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（2014）松民三(民)初字第658号 原告王玉琴。 委托代理人庄卫。 被告上海龙翔机械设备有限公司。 法定代表人朱旭望。 原告王玉琴与被告上海龙翔机械设备有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月26日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因需以公告方式向被告上海龙翔机械设备有限公司送达，故本院依法裁定将本案转为适用普通程序进行审理，并于2014年7月18日对本案进行了公开开庭审理。原告王玉琴及其委托代理人庄卫到庭参加诉讼。被告上海龙翔机械设备有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告王玉琴诉称：2011年6月26日，原告在无意间收到被告发来的短信，称东泾路XXX号的房产不但价格低而且地段好等。于是，原告当即至被告处支付定金20,000元，之后于2011年7月3日付清房款198,000元及维修基金925元、物业费277元，又于2012年2月12日支付电表费100元、水表费100元及有线电视费500元，合计219,902元。后原告观看到了此类案例，发现购买此类房产将得不到权益的保障。为此，原告向被告要求退房，但未果。故请求法院判令：1、原、被告签订的购房合同无效合同；2、被告退还原告房款218,000元、维修基金925元、物业费277元、电表费100元、水表费100元、有线电视费500元，计219,902元；3、被告支付原告利息20,000元。 被告上海龙翔机械设备有限公司未作答辩。 经审理查明：位于上海市松江区车墩镇车泾路XXX号6幢房屋，建筑面积2,958.55平方米，房屋类型为工厂，该幢房屋所占土地宗地号为松江区车墩镇新余村136/11丘，系出让取得的一类工业用地，上述房屋及土地核准登记日期为2009年9月21日，登记的权利人为被告。 2011年7月3日，原、被告签订购房合同一份。该合同约定，被告以总价218,000元将位于上海市松江区车墩镇车泾路XXX号6号楼116室房屋转让给原告；2011年6月26日支付定金20,000元，2011年7月3日支付房款198,000元；交房日期为2011年12月31日；小区物业管理由被告负责，原告应向被告指定的物业管理公司按期支付物业费等。当日，被告向原告出具二份收据，载明收到购房款218,000元以及维修基金925元、物业费277元(至2012年12月31日)。2012年2月12日，被告又向原告出具一份收据，载明收到电表初装费100元、水表初装费100元、有线电视初装费500元。上述款项共计219,902元。期间，被告于2012年1月13日通知原告交付房屋，原告遂于当月16日与被告办妥入户及交付钥匙手续。 审理中，原告称其愿意返还上述房屋。 以上事实，有原告提供的上海市房地产登记簿、购房合同、收据、交房通知书、交房传递单、钥匙领取确认单及其陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应属无效合同。本案中，因上海市松江区车墩镇车泾路XXX号6幢房屋作为一个整体物权登记于被告名下，其性质系工业用地上的工业用房，不能作为具有独立物权的单套商品房予以分割出售。因此，被告不可能对涉案房屋取得商品房预售许可证，而且被告亦不可能取得房地产开发经营资质证，故原、被告之间签订的购房合同应属无效合同。被告明知自己无房地产开发资质、所售房屋无预售许可，仍向社会公众出售房屋，故其应当承担合同无效的主要过错责任。而原告作为购买方，其对此亦未尽到谨慎审查义务，故其应当承担合同无效的次要过错责任。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于此，被告应当向原告返还所收取的价款，但物业费除外。因为原告已实际使用房屋，应当认定原告接受了相应的物业服务，而物业服务行为具有不可逆转性，原告所支付的物业费应作为其接受物业服务的对价。此外，被告还应向原告支付相应的利息损失。现原告主张20,000元，并无不当，本院予以支持。同时，原告应当将房屋返还被告。 被告有答辩并对原告提交的证据进行质证、反驳等诉讼权利。现被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃了相应的诉讼权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告王玉琴与被告上海龙翔机械设备有限公司于2011年7月3日签订的购房合同无效； 二、被告上海龙翔机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王玉琴房款218,000元、维修基金925元、电表初装费100元、水表初装费100元、有线电视初装费500元，合计219,625元； 三、被告上海龙翔机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王玉琴利息20,000元； 四、原告王玉琴于本判决生效之日起十日内返还被告上海龙翔机械设备有限公司坐落于上海市松江区车墩镇车泾路XXX号6号楼116室房屋。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,979元，由原告王玉琴负担5元(已付)，被告上海龙翔机械设备有限公司负担4,974元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 张 孜 审 判 员 张 丹 人民陪审员 陆瑞兴 二〇一四年八月八日 书 记 员 苏晓星 |
