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（2014）沪二中民二(民)终字第540号 上诉人(原审原告、反诉被告)柳宏。 委托代理人龚力尔，上海大邦律师事务所律师。 委托代理人王秋瑞，上海大邦律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)杨淑明。 委托代理人李何文。 上诉人柳宏因房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市黄浦区人民法院(2013)黄浦民四(民)初字第748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年1月10日，柳宏与杨淑明经上海锐丰房地产投资顾问有限公司居间服务，就买卖系争本市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋事宜签订了《房地产买卖居间协议》。柳宏于当日支付杨淑明定金人民币(以下币种均为人民币)5万元。2013年2月27日，柳宏与杨淑明签订《上海市房地产买卖合同》约定，柳宏受让杨淑明名下的系争房屋，转让价款共计273万元，付款方式和付款期限在付款协议中约定明确；双方确认在2013年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；柳宏未按合同约定期限付款的，自柳宏应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日，逾期超过十日后柳宏仍未付款的，除柳宏应向杨淑明支付十日的违约金外，杨淑明有权单方面解除合同，杨淑明应书面通知柳宏解除合同，柳宏承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，杨淑明可从柳宏已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给柳宏；柳宏与杨淑明双方应及时提供交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理与合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任。该合同附件三付款协议中约定：“1、待甲(杨淑明)、乙(柳宏)双方签订本合同并申请办理本合同公证手续后当日内，乙方应自行直接向甲方支付部分首期房价款计人民币柒拾柒万元整。在本合同签订前，乙方已支付的定金计人民币五万元整亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款计人民币捌拾贰万元整。甲方同意乙方另行预留房价尾款计人民币叁万元整，依据下述第7条约定转付。2、双方同意第二期房价款计人民币壹佰捌拾捌万元整通过以下方式支付：即甲方尚欠抵押权人的借款余额全部转由乙方承受(下称“转按揭”)。双方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续后七日内与银行签订转按揭协议、借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理转按揭公证手续、借款抵押合同公证手续。甲方确认，全额第二期房价款将专项用于本附件(即付款协议)第3条所述偿还甲方尚欠抵押权人的借款余额之用途。3、待转按揭申请经银行审核通过三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，由贷款银行从第2条所述第二期房价款中提取等额于该抵押部分的款项，用于偿还甲方尚欠抵押权人的借款余额，若有剩余，转付甲方；若有不足，由乙方自行补足。从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件并亲自办理抵押注销手续。4、待公证处出具本合同公证书、转按揭或减按揭协议公证书、借款抵押合同公证书，且该房地产上设定之抵押登记已经注销后伍个工作日内，甲、乙双方、银行亲自赴上海市黄浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据。5、若第2条所述转按揭申请或本条所述乙方另行提出之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应自筹资金偿还甲方尚欠抵押权人的借款余额，并于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。6、待上海市黄浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，若有尚未支付的第二期房价款，乙方应支付给甲方，该款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。