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（2014）沪一中民二(民)终字第893号 上诉人（原审原告）孙琦。 上诉人（原审被告）上海银亿同进置业有限公司。 上诉人（原审被告）上海振东房地产有限公司。 上诉人孙琦、上海银亿同进置业有限公司、上海振东房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2012）徐民四（民）初字第4587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，1996年9月10日，孙琦(乙方)与上海振东房地产有限公司（以下简称振东公司）前身上海伊莎士房地产有限公司（甲方）签订《上海市内销商品房预售合同（合同编号：****-***-****）》，孙琦购买了振东公司投资建设的上海市某某区某某路某某号某某公寓某幢某某室房屋（以下简称系争房屋），合同约定总价暂订为人民币（以下币种相同）922,465元。合同第七条约定，除本合同第六条规定情况外，甲方如未在本合同规定期限内将该物业交付乙方使用，乙方有权按已交付的价款向甲方追索违约利息。违约利息按本合同第六条规定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止，日利息按市人民银行固定资产贷款利率计算。若逾期超过90天，则视为甲方不履行本合同，甲方同意乙方有权按甲、乙双方订立的补充条款第3条约定追索甲方的违约责任。补充条款第三条约定：乙方与甲方均按本合同约定的时间付款和交房，逾期则按人民银行固定资产贷款利率来支付违约利息。附件二付款办法一、银行按揭贷款三十万元，五年还清。二、其余房款一次性付清。三、买房委托卖方办理按揭贷款五年三十万元的还本付息，款项由买方付给卖方，……。 1996年10月28日，中国人民建设银行上海市分行出具借款人为孙琦，收款人为上海伊莎士房地产有限公司的商品房抵押贷款划款凭证，金额为40万元。双方还就系争房屋的预售合同至房地产交易中心登记部门办理了备案登记手续。 后因上海伊莎士房地产有限公司未按时交房，1997年6月20日，孙琦（乙方）与上海伊莎士房地产有限公司（甲方）签订了《退房协议》，约定内容为，甲方定于1997年11月30日前交房，鉴于目前工程的进度状况，无法按时交房，故同意乙方退房，达成以下退房协议。一、由于甲方不能按时交房，同意乙方无条件退房。二、乙方办理的按揭手续，因一直由甲方垫付，今后仍由甲方支付，不追究乙方责任，以后因按揭产生的责任，由甲方负责。但双方至今未将预售合同备案登记手续予以注销。 2001年3月17日，振东公司（甲方）与孙琦（乙方）签订《协议》，约定，乙方于1996年9月10日向甲方订购某某公寓住房一套，位于某某路某某号某座某某层某室，建筑面积156.35平方米，总价款922,465元，签订预售合同编号****-***-****号，合同签订后，乙方支付给甲方首付款55万元，余款乙方通过按揭贷款支付给甲方。甲方定于1997年11月30日前交房，因甲方无法按时交房，甲、乙双方在1997年6月20日签订了退房协议。根据上海市徐汇区人民法院的判决，甲、乙双方签订的退房协议中所约定的权利义务无效，为维护双方的利益特签订本协议：一、甲乙双方在1997年6月20日签订的退房协议作废。甲乙双方在1996年9月10日签订的预售合同（****-***-****）继续有效。二、乙方所欠建行徐汇支行的按揭贷款由乙方负责归还。协议签订当日，振东公司还出具一份收款证明载明：“孙琦购买我公司开发的某某公寓（某某路某某号）某幢某某层某某室商品房一套，1996年9月10日支付首付款55万元，我司（原上海伊莎士房地产有限公司）出具收据一张，（收据号为NO004980）。因孙琦收据原件遗失，我司证明在1996年9月10日收到过孙琦交来55万元购买某某公寓某幢某某层某某室商品房首付款。” 