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（2014）松民三(民)初字第1059号 原告王涛。 委托代理人胡立中，上海市中茂律师事务所律师。 被告李徐。 被告林秀屏。 原告王涛诉被告李徐、林秀屏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法由审判员张孜适用简易程序，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告王涛及其委托代理人胡立中到庭参加庭审，被告李徐、林秀屏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告王涛诉称：其与二被告通过中介于2013年9月26日签订房屋买卖合同。合同约定，二被告将座落于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给原告，总价款150万元，首付款59万元，原告通过银行贷款支付房款90万元，余款1万元在双方办妥交房等相关手续后支付。被告应在签订合同三个工作日内与其贷款银行预约还贷时间，在约定还贷当日还清贷款并办理注销该房地产抵押登记事项。约定在2013年11月25日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，原告即按约定支付首付款59万元，并代被告向中介公司支付佣金12,000元，10月7日被告交付系争房屋，原告支付余款1万元，并代为支付物业管理费。原告与中介公司多次催二被告及时还贷、注销抵押登记、办理过户手续，但二被告不予办理，后查到系争房屋于2013年12月25日被闵行法院查封。二被告已经构成根本违约，原告故诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的买卖合同；2、二被告向原告返还房款60万元，并赔偿原告违约金30万元；3、判令二被告返还原告代付的佣金12,000元、物业管理费320.18元。 被告李徐、林秀屏未作答辩。 经审理查明：原告王涛(乙方)与被告李徐、林秀屏(甲方)通过上海汉宇房产顾问有限公司(以下简称“中介方”)，于2013年9月26日签订上海市房地产买卖合同。合同约定，甲方将其合法拥有的坐落于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售与乙方，房屋转让价格为1,340,500元。该合同第十条第三款约定甲方逾期未履行合同约定的，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起计算至实际履行义务之日止；逾期超过十日后甲方仍未履行合同约定的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同的补充条款(一)约定，甲方应与其贷款银行预约还贷时间，并还清贷款，办理注销抵押登记；甲方于2013年10月1日前办理交房手续，交房前的物业管理费由甲方承担。合同对其他事宜另作约定。 同日，原告与二被告又签订补充协议一份，约定房屋成交总价为150万元，在1,340,500元的基础上，原告另付159,500元作为搬迁补贴费，若二被告未按本协议约定履行的，应当按照上海市房地产买卖合同第十条第三款承担违约责任。 上述协议签订前后，原告2013年8月6日、8月28日分别支付定金2万元、3万元；于2013年9月27日向李徐转账汇款54万元。 另查明：原告与被告李徐及中介方于2013年8月6日签订居间协议一份，约定房屋成交总价为150万元，双方按总价款的1%或佣金确认书等约定向中介方支付佣金。同日，原告于2013年8月6日与中介方签订佣金确认书一份，约定佣金总额为27,000元，其中12,000元由原告代出售方承担。同年9月29日，上海韵点广告公司代原告支付中介方佣金27,000元。原告为上海韵点广告公司的法定代表人。 2013年10月7日，原告通过中介方受领了系争房屋的钥匙，并支付了系争房屋自2013年1月至10月止的物业管理费1,600.90元。同年12月11日，原告支付自2013年11月至12月的物业管理费320.18元。 2014年1月3日，中介方发函二被告，称原告委托其告知二被告，要求二被告于2014年1月22日前结清其抵押贷款注销抵押，告知函联系人为张如健。 另查明：系争房屋于2013年9月17日登记于二被告名下，并设立债权数额93万元、抵押权人为上海农村商业银行松江支行的抵押权。2013年12月27日，系争房屋被上海市闵行区人民法院司法查封，查封期限至2015年12月26日。现原告以被告违约导致不能实现合同目的为由，诉至本院。 审理中，原告表示其还另支付1万元房款，其中1,600元系其代二被告支付的物业费折抵房款，其余8,400元，其通过陈玲划账支付中介方工作人员张如健账户。张如健出具书面证明其于2013年11月3日将8,400元支付给被告李徐。合同解除后，原告也同意返还二被告系争房屋，可在本案中一并处理。 以上事实，由上海市房地产买卖合同及补充协议、居间协议、上海市房地产登记簿、网银交易信息、佣金确认书、佣金发票、物业管理费发票、告知函、银行交易明细、企业法人营业执照以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，二被告与原告签订房屋买卖合同后，二被告应当按约还清贷款、涤除其在房屋设立的登记抵押权，将系争房屋登记至原告名下。现二被告能履行上述义务，但因其自身原因致使系争房屋被法院查封，原告已无法实现房屋买卖的合同目的。故原告有权根据合同约定解除合同。鉴于原告未有证据证明在起诉前通知二被告解除合同，故以本案诉状副本送达二被告之日，即2014年4月22日为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告应将系争房屋返还二被告，同时二被告应当将已经收取的房款返还原告并按合同约定的标准承担违约金。对于原告所称的另付1万元房款的事实，因其中原告确代二被告支付了截至系争房屋交付前即2013年10月7日前的物业管理费1,479.96元，应予以返还；但其余部分，现有证据不足以证明二被告已经收到，故原告要求二被告返还依据不足，本院难以支持。鉴于因二被告违约导致合同无法继续履行，故原告要求二被告返还代付佣金12,000元，本院予以支持。至于2013年10月8日起至2013年12月31日止的物业管理费是否应当返还，本院认为，上述期间处于系争房屋交付原告后，考虑到合同解除后原告事实上无法返还占有系争房屋期间的占有利益，故上述期限的物业管理费作为原告占有期间的合理支出，由原告承担为妥。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告王涛与被告李徐、林秀屏于2013年9月26日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议于2014年4月22日解除； 二、被告李徐、林秀屏于本判决生效之日起十日内返还原告王涛房款590,000元; 三、被告李徐、林秀屏于本判决生效之日起十日内返还原告王涛代付的佣金12,000元以及自2013年1月1日起至2013年10月7日止的物业管理费1,479.96元； 四、被告李徐、林秀屏于本判决生效之日起十日内支付原告王涛违约金300,000元; 五、原告王涛于本判决生效之日起十日内返还被告李徐、林秀屏坐落于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋； 六、驳回原告王涛的其余诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,003元，减半收取6,501.50元，由原告王涛负担44元(已付)，被告李徐、林秀屏负担6,457.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 张 孜 二〇一四年七月一日 书 记 员 梁峙涛 |