7、待上海市黄浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后叁日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。甲、乙双方签署《房地产交接书》确认无误后且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出后，由乙方直接支付给甲方房价尾款。8、若甲、乙双方按照本附件(即付款协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件(即付款协议)约定履行。” 同日，柳宏向杨淑明支付了77万元房款，包括之前支付的定金5万元，柳宏共计支付房款82万元。另，柳宏与杨淑明当日还签订了《个人住房转按揭贷款委托协议》。次日，双方办理了买卖合同的公证手续。 2013年4月1日，杨淑明向柳宏发通知函表示，根据合同约定双方应在2013年3月31日前共同至交易中心办理过户手续，柳宏应在过户当日支付第二期房款，由于柳宏资金迟迟未能落实，柳宏应自筹资金进行支付，但柳宏也未办理致使双方无法进行过户。根据合同约定，自柳宏应付款期限之次日起起算违约金，逾期十日后柳宏仍未付款的，甲方有权单方解除合同，柳宏承担房价款20%的赔偿金。 2013年4月7日，柳宏回函表示，还清抵押贷款并注销抵押登记是杨淑明的义务，因协助杨淑明履行该义务的工作延迟，责任须由杨淑明承担。柳宏愿意通过向其他银行申请贷款，协助杨淑明在过户前还清贷款和注销抵押登记。柳宏要求杨淑明书面确认愿意继续履行买卖合同。 2013年4月11日，杨淑明向柳宏发解除合同通知函表示，柳宏已逾期超过十日仍未支付第二期房款，杨淑明现书面通知柳宏解除合同。 2013年4月15日，柳宏回函表示，杨淑明所发解除合同通知函的理由不能成立，柳宏有异议，拒绝接受。 2013年5月2日，柳宏诉至法院，请求1、柳宏与杨淑明继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、杨淑明以已付房款82万元为基数，按日万分之五的标准，向柳宏支付迟延交接房屋的违约金(自2013年4月13日起算计至杨淑明实际交房日为止)。杨淑明则提出反诉，要求判令：1、解除柳宏与杨淑明于2013年2月27日签订的本市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；2、柳宏按总房价的20%赔偿杨淑明计546,000元；3、柳宏支付杨淑明滞纳金计10,920元。原审诉讼中，柳宏称工商银行于2013年3月18日告知柳宏，因政策原因，“转按揭”在2013年3月1日起已不再办理。柳宏遂向中信银行申请贷款，该申请于2013年6月2日通过审核。 原审法院审理中，双方对柳宏的贷款申请有无时间限制产生争议：柳宏认为无时间限制，如果转按揭不成，可以另行申请；杨淑明则表示柳宏可以另行申请贷款，但无论是“转按揭”还是另行贷款，都应在2013年3月31日前完成，否则柳宏应自筹资金补足。 原审法院认为，柳宏与杨淑明约定于2013年3月31日之前办理过户手续，根据条款内容，无论柳宏是“转按揭”还是另行贷款均不能产生改变2013年3月31日之前办理过户手续的后果。杨淑明认为转按揭不成，可另行向银行贷款，过户时间应顺延的说法缺乏合同依据，该说法不成立。鉴于柳宏未按合同履行支付房款义务的事实存在，故柳宏要求继续履行合同并要求杨淑明支付违约金的主张不符合同约定，原审法院不予支持。同理，因柳宏未能按约履行，杨淑明要求解除合同并要求柳宏支付赔偿金、滞纳金的主张，应予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院作出判决如下：一、解除柳宏与杨淑明于2013年2月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、柳宏要求杨淑明继续履行《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持；三、杨淑明应于判决生效后十日内返还柳宏购房款人民币820,000元；四、柳宏应于判决生效后十日内支付杨淑明赔偿金人民币546,000元；五、柳宏应于判决生效后十日内支付杨淑明滞纳金人民币9,400元；六、柳宏要求杨淑明支付迟延交接房屋的违约金的诉讼请求，不予支持。 柳宏不服原审法院判决，向本院提起上诉称：根据双方签订的买卖合同约定，其应于2014年3月7日与银行签订转按揭贷款合同，但办理该贷款合同所需的近期还贷记录杨淑明直到同年3月8日才向其提供，建行的存折至今未能提供，由于杨淑明违约在先，致其被原来已落实可办理转按揭的工商银行告知自当年3月1日起该行因政策原因已停办该业务。而根据买卖合同约定，转按揭不成其还可通过办理普通贷款来解决二期房款，但对于普通贷款银行放款的条件是杨淑明必先清偿系争房屋上的银行贷款并注销抵押，其于2013年3月18日提出后遭杨淑明拒绝，并将该项还款义务转嫁于其，故为维护其合法权益仍坚持原审诉讼请求。 