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（2014）沪一中民二(民)终字第1577号 上诉人（原审被告）蒋荣祥。 被上诉人（原审原告）金根娣。 委托代理人金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。 委托代理人朱轶宸，上海市华亭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）上海静安新成置业有限公司。 委托代理人蒋某，该公司员工。 委托代理人李俊凌，上海博京律师事务所律师。 原审第三人上海航空工业集团物业管理有限公司。 委托代理人马某，该公司员工。 上诉人蒋荣祥因确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五(民)初字第2304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人蒋荣祥，被上诉人金根娣的委托代理人金韶峰、朱轶宸，被上诉人上海静安新成置业有限公司的委托代理人蒋某、李俊凌，原审第三人上海航空工业集团物业管理有限公司的委托代理人马某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，金根娣与蒋荣祥系母子关系。 1997年3月，金根娣原居住的甲路房屋遇动迁，由上海乙置业公司调配上海市某区某路丙城某弄1区18号102室13.8平方米房屋安置金根娣一人，金根娣遂与上海静安新成置业有限公司（以下简称“静安置业公司”）建立公有房屋的租赁关系，成为该房屋的承租人。 1998年3月27日，上海丁物业有限公司（以下简称“丁物业公司”）出具住房调配单，将金根娣调配至上海市某区戊村某号102室12.4平方米的房屋内。该调配单载明，丁物业公司经办人“戌”，调配原因“套配，原房由我公司保留另作安排。”，在调配单位意见栏批示“同意”。上海静安新成物业有限公司在原住房经营管理单位意见中批示“同意退租，即日起保留3个月。”同日，丁物业公司又出具住房调配单，将蒋荣祥及其儿子庚从上海市辛路某弄1号504室调配至上海市某区某路丙城某弄1区18号102室金根娣的住房内，经办人“戌”记载调配原因“套配，原房由我公司保留另作安排。”1998年4月8日，静安置业公司出具退房单，将金根娣退租，该退房单上有金根娣的盖章。1998年4月14日，蒋荣祥与静安置业公司建立关于上海市某区某路丙城某弄1区18号102室公有房屋的租赁关系，蒋荣祥为该房屋的承租人，蒋荣祥及儿子庚两人将户口迁入该房屋。2003年11月19日，蒋荣祥、庚签订职工家庭购买公有住房协议书，经协商一致同意购买上述公有住房，所购房屋的房地产权利人确定为蒋荣祥。2003年11月27日，蒋荣祥与静安置业公司签订上海市公有住房出售合同，支付了购房款15,581元（人民币，下同）及其他相关税费。2003年12月8日，上述房屋的房地产权利登记到蒋荣祥名下。 另查明，上海市某区戊村某号102室房屋，系中国农业银行的营业网点。 还查明，上海丁物业有限公司于2011年3月名称变更为上海航空工业集团物业管理有限公司（以下简称“航空物业公司”）。 金根娣自受配上海市某区某路丙城某弄1区18号102室后一直居住在内。蒋荣祥仍居住在上海市辛路某弄1号504室。2013年10月，金根娣的儿子之间发生矛盾，金根娣得悉上述房屋产权归属情况。 原审审理中，金根娣请求法院判令：蒋荣祥与静安置业公司签订的上海市公有住房出售合同无效，确认金根娣对该房屋享有租赁使用权。蒋荣祥、静安置业公司则不同意金根娣的上述诉讼请求。航空物业公司则认为调配单非其开具，系伪造。 审理中，航空物业公司称其公司从未有“戌”此人，亦不经管上海市某区某路某弄丙城1区18号102室房屋、上海市某区戊村某号102室房屋，涉案两份调配单非其公司开具，系伪造。 关于蒋荣祥在上海市辛路某弄1号504室居住情况、原丁物业公司对蒋荣祥父子进行套配的原因、两份调配单如何开具、如何到达静安置业公司等情况，蒋荣祥表示不清楚。 关于静安置业公司如何收到上述调配单，是否还收到其他附随的调配材料，是否对调配事项进行核实等情况，静安置业公司表示仅收到调配单，原经手人已离开，有关情况不清楚，应是“公对公”办手续。 原审认为，金根娣对上海市某区某路丙城某弄1区18号102室公有房屋拥有合法的居住使用权。以丁物业公司名义出具的调配单将金根娣套配至戊村、将蒋荣祥父子套配入上海市某区某路丙城某弄1区18号102室，套配原因无相关材料记载，明显不符合公有住房管理流程，且金根娣受配的新址竟然是农业银行的营业网点，静安置业公司仅依据调配单即与金根娣办理退租手续，显然未尽到对公有住房的管理职责。