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（2014）沪二中民二(民)终字第793号 上诉人(原审被告)上海通昱置地有限公司。 法定代表人刘金刚。 委托代理人谈文华。 委托代理人战强，北京市华鹏律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)上海丰悦投资管理有限公司。 法定代表人杨文益。 委托代理人夏雪。 委托代理人陈银。 上诉人上海通昱置地有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民三(民)初字第1256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年3月1日，上海丰悦投资管理有限公司、上海通昱置地有限公司签订《嘉天下休闲广场商铺租赁合同》约定：上海丰悦投资管理有限公司将位于本市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、建筑面积共183.51平方米的房屋出租给上海通昱置地有限公司作为商业(办公)使用，租赁期限自2013年3月10日起至2015年3月9日止，租金每天每平方米人民币(以下币种均为人民币)2元，其中前三个月为免租期，上海通昱置地有限公司同意在合同签订当日向上海丰悦投资管理有限公司支付首期租金、租赁保证金、恢复原状费、广告灯箱服务费和免租期内房屋占用费后，上海丰悦投资管理有限公司将房屋钥匙移交给上海通昱置地有限公司；其中免租期占用费为5,571.40元，租赁保证金22,327元，首期租金33,765.80元(2013年6月10日起至2013年9月9日止)，按季支付，第二期租金应提前7个工作日支付，此后租金先付后用。上述合同第3-6条约定：上海通昱置地有限公司在房屋装修中需要改变房屋和公共部位原状的，需征得上海丰悦投资管理有限公司书面同意，恢复原状工作由上海丰悦投资管理有限公司负责，费用由上海通昱置地有限公司承担，在上海丰悦投资管理有限公司交房前上海通昱置地有限公司须按上海丰悦投资管理有限公司确认的恢复原状费用(根据上海通昱置地有限公司提供的设计图纸预算)向上海丰悦投资管理有限公司交纳足额恢复原状费用，恢复原状费用标准合同列明详表；恢复原状时拆除费和垃圾清运费为每平方米100元(按租赁建筑面积计算)；上海通昱置地有限公司在签约前向上海丰悦投资管理有限公司支付暂估恢复原状费用18,351元，详见附件八上海通昱置地有限公司改造房屋原状的工程量和恢复费用估算报告；上海通昱置地有限公司需在装修开工前15天向上海丰悦投资管理有限公司提交装修图纸，上海丰悦投资管理有限公司按此计算出准确的恢复原状费用，在上海通昱置地有限公司没有足额支付恢复原状费用时上海丰悦投资管理有限公司有权不同意上海通昱置地有限公司施工，责任由上海通昱置地有限公司承担，其不得擅自进场施工，否则上海丰悦投资管理有限公司和物业公司有权采取一切必要限制施工措施；若上海通昱置地有限公司不同意足额支付恢复与安装费用，上海丰悦投资管理有限公司有权终止合同，自上海丰悦投资管理有限公司发出终止合同通知之日起，本合同自动终止；上海通昱置地有限公司装修结束后，向上海丰悦投资管理有限公司提出验收申请，根据验收结果按实结算恢复原状费用。该合同第8-2条约定，若上海通昱置地有限公司未按约定标准和时间支付租金或其他应付费用的，每逾期一天，上海丰悦投资管理有限公司有权按上海通昱置地有限公司实欠租金或应付费用总额的千分之三收取滞纳金，若上海通昱置地有限公司累计拖欠租金或应付费用超过15天的，上海丰悦投资管理有限公司有权采取停止供水、停止供电等停业措施，且有权单方面终止合同，收回房屋等。上述合同签订后，上海通昱置地有限公司支付了上海丰悦投资管理有限公司约定费用，上海丰悦投资管理有限公司则将租赁房屋交付上海通昱置地有限公司装修。2013年8月22日，上海丰悦投资管理有限公司向上海通昱置地有限公司发出告知函称，上海通昱置地有限公司应在5个工作日内向上海丰悦投资管理有限公司缴纳涉案租赁房屋的恢复原状费用37,296.8元。同年9月4日，上海丰悦投资管理有限公司又向上海通昱置地有限公司发函通知其将已拆卸后的门窗放置到指定位置，禁止放在公共区域，影响其他人的正常通行。同年10月8日，上海丰悦投资管理有限公司再次向上海通昱置地有限公司发出函告称，由于上海通昱置地有限公司擅自拆除租赁房屋结构墙体和门窗，既未得到上海丰悦投资管理有限公司批准亦未支付恢复费用，且擅自破坏绿化树立广告牌，以及逾期8日未支付租金，故上海丰悦投资管理有限公司提出解除租赁合同，并要求上海通昱置地有限公司于2013年10月31日前搬离。由于上海通昱置地有限公司未搬离，上海丰悦投资管理有限公司遂诉讼至原审法院要求一、判令双方解除《嘉天下休闲广场商铺租赁合同》，上海通昱置地有限公司立即归还讼争租赁房屋；二、判令上海通昱置地有限公司向上海丰悦投资管理有限公司支付恢复原状费37,296.8元及并以此为基数，支付从2013年3月1日合同签订日起至上海通昱置地有限公司实际支付日止的违约金(按照中国人民银行同期贷款利息计算)。 本案审理期间，2013年12月24日，上海通昱置地有限公司以双方发生纠纷为由将应付的2014年1月至3月底的租金33,031.80元交至法院代管款账户。 原审另查明，上海通昱置地有限公司承租的房屋位于上海丰悦投资管理有限公司经营管理的嘉天下休闲广场二楼。