被上诉人杨淑明则辩称：双方约定的过户日期为2013年3月31日，柳宏应在该日期前将第一、二期房款付清，但第二期房款在其解除函发出前仍未支付，故其有权按约解除合同。此外，其对于柳宏所述普通贷款的银行放款条件无异议，但其将系争房屋出售的前提条件是由买受人来为其清偿现房屋中存在的银行贷款余额，在此条件不能满足的情况下，即使柳宏在2013年3月18日已与银行签订贷款合同，银行也不可能实际发放贷款，其也不同意进行交易。故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。 本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院审理中柳宏表示：其于2013年3月18日通过电话告知杨淑明，原来联系办理转按揭贷款的工商银行已于当年3月1日停办该业务，其只能按合同约定另行申请普通贷款，根据银行的放贷流程和附件三第6条的约定，房屋必先过户至柳宏名下使其成为系争房屋的抵押人，在银行取得他项权证后才会放款，故过户前应由杨淑明自行清偿原贷款余额后注销抵押，为过户做好准备。杨淑明表示：柳宏在2013年3月18日当日或后一日确实告知了其转按揭无法办理，要求由杨淑明自行结清贷款余额，其亦明确告知柳宏，要么继续办理转按揭，要么由柳宏出资为其付清贷款余额，其并不反对柳宏在转按揭不成后另行申请贷款，但杨淑明所欠银行的贷款余额必须由柳宏来出资归还。 本院认为：柳宏与杨淑明签订的系争房屋的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且与法无悖，应当认定为合法有效，双方均应当依约履行。根据该合同附件三付款协议第五条的约定，除“转按揭申请”外柳宏还可通过“另行提出之贷款申请”来解决购买系争房屋的第二期房款，而在该条款或合同的其他条款中对于何时与银行签妥该“另行提出之贷款申请”的贷款合同并无明确约定。此外，合同中虽约定应于2013年3月31日过户，但在转按揭不成另行申请贷款的情况下，并未约定向银行所贷的第二期房款应于2013年3月31日前支付，相反，根据该附件三第六条的约定：“待上海市黄浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，若有尚未支付的第二期房价款，乙方应支付给甲方，该款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。”据此应当认定，双方允许过户在先第二期房款支付在后的情况存在。故根据上述第五、六条的约定，杨淑明认为第二期购房款应当在申请过户之前全部支付完毕否则即构成违约的意见与合同约定不符，杨淑明以柳宏在约定的申请过户日期即2014年3月31日前未支付第二期房款为由，认为其有权解除双方签订的买卖合同的意见，本院不予采纳。纵观整个买卖合同及相关附件，双方对于办理转按揭的相关内容作了比较详细的约定，在实际履行中柳宏亦是首先申请转按揭贷款，据此应当认定，对于第二期房款的支付双方首选的是转按揭贷款方式。而对于除“转按揭申请”之外“另行提出之贷款申请”的相关操作细节，双方并未作出详细约定，特别是双方争议的“另行提出之贷款申请”应于何时审核通过、杨淑明所欠之贷款余额应由谁来清偿等问题均未作出明确约定，以至双方在实际履行中发生重大分歧。鉴于双方在实际履行中均表示无法先清偿上述贷款余额为取得购房贷款扫除障碍，故该房屋买卖合同已无法实际履行，由本院判决予以解除，造成上述后果系由合同约定不明所致，不可归责于双方，双方在原审本诉和反诉中提出要求对方承担之违约责任均不应得到支持。柳宏已支付于杨淑明的82万元购房款杨淑明应当连同孳息一并返还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、维持中华人民共和国上海市黄浦区人民法院(2013)黄浦民四(民)初字第748号民事判决第一、二、三、六项； 二、撤销中华人民共和国上海市黄浦区人民法院(2013)黄浦民四(民)初字第748号民事判决第四、五项； 三、杨淑明要求确认与柳宏签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年4月11日解除的诉讼请求，不予支持； 四、杨淑明要求柳宏按总房价20%的标准对其进行赔偿的诉讼请求，不予支持； 五、杨淑明要求柳宏向其支付滞纳金的诉讼请求，不予支持； 六、杨淑明应于本判决生效后十日内支付柳宏人民币820,000元之利息(按中国人民银行同期同类存款利率，自2013年2月27日计算至本判决生效之日止)。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费人民币28,640元，反诉案件受理费减半收取为人民币4,684元，合计人民币33,324元，由柳宏与杨淑明各半负担；二审案件受理费人民币33,324元，由柳宏与杨淑明各半负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张志煜 审 判 员 吴 俊 代理审判员 马忆蔺 二○一四年六月二十七日 书 记 员 朱伟静 |
