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（2014）沪二中民二(民)终字第614号 上诉人(原审被告、反诉原告)上海延远集装箱维修服务有限公司。 法定代表人邱成昌。 委托代理人黄佩凤，上海志道律师事务所律师。 委托代理人王烨婷，上海志道律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)上海博炀瑞实业发展有限公司。 法定代表人何成龙。 委托代理人陈永东，上海市东海律师事务所律师。 原审第三人上海宝蜀贸易有限公司。 法定代表人蒲刚。 原审第三人上海顾星包装材料有限公司。 法定代表人邵锡峰。 原审第三人宝山区罗泾镇合众村民委员会。 负责人金林娟。 上诉人上海延远集装箱维修服务有限公司(以下简称延远公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人延远公司的委托代理人黄佩凤、王烨婷,上海博炀瑞实业发展有限公司(以下简称博炀瑞公司)的委托代理人陈永东到庭参加了诉讼。原审第三人上海宝蜀贸易有限公司(以下简称“宝蜀公司”)、上海顾星包装材料有限公司(以下简称“顾星公司”)、宝山区罗泾镇合众村民委员会(以下简称“合众村”)经本院合法传唤，未出庭应诉，不影响本案审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2012年10月11日，博炀瑞公司(甲方)与延远公司(乙方)签订《场地租赁合同》，主要内容为，甲方同意将罗泾镇合众村罗宁路XXX号东侧完整大院，包括一切建筑设施，租给乙方修理、堆放集装箱使用，具体约定，1、时间从2012年10月20日到政府动迁为止；2、租金每年人民币(以下币种均为人民币)90万元，先付款后使用。第一年第一次付款70万元，到2012年12月20日付清剩余20万元，以后每年都是提前一个月付清全年租金。如果以后每年租金超过10月20日乙方未按时付款，甲方有权收回土地，包括场地上的一切建筑，由此所造成的损失乙方自己承担，本合同自动终止；7、甲方承诺乙方可以在本场地上架设龙门吊车，同意建壹仟平方米集装箱修理大棚。如遇到政府干涉，导致无法正常进行或使用，给乙方造成的一切经济损失均由甲方负责赔偿；8、在合同期内，如果遇到国家政策变动征用土地，或遇到自然灾害等无法抗拒的因素，造成合同不能履行的，合同被迫终止，甲乙双方应服从政府统一规划。如果政府有赔偿，按谁投资谁受益的原则进行处理，任何一方不得以任何理由占取政府给对方的赔偿款；9、有预知动迁，甲方提前三个月通知乙方，自通知之日起三个月不收场地费，没有用完的租金甲方应退给乙方。政府的补偿款按本合同第8条执行。合同还对水电费负担、违约责任等进行了约定。2012年12月28日，延远公司向博炀瑞公司发函称，自2012年10月20日签订用地合同，12月3日在此块场地安装龙门吊车时受到侯和平派来的人强硬干涉，阻止安装及停止使用该场地的警告，并在冲突中给延远公司造成一定的财产损失，请博炀瑞公司给予证明。2013年1月8日，博炀瑞公司向延远公司发出《催款函》，要求延远公司在收函后10日内付清欠款18万元。 原审法院审理中，对于合同第9条的理解，博炀瑞公司认为从拆迁开始向前推三个月，该三个月用于设备转移、迁出；延远公司认为从收到书面拆迁通知之日起往后推三个月，该三个月是延远公司的搬迁时间，为免租期。博炀瑞公司表示，当时确实有人进行阻挠，也报警了，可见对延远公司侵权的不是博炀瑞公司。为证明延远公司已安装龙门吊及使用场地，博炀瑞公司提供照片一组。延远公司表示，对照片的真实性没有异议，认为照片反映了场地的静态状况，场地上确实堆放了集装箱，但合同的目的是进行集装箱维修，没有达到合同目的。 原审法院另查明，2007年9月30日，合众村(甲方)与宝蜀公司(乙方)签订《协议书》，约定，甲方将庄家村民小组动迁区域58亩土地交给乙方填土平整，平整后用作堆场，如移作他用，费用另行协商决定。甲方收取乙方堆场费每年20万元。协议期限，本协议经双方签字之日起，到国家发布该地块征地公告日止，双方协议即告终止。乙方在接到甲方终止协议通知后的一个月内撤离。乙方不得以任何理由影响工业园区开发建设。甲方或任何组织不对乙方作出任何补偿。侯和平作为宝蜀公司的代表在协议书上签字。2012年11月28日，合众村向宝蜀公司发出《限期撤离通知书》，称宝蜀公司租用的场地在征地范围内，根据协议规定协议中止，要求宝蜀公司于2012年12月31日前对场地内堆放的物资进行清理。宝蜀公司自行搭建的建筑物等按协议约定不予赔偿，要求宝蜀公司自行拆除、搬离，逾期不拆除、搬离，视作自动放弃，由此引起的一切经济损失和法律责任由宝蜀公司承担。要求宝蜀公司在接到终止协议通知书后，一个月内撤离，不得以任何理由影响工业园区开发建设。侯和平在接收人处签字。