2001年9月25日，振东公司（甲方）、上海亿人企业发展公司（乙方）、孙琦(丙方)、丁方柴平签订《债权债务划转（转让）协议》，第三条约定，由于甲方暂缺乏现金偿还债务，故直接向丙方提供座落于本市某某区某某路某某号《某某公寓》某座某某层某室商品房一套作价440,167元向丙方偿还部分债务。丙方在取得甲方提供的上述商品房后尚欠甲方155,653元余额，经甲方同意丙方用现金一次性代甲方归还甲方欠建设银行徐汇支行的贷款。第四条第5项约定，丙方已全额付清了甲方所提供的某某路某某号《某某公寓》某幢某某层某某室商品房的全部房款。孙琦、振东公司等均进行了盖章或者签字。 系争房屋所在地块因振东公司存在未清偿债务，由上海市高级人民法院组织了司法拍卖。上海银亿同进置业有限公司（以下简称银亿公司）通过司法竞拍方式取得了上海市徐汇区某某路某某号地块“某某公寓”整体在建工程。在《特别告知》中提示如下：拍卖标的某幢某某室及某某室，买受人应承受原开发商该2套房屋预售合同项下的义务，具体履行内容及方式由买受人自行与相关预告登记购房人了解并协商处理。之后，系争房屋登记在银亿公司名下，取得方式为裁决。 孙琦以银亿公司、振东公司未能履行相应交房及办理产证义务等理由，提起本案诉讼，请求法院判令：1、银亿公司、振东公司共同履行编号为****-***-****号《上海市内销商品房预售合同》中的交房和为孙琦办理产证的义务；2、银亿公司、振东公司支付逾期交房的违约金663,793元。 银亿公司辩称，不同意孙琦的诉讼请求。银亿公司通过司法拍卖方式取得系争房产，不是股权转让方式。孙琦对系争房屋没有合法权益，孙琦的诉请缺乏事实及法律依据。根据合同相对性原则银亿公司也不应承担本案的责任。 振东公司辩称，不同意孙琦的诉讼请求。孙琦和振东公司之间的预售合同已经失去效力，如果孙琦要继续购房，应当重新签订买卖合同。又称，孙琦也未全部履行付款义务。 原审审理中，银亿公司、振东公司就孙琦提供的2001年3月17日《协议》、《收款证明》、2001年9月25日《债权债务划转（转让）协议》、首付款收据等证据请求进行鉴定，华东政法大学司法鉴定中心出具了司法鉴定意见书。 原审认为，《上海市内销商品房预售合同》、《退房协议》、《协议》、《债权债务划转（转让）协议》、《特别告知》、《联合拍卖成交确认书》、《竞买协议书》等系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对签订各方当事人均具有法律约束力。尽管孙琦与振东公司前身签订了《退房协议》，但嗣后又与振东公司签订了《协议书》，明确预售合同继续有效，因此《上海市内销商品房预售合同》应继续履行。虽然银亿公司通过竞拍方式取得了系争房屋所在地块的“某某公寓”整体在建工程，但在特别告知中也明确了银亿公司作为买受人应承受原开发商对系争房屋预售合同项下的义务，因此银亿公司、振东公司应承担对系争房屋预售合同继续履行的义务，银亿公司应向孙琦交付房屋，银亿公司、振东公司应协助孙琦办理系争房屋的产权过户手续。故孙琦要求银亿公司、振东公司共同履行《上海市内销商品房预售合同》中的交房和为孙琦办理产证的义务，于法有据，予以支持。 关于孙琦要求银亿公司、振东公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，鉴于孙琦在与振东公司协商退房时，对振东公司不能按时交房是明知的，后在2001年签订继续履行合同的协议时，亦未向振东公司主张违约责任，说明孙琦与振东公司变更了预售合同中对违约责任的约定，却又没有约定新的违约责任。同时考虑到孙琦的实际损失状况，结合公平原则，原审法院对孙琦要求银亿公司、振东公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。 至于银亿公司、振东公司辩称孙琦尚未足额付款，因振东公司盖章的《协议》、《债权债务划转（转让）协议》、《收款证明》等证据均明确了孙琦已支付首付款55万元，并且通过债权债务转让的方式，振东公司确认了孙琦已经付清全部房款，故原审法院对银亿公司、振东公司的该项辩称意见不予采信。