蒋荣祥受配丙城房屋，与静安置业公司建立租赁关系，却从未在该房屋居住，仍由丧失承租权的金根娣长期居住，亦违背常理。经航空物业公司辨认认为上述两份调配单系伪造，基于庭审查明的事实，原审法院予以采纳。蒋荣祥依据虚假的住房调配单成为承租人，进而获得购买公有住房的资格，并出资购买了丙城的房屋，其获得房屋所有权的途径非法，且侵害了金根娣的合法权益。金根娣作为年逾九旬的老人，受到法律的特别保护，金根娣要求确认蒋荣祥与静安置业公司签订的上海市公有住房出售合同无效，原审法院予以支持。合同被确认无效后，静安置业公司应退还蒋荣祥购房款，系争房屋应恢复至公有状态。静安置业公司作为系争房屋的物业管理单位，应根据本案查明的事实、依职权与享有合法租赁使用权者重新建立租赁关系。金根娣要求确认其对该房屋享有租赁使用权，因非法院审理范围，原审法院难以支持。 原审法院审理后于二○一四年五月十九日作出判决：一、确认蒋荣祥与上海静安新成置业有限公司签订的关于上海市某区某路某弄丙城1区18号102室房屋的上海市公有住房出售合同无效；二、上海静安新成置业有限公司于判决生效之日起五日内退还蒋荣祥购房款15,581元；三、蒋荣祥于判决生效之日起十日内与上海静安新成置业有限公司共同办理将上海市某区某路某弄丙城1区18号102室房屋恢复为公有房屋的手续；四、驳回金根娣其余诉讼请求。案件受理费189.53元，减半收取计94.77元，由蒋荣祥负担47.39元、上海静安新成置业有限公司负担47.38元。 原审判决后，蒋荣祥不服，向本院提起上诉称：1、系争房屋是甲路某弄50号房屋拆迁后安置所得，而甲路的房屋是蒋荣祥单位分配给蒋荣祥的，由于历史原因蒋荣祥无法入户，当时房管所和金根娣协商后挂在金根娣的名下。2、航空物业公司与本案有利害关系，故声称房屋调配单是伪造的，目的在于推脱责任。原审法院在没有核查航空物业公司的情况以及未对图章做鉴定的情况下，仅凭航空物业公司的异议书及庭审中的陈述，认定房屋调配单系伪造，显然有失公允。3、当时上海房地局发起成立上房房屋置换公司，相关房屋的置换并不一定要有本公司的房源才能进行，通过置换或者差价换房改善住房需求而作的中介交易是符合当时的实际情况的。4、金根娣十几年来一直由蒋荣祥照顾，也一直居住在系争房屋内，原审法院认定蒋荣祥侵害金根娣的权益是错误的。综上，蒋荣祥要求撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回金根娣的原审全部诉讼请求。 被上诉人金根娣辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人静安置业公司辩称：合同最终是否有效由法院确定，请求法院依法作出裁决。 原审第三人航空物业公司述称：调配单上记载原房屋由公司保留是虚假的，蒋荣祥并未退还原房屋，其亦承认调配单是虚假的。蒋荣祥陈述其在1983年已经购买了原房屋，但产权房不可能调配。综上，请求法院维持原判。 经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于蒋荣祥与静安置业公司签订的《上海市公有住房出售合同》是否有效，而认定该买卖合同是否有效，首先需要确认本案中以丁物业公司名义出具的两份住房调配单的真实性。对此，本院认为，第一，根据本案查明的事实，上述住房调配单载明的金根娣的新配房屋以及蒋荣祥的原住房屋客观上都不可能成为调配的对象，蒋荣祥在二审庭审中亦承认上述住房调配单内容是形式上的、虚构的，同时结合金根娣在退租后仍居住系争房屋等事实，本院足以认定上述两份住房调配单的内容是虚假的。第二，静安置业公司作为公房经营管理单位，仅根据住房调配单就办理了金根娣的退租手续，明显不符合公有住房的管理流程，亦未尽到必要的审核义务。第三，蒋荣祥虽辩称系争房屋的退租手续由金根娣本人办理，但涉案退房单仅有金根娣的印章，结合本案公房调配操作流程中的种种不规范行为，本院认为，上述证据并不足以证明金根娣当时作为系争房屋的承租人，对于蒋荣祥通过虚假调配的方式变更系争房屋承租人的行为是认可的。 基于上述理由，本院认为，蒋荣祥依据虚假的调配单成为系争房屋的承租人、进而购买系争房屋的行为，违反了法律规定，侵害了金根娣的合法权益，原审据此认定系争房屋买卖合同无效，并无不当，本院予以维持。综上所述，蒋荣祥的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费人民币94.78元，由蒋荣祥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾 依 代理审判员 娄 永 代理审判员 蒋庆琨 二○一四年七月二十二日 书 记 员 许 晶 |