2013年2月5日，合众村向宝蜀公司发出《限期撤离通知书》，主要内容为，接上海宝山工业园区管理委员会通知，宝蜀公司租用的合众村庄家村民小组场地已被国家征用，根据双方租赁协议约定，租用场地被国家征用，协议宣告中止。已于2012年11月28日通知在2012年12月31日之前予以撤离，但目前为止还未撤离，因此自2013年2月5日起对宝蜀公司所租用场地采取停止供电、供水措施，要求于2013年2月28日之前撤离。根据协议约定，宝蜀公司自行拆除、撤离，逾期不拆除撤离，视作自动放弃。由此引起的一切经济损失和法律责任由宝蜀公司负责。博炀瑞公司表示，该通知不是发给博炀瑞公司的，不清楚其真实性；通知称停水、停电，但并没有实施，一切正常运营，延远公司的龙门吊还在吊集装箱；合同约定预知动迁事宜，应由博炀瑞公司通知延远公司，博炀瑞公司没有通知延远公司要动迁。合众村表示，《限期撤离通知书》是发给宝蜀公司的，是送到系争场地的；因考虑到要过春节，实际上没有停水停电。 博炀瑞公司于2013年6月26日向原审法院提起诉讼，请求判令延远公司支付租金18万元。原审法院审理中，延远公司提起反诉，诉请判令撤销双方所订《场地租赁合同》。其后又以合同目的无法实现为由，变更诉请，要求解除双方《场地租赁合同》，并要求博炀瑞公司返还延远公司已付租金72万元，并赔偿延远公司损失1,160,123.39元，其中箱子短驳费90,369.02元、吊车费41,600元、吊车油费11,800元、人工费106,354.37元、搬迁损失费20万元、龙门吊费71万元。 原审法院审理中，合众村表示，租赁给宝蜀公司的土地，为两个村庄的宅基地以及部分耕地、一条河，村民当时已被动迁并搬走。村民被动迁后，场地上堆满垃圾，镇政府要求进行整改，故与宝蜀公司签订合同，将土地租赁给宝蜀公司。侯和平以宝蜀公司名义表示，系争土地在村民动迁后变成一个工业垃圾和生活垃圾的堆场，相邻村民反映环境太差，宝蜀公司与合众村协商，将垃圾清理掉，把土地利用起来，故双方签订了租赁合同。 侯和平到庭表示，宝蜀公司从2007年起向合众村租赁了场地，在场地上建造了房屋。宝蜀公司与顾星公司签订合同，将系争场地租赁给顾星公司，租期为一年，后口头答应顾星公司使用场地到动迁为止。宝蜀公司不知道顾星公司转租，在延远公司进场后才知道有转租，当时不同意，故阻止安装龙门吊。考虑到与各方均为朋友，口头上认可了转租。2012年11月起各方协商过多次，大家都知道要拆迁，总的意见是场地能用多长时间就用多长时间，直到动迁为止。由于延远公司已经入场，同意其慢慢搬出去，实际上延远公司至今仍在使用场地。 原审法院再查明，2011年9月20日，侯和平(出租方，甲方)与王良兵(承租方，乙方)签订《土地租赁合同》，约定，甲方将位于上海市罗宁路东边的25亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等(见附件)出租给乙方使用。乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。租赁期限为到国家动迁政策为止。租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为575,000元。 原审法院又查明，2011年10月1日，顾星公司(甲方)与博炀瑞公司(乙方)签订《场地租赁合同》，约定，甲方同意把罗泾镇合众村罗宁路东侧钢渣地(其中25亩)租给乙方使用，时间从2011年10月20日到政府动迁为止，租金每亩每年31,000元。王良兵代表顾星公司在合同上签字。原审法院审理中，博炀瑞公司表示，合同没有禁止转租，事后双方达成口头协议，王良兵允许博炀瑞公司转租。 原审法院还查明，2012年11月26日，上海市人民政府批准将罗泾镇合众村庄家队的集体土地59,494.4平方米转为建设用地并予征收，其中原有农用地31,237.9平方米(内含耕地28,977.6平方米)，建设用地24,887.8平方米，未利用地3,368.7平方米。审理中，合众村提供上海市宝山区人民政府2013年1月8日发布的征收土地方案公告，其中主要是合众村庄家生产队的土地，合众村称其中包括系争土地。 在原审法院审理过程中，侯和平到庭表示，有关各方在2013年过完春节后召开协调会，大概时间在2013年3月，当时说系争土地能用多长时间不能确定，但确实要动迁了。博炀瑞公司表示，2013年3月确实参加过协调会，通知大家搬离，但具体何时搬没有明确。延远公司表示，2013年3月的协调会是协调搬迁的事情。合众村表示，协调会是合众村组织的，告知要动迁了。 原审法院认为，合众村与宝蜀公司所订《协议书》约定的租赁期限到国家发布该地块征地公告日止，而征地公告已于2013年1月8日发布，故二者的租赁期限应至2013年1月8日止。