银亿公司、振东公司还辩称因预售合同已经解除，孙琦要求继续履行合同应当重新订立合同。原审法院认为，虽然孙琦与出售人之间的合同通过《退房协议》明确不再履行，但其后又通过《协议》、《债权债务划转（转让）协议》明确了预售合同继续履行，故预售合同对孙琦与振东公司具有约束力，双方得按照约定继续履行预售合同。故原审法院对银亿公司、振东公司的前述辩称意见不予采信。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于二○一四年二月二十日作出判决：一、《上海市内销商品房预售合同（合同编号：****-***-****）》继续履行；二、上海银亿同进置业有限公司于判决生效之日起十日内向孙琦交付上海市徐汇区某某路某某号某幢某某室房屋；三、上海银亿同进置业有限公司、上海振东房地产有限公司共同协助孙琦办理上海市徐汇区某某路某某号某幢某某室房屋产证的相关登记手续；四、驳回孙琦的其余诉讼请求。案件受理费人民币19,236元，财产保全费5,000元，由孙琦负担7,983元，上海银亿同进置业有限公司、上海振东房地产有限公司负担16,253元;鉴定费55,000元,由上海银亿同进置业有限公司、上海振东房地产有限公司负担。 判决后，孙琦、银亿公司、振东公司均不服原审法院判决，向本院提起上诉。 上诉人孙琦诉称，原审法院既然认定孙琦与振东公司恢复履行预售合同的约定有效，且认定孙琦付清全部房款，据此判决预售合同继续履行，则预售合同项下的逾期交房违约金条款也应当执行。双方在恢复履行预售合同的协议中，振东公司并没有要求孙琦放弃追索违约金，表明振东公司愿意继续履行原预售合同中的违约金条款，显然，原审法院判决被上诉人无需承担逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人孙琦原审全部诉讼请求。 上诉人银亿公司诉称，1、原审法院对孙琦提交的相互矛盾的证据予以采信不当，导致事实认定不清，合同效力认定错误。（1）关于房款，预售合同中房屋总价款922,465元，孙琦提供的收据及收款合计房款990,167元，而债权债务划转转让协议中，房屋总价款为440,167元；（2）关于首付款，孙琦提交的1996年9月10日由振东公司出具的收据中，记载孙琦支付房款55万元，而孙琦在同年9月25日向银行提交的借款申请书上写明支付购房款30%，仅276,739.5元；（3）关于还贷情况，根据上海市徐汇区人民法院（2001）徐民初字第4096号判决书认定，由振东公司自1996年开始为孙琦偿还银行贷款，与正常买卖不符。（4）根据2001年9月25日的债权债务划转转让协议，由振东公司确认将房屋作价抵偿债务给孙琦的，表明孙琦并不是房屋权利人，进一步证明孙琦、振东公司之前签订的恢复预售合同的协议不真实。（5）在孙琦、振东公司签订的退房协议中，孙琦并没有要求振东公司退还首付款，也有悖常理。综合房款金额无法吻合、孙琦从未向振东公司支付首付款、孙琦的银行按揭贷款也是由振东公司一直偿还等不符合正常买卖合同的事实，可以认定孙琦与振东公司签订的是一份虚假的预售合同，目的为了振东公司在开发过程中获得银行贷款。2、根据司法鉴定结论，明确收款收据上的公章系伪造，但原审法院忽视司法鉴定结论意见，也未要求孙琦提交付款的相关银行转账记录等证据，认定孙琦支付首付款缺乏事实依据。3、孙琦与振东公司之间签订的合同、协议中，并没有涉及到银亿公司，根据合同相对性原则，银亿公司不是本案适格被告，无须向孙琦承担责任和义务。银亿公司是参加司法拍卖获得某某公寓在建工程，取得拍卖资产的所有权，并不是振东公司的股权。振东公司的债权债务与银亿公司无关，银亿公司在竞买之前能够掌握的信息也是房屋预售合同已经解除。综上所述，银亿公司不应当承担交付房屋的义务和责任。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回孙琦对银亿公司的全部诉讼请求。 