存土地租赁，而合同对于未建面积的建造又未作任何约定。从合同约定的租赁物用途，以及清理场地上的行车等事实可以推知，应在场地上建造房屋。由此可见，本案租赁物应为新造大小楼及场地，故勇元公司认为涉租地块权属不清，且存在建筑物等主张，应与本案无涉。其次，明确涉案租赁物的交付及相关问题。合同中对租赁物的交接未作明确约定，双方也未办理相关手续。从山寅公司拆除场地上行车，勇元公司向山寅公司交纳电费、陆续支付合同约定的订金，勇元公司将办公用品搬至租赁房屋，以及勇元公司人员魏宜保进驻租赁房屋等事实，法院有理由相信租赁物已经交付。在此说明的是，交付与使用是两个不同的概念，交付是使用的前提，未使用不等于未交付。勇元公司订立合同的目的是作为宾馆、餐饮、娱乐、市场等经营使用，即将承租地块作为商用，须办理营业执照，而办理营业执照的前提是有固定的场所。山寅公司提供的房产证明示用途为工业，但对涉案房屋并未记载，即涉案租赁房屋虽有合法性依据，但尚缺乏不动产物权意义上的法律依据。合同同时约定了新建规划草案由勇元公司报送，营业执照按区产业导向，在当地小区由勇元公司自办、自费，以上山寅公司必须协办。勇元公司虽未提供证明报送规划草案、申请办理相关证照以及要求山寅公司协办的相关证据，但也无法掩盖山寅公司交付的租赁物存在的瑕疵。至于山寅公司举证本地区一些工业用地作为商用的情况，并不必然导致其所拥有的工业用地可以作为商用，况且事实上其至今未能办出产权证。 以上表明山寅公司已将瑕疵的租赁物交付勇元公司。山寅公司将租赁物出租无非为了获取租金收益，同时可在租赁期满后取得租赁土地上勇元公司投资的有关设施设备；而勇元公司承租涉案房屋及土地以实现开发项目，进而获取利润收益。暂不论勇元公司迟延支付订金以及山寅公司未按约定期限交付租赁物，而双方对于租赁物现状、租赁用途应当是明知的，且合同对涉案租赁物的开发规划、办理证照的责任归属作了明确约定。据此，法院认定导致合同解除双方均存有过错，应当各自承担相应的责任。 在双方违约的情况下，另勇元公司主张赔偿损失，山寅公司主张租金损失，故应对双方争议的合同解除时间予以确定。 勇元公司主张合同已于2012年11月29日解除，依据的是该日山寅公司致函解除合同；山寅公司则认为合同应自勇元公司于2013年11月7日提出解除合同，己方表示同意时解除。合同的解除分为约定解除和法定解除。山寅公司可依据合同第七条约定的勇元公司逾期不支付租金累计超过二个月可行使约定解除权，而合同同时约定租赁期限自2012年11月15日开始，租金每半年支付一次；其函件内容中年初的两次催款应当是催交订金而非租金，此时合同也尚未生效，何来违约，至多为缔约过失责任，故其并不具有合同约定的解除权。山寅公司在该函件中同时主张，因勇元公司负责人涉嫌经济犯罪被公安机关逮捕，认为继续履行合同已不可能而行使法定解除权；勇元公司次日即予复函，认为公司负责人暂时出现的问题并没有影响到合同的继续履行，故也不符合法律所规定的法定解除之条件。其实，双方函件往来内容反反复复、概念错乱，实难予以认定。相反，山寅公司同意勇元公司在审理中提出的解除合同，应视双方意思表示一致，双方合同于2013年11月7日解除，法院予以确认。 违约金的性质，在法律上既具有补偿守约人损失的一面，又具有对违约方惩罚的一面，故只有在守约方提供的依据超过约定的违约金的时候，守约方可能采用要求赔偿损失的原则。合同解除彼此均无法证明对方的过错程度，可推定为均等，双方均不应再行追究合同所约定的违约责任，故法院对各方的相关诉讼请求均不予支持。勇元公司主张赔偿为项目启动所做前期准备工作所发生的损失，虽依一般常理损失必然发生，但既未提供相关证据，也没有具体数额；而山寅公司将租赁物交付后，租金损失客观发生且可以计算。法院综合考虑到勇元公司对租赁物未进行任何实际开发、租赁物是否符合合同约定的用途、勇元公司支付订金的事实以及双方的损失程度，酌定山寅公司返还勇元公司订金200,000元。至于勇元公司要求返还已付的电费以及山寅公司的电费主张，因双方均未能提交相关证据足以证明，法院不作认定，可另行解决。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，于二〇一四年五月二十六日作出判决：一、确认上海勇元包装材料有限公司与上海山寅路桥工程建设有限公司签订的《房屋土地租赁合同》及《补充协议》于2013年11月7日解除；二、上海山寅路桥工程建设有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海勇元包装材料有限公司订金人民币200,000元；三、驳回上海勇元包装材料有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上海山寅路桥工程建设有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币42,000元，由上海勇元包装材料有限公司负担人民币39,951元，上海山寅路桥工程建设有限公司负担人民币2,049元；反诉案件受理费减半收取人民币27,546元，由上海山寅路桥工程建设有限公司负担。上海山寅路桥工程建设有限公司所负之款，应于判决生效之日起七日内缴纳法院。 判决后，勇元公司不服，上诉于本院，诉称：系争租赁物从未转移给勇元公司占有，勇元公司从未对租赁物有过任何有效的控制。系争租赁物至今不能达到双方约定的用途，因此根本不具备交付的条件。另系争租赁物中有大量建筑实际上被他人使用和居住，原审推断违反常理。勇元公司已于2012年11月29日发函要求解除合同，应以此为本案合同解除时间。由于租赁物不适格，因此在过错责任认定上应当由山寅公司承担全部责任。据此，要求二审法院撤销原审判决，改判支持勇元公司的原审全部诉请。 被上诉人山寅公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。勇元公司主张系争租赁物未交付，本院认可原审法院认定双方已经完成交付，除了原审已阐述的理由以外，本院做以下补充：从本案查明的事实看，双方约定的交付时间为2011年9月15日之前，勇元公司分五次从2011年9月23日至2012年7月12日向山寅公司支付定金100万元，可见山寅公司交付租赁物的义务在先，勇元公司支付定金的义务在后，而在此期间勇元公司从未要求山寅公司交付系争租赁物，推定双方已完成了交付更符合常理。根据证据优势规则，勇元公司的主张因证据不足，本院不予采信。 本案的租赁物有相应的房屋、场地权证及说明，属于可以出租的合法建筑，其用途明确载明为工业用地。勇元公司以其商业目的认为系争租赁物不适格，为其主观判断，并非山寅公司对勇元公司的承诺，因此勇元公司以此认为合同解除的原因在于山寅公司，其有权解除合同并要求山寅公司承担全部赔偿责任，没有合同及法律依据，本院无法支持。原审法院依据本案的客观情况，综合了各种因素，酌定了由双方分担损失，本院予以维持。综上所述，上诉人勇元公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币42,000元，由上诉人上海勇元包装材料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庞闻淙 代理审判员 许 京 代理审判员 郑岚晞 二○一四年八月二十五日 书 记 员 周璐珺 |