鉴于承租人宝蜀公司的租赁期限至2013年1月8日止，宝蜀公司之后之次承租人的租赁期限应不超过2013年1月8日，故博炀瑞公司与延远公司就系争场地的租赁期限应至2013年1月8日止，双方合同因该期限到期而终止，延远公司应将系争场地返还给博炀瑞公司，双方应据实结算场地占用期间的租金和使用费。合同既已终止，延远公司再要求解除合同已无必要。合同约定博炀瑞公司将系争场地出租给延远公司用于修理、堆放集装箱使用，可见，延远公司的租赁目的为修理、堆放集装箱。博炀瑞公司承诺延远公司可以在本场地上架设龙门吊车，同意建壹仟平方米集装箱修理大棚，实际上，龙门吊车虽受到阻止但随后已架设，集装箱修理大棚则未能建设，从设施、设备的角度来看，延远公司的租赁目的无法完全实现。但是，有关照片等显示，延远公司架设龙门吊车后已开展相关经营活动，且延远公司收到合众村发给宝蜀公司的动迁通知后并未及时实施搬迁，表明其租赁目的并非完全不能实现。综上，延远公司的租赁目的无法完全实现，但也非完全不能实现，故延远公司理应支付占用场地期间的租金或使用费，其标准可按约定租金每年90万元的60%确定，即每月45,000元。博炀瑞公司与延远公司确认，合同第9条约定的三个月免租期，为三个月搬迁期限，故除三个月搬迁期限外，其他期间仍应支付使用费。延远公司已支付租金72万元，其租赁期限从2012年10月20日起，按前述标准计算，已支付至2014年2月19日止的租金、使用费。博炀瑞公司要求延远公司支付租金18万元的诉请，法院不予准许。延远公司反诉要求返还已付租金72万元的诉请，法院亦不予准许。合同约定租赁期限至动迁时止，该期限是不确定的，随时可能到来，合同到期就应当搬迁，延远公司对此应有所预见；延远公司因经营需要所作投资，应由自己承担。延远公司要求赔偿箱子短驳费、吊车费、吊车油费、人工费、搬迁损失费、龙门吊费，缺乏依据，法院难以准许。原审法院据此判决：一、上海延远集装箱维修服务有限公司于判决生效之日起十日内，迁出所承租的上海市宝山区罗泾镇合众村罗宁路XXX号东侧完整大院，并返还给上海博炀瑞实业发展有限公司；二、上海延远集装箱维修服务有限公司于判决生效之日起十日内，按每月45,000元计算，与上海博炀瑞实业发展有限公司结算从2013年10月20日起至实际迁出之日止的使用费，扣除三个月免租期使用费及已付款18万元后，多退少补；三、上海博炀瑞实业发展有限公司要求支付租金18万元的诉讼请求，不予支持；四、上海延远集装箱维修服务有限公司要求返还72万元租金等反诉请求，不予支持。 原审法院判决后，延远公司不服提出上诉称，原审法院事实认定不清，适用法律错误。合众村提供的征收土地方案公告，其中主要是合众村庄家生产队的土地，合众村称包括系争场地所在的土地。原审法院未查明该地块土地的性质，就做出了认定系争租赁合同有效的判决。在合众村与宝蜀公司签订的《协议书》终止后，系争场地的使用权益应归属于合众村，宝蜀公司及宝蜀公司之后的次承租人对系争土地均不再享有使用、收益的权利。博炀瑞公司无权向其收取使用费。因其架设龙门吊车遭到了宝蜀公司和合众村的阻挠，其后虽架设了一个龙门吊，但未能投入使用，在之后因搬迁事宜及所遭受损失与博炀瑞公司及合众村交涉，因协商不成，故一直未能搬离系争场地，因此延远公司未能充分利用系争场地，原审法院酌定应由其支付的使用费缺乏依据。博炀瑞公司明知系争场地使用情况及使用限制，也明知其租赁系争场地的目的是为了集装箱维修，而其未将系争场地的情况如实告知延远公司，致其遭受损失，理应补偿。请求二审法院撤销原审，改判驳回博炀瑞公司的原审诉请，支持其原审反诉请求。 被上诉人博炀瑞公司辩称，原审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人宝蜀公司未作答辩。 原审第三人顾星公司未作答辩。 原审第三人合众村未作答辩。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，依照双方所签订的合同约定，延远公司租赁系争场地目的在于修理、堆放集装箱使用，虽然延远公司未能建设集装箱修理大棚，其租赁目的不能完全实现，但延远公司架设了龙门吊车，且已经开展了相关经营活动，其理应支付占用场地期间的租金或者使用费，原审法院对支付标准确定为双方约定租金的60%并无不当，本院予以维持。博炀瑞公司与延远公司所签订的合同明确约定租赁期间至政府动迁时止，延远公司因对系争场地随时存在动迁的可能明确知晓，延远公司因经营需要所作的投资，理应自负。延远公司要求博炀瑞公司赔偿其各项损失，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,860.5元，由上诉人上海延远集装箱维修服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建颖 代理审判员 范 一 代理审判员 王晓梅 二○一四年六月二十六日 书 记 员 陈 洁 |