上诉人振东公司诉称，1、某某公寓已被司法强制拍卖，由银亿公司竞得并由银亿公司开发完成，因此该项目与振东公司无关，由银亿公司作为房产合同权益的承继方解决，振东公司不应作为本案被告，原审法院判令振东公司与银亿公司共同承担合同继续履行的义务没有事实与法律依据。2、特别告知仅告知拍卖标的的现状、瑕疵和风险，其效力不能等同于生效判决书，原审法院予以认定没有法律依据。3、根据生效判决书认定孙琦与振东公司订立退房协议，约定合同解除，在法律上属于合同关系消灭。被消灭的合同判决继续履行，没有法律依据。4、根据孙琦提供的2001年9月28日债权债务划转转让协议，实际否定了孙琦2001年3月17日的协议，因为振东公司在债权债务划转转让协议中拥有对系争房屋的处置权，表明孙琦对该节事实的陈述前后不一，其提交的证据存在虚假。5、关于孙琦支付的首付款，仅为2001年3月17日的协议及收款证明，但这些证据均被否认，在无其他证据佐证情况下，不能认定孙琦支付首付款这节事实。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回孙琦的原审诉讼请求。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，孙琦与振东公司前身上海伊莎士房地产有限公司签订一份《上海市内销商品房预售合同》并进行了预告登记，故双方之间构成房屋买卖合同关系。虽然孙琦与上海伊莎士房地产有限公司之后签订一份退房协议，但双方在2001年3月17日又签订一份协议，明确预售合同继续履行；且在2001年9月25日振东公司与孙琦等四方当事人共同签订的一份债权债务划转转让协议中，振东公司明确向孙琦提供系争房屋并以作价44余万元偿还孙琦的部分债务，经结算后，孙琦尚欠振东公司15余万元，孙琦用现金一次性代振东公司归还银行贷款，同时还明确孙琦全额付清系争房屋的房款等，显然振东公司就孙琦与振东公司之间就系争房屋的相关权利义务作了结算和了结。孙琦随后就振东公司欠付的银行贷款予以偿还，履行了约定，故可以取得系争房屋的权利。虽然上诉人银亿公司、振东公司对孙琦的首付款支付、房款数额前后记载不一致以及贷款由振东公司偿还等方面提出异议，但均为银亿公司、振东公司的单方意见，在无其他证据否认振东公司与孙琦之间的买卖合同关系情况下，特别是孙琦与振东公司在签订的债权债务划转转让协议中，就孙琦支付的房款已经予以明确付清情况下，上诉人银亿公司、振东公司提出的上述异议，本院难以采信。 鉴于上诉人银亿公司通过拍卖取得包括系争房屋在内的某某公寓整体在建工程，且在竞拍前的特别告知中，已被明确告知系争房屋存在买受人，因此，银亿公司应承继振东公司对原预售合同项下的合同义务，即认定孙琦与振东公司的合同关系继续履行，则银亿公司负有交付房屋以及协助办理产权过户等义务。上诉人银亿公司、振东公司不同意履行合同义务并否认在本案的诉讼主体资格的上诉意见，缺乏依据，故本院不予采信。 关于上诉人孙琦主张的逾期交房违约金一节，本院认为，虽然双方通过协议同意恢复之前签订的预售合同，但双方并未提及交房逾期的违约责任等，在振东公司与孙琦签订债权债务划转转让协议时，孙琦也未提出此方面的要求；同时，鉴于本案中孙琦与振东公司履行合同的实际情况以及孙琦的实际损失情况等，可认定对孙琦提出的违约金要求，不予采信。原审法院基于公平原则所作的认定并无不妥之处。 综上所述，对上诉人孙琦、银亿公司、振东公司的上诉请求，本院均不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币29,673.93元，由上诉人孙琦负担10,437.93元、上海银亿同进置业有限公司负担9,618元、上诉人上海振东房地产有限公司各负担9,618元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔美君 审 判 员 郑卫青 代理审判员 杨斯空 二○一四年八月二十一日 书 记 员 赵 樱 |