上海嘉定区沪翔自来水厂出具情况说明称，该广场因多次催缴水费无效，于2013年10月17日和同年11月19日分别对8-10号楼东西两侧厕所进行断水。 原审审理中，原审法院于2014年1月21日组织上海丰悦投资管理有限公司、上海通昱置地有限公司至租赁房屋处进行现场勘查。经过勘察，上海丰悦投资管理有限公司、上海通昱置地有限公司一致确认本案所涉租赁房屋上海通昱置地有限公司应支付的恢复原状费总额为21,116元。据此，上海丰悦投资管理有限公司明确恢复原状费总额包括上述工程费及拆除费、垃圾清运费，为39,467元，扣除上海通昱置地有限公司已付的18,351元，故要求上海通昱置地有限公司支付剩余的21,116元；上海通昱置地有限公司则认为已付18,351元系恢复原状费，应在上述费用中扣除，上海丰悦投资管理有限公司免除了上海通昱置地有限公司交付拆除费和垃圾清运费的义务。此外在审理中，上海丰悦投资管理有限公司表示在上海丰悦投资管理有限公司支付违约金、恢复原状费用并保证此后按时付租的情况下，同意继续履行合同并开具相应的租金发票。 原审法院认为，根据上海丰悦投资管理有限公司的诉称及2013年10月8日的解除函，上海丰悦投资管理有限公司诉求解除与上海通昱置地有限公司间商铺租赁合同的理由有以下三点：一、上海通昱置地有限公司擅自拆除结构墙体和门窗，且未向上海丰悦投资管理有限公司支付恢复原状费用计37,296.8元；二、上海通昱置地有限公司破坏公共绿化私自搭建广告牌；三、上海通昱置地有限公司逾期未支付租金。对于第一点，虽然上海通昱置地有限公司未提供获得上海丰悦投资管理有限公司同意进行装修施工的书面依据，但根据上海通昱置地有限公司预交的恢复原状费以及上海丰悦投资管理有限公司在明知上海通昱置地有限公司装修并提醒拆下门窗不能随意摆放的情况下，并未就装修本身提出过异议，由此两点可见，上海丰悦投资管理有限公司对上海通昱置地有限公司拆除结构墙体和门窗进行装修施工知晓并且同意。上海丰悦投资管理有限公司的异议在于上海通昱置地有限公司未支付剩余的恢复原状费。按照双方合同约定，恢复原状费用应当根据实际发生的准确面积进行结算。上海丰悦投资管理有限公司在2013年8月22日和同年10月8日的函件上主张的恢复原状费用总额与审理中实际测量的结果相差较大，上海通昱置地有限公司提出异议不愿交纳符合客观常理。在该项费用未得到确定前，上海丰悦投资管理有限公司以上海通昱置地有限公司迟延不缴纳该项费用为由要求解除双方间租赁合同理由不充分，法院不能认同。基于上述理由，上海通昱置地有限公司要求上海丰悦投资管理有限公司支付迟延缴纳该费用违约金的请求法院也不予支持。在审理中，通过现场勘查，双方确认除拆除费、垃圾清运费外的恢复原状费用为21,116元，对此法院予以确认。由于拆除费、垃圾清运费的约定包含在恢复原状费用条款内，故上海丰悦投资管理有限公司主张将该项费用计入恢复原状费用合法有据，予以确认。据此法院确认本案所涉租赁房屋的恢复原状总费用为39,467元，扣除上海通昱置地有限公司已付的18,351元，上海通昱置地有限公司还应当支付剩余的21,116元。上海通昱置地有限公司虽陈述上海丰悦投资管理有限公司免除其交纳拆除费、垃圾清运费的约定义务，但上海丰悦投资管理有限公司对此否认，上海通昱置地有限公司也未能提供证据对此加以证明，故法院对上海通昱置地有限公司该项抗辩意见不予采信。对于第二点和第三点解除理由，上海丰悦投资管理有限公司并未提交证据加以证明，上海通昱置地有限公司也对此予以否认，故法院对该两点解除理由不能采纳。综上，上海丰悦投资管理有限公司解除合同的理由不能成立。双方间商铺租赁合同应当继续履行。对于上海通昱置地有限公司以公共厕所停水为由要求减让租金的抗辩，由于公共厕所并不包含在上海通昱置地有限公司租赁面积之内，租赁物一直可以正常使用，故对上海通昱置地有限公司该项抗辩意见，不予采纳。上海通昱置地有限公司应当将2014年1月至3月底的租金33,031.80元交付上海丰悦投资管理有限公司，上海丰悦投资管理有限公司应将相应的发票交付上海通昱置地有限公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、上海通昱置地有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海丰悦投资管理有限公司恢复原状费21,116元；二、上海通昱置地有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海丰悦投资管理有限公司2014年1月1日至2014年3月31日期间的租金33,031.80元；三、上海丰悦投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内将期间为2014年1月至2014年3月、金额为33,031.80元的租金发票交付上海通昱置地有限公司；四、驳回上海丰悦投资管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审法院判决后，上诉人上海通昱置地有限公司不服，向本院提起上诉称：双方签订的租赁合同明确租赁房屋为办公用房，故出租人应提供必要的办公条件，即办公环境、用电、用水、卫生间，故公共卫生间属于租赁房屋的重要配套设施。现公共卫生间停水至今，无法正常使用，公司员工需要使用卫生间得去旁边的苏宁电器，但苏宁电器有时也拒绝使用，故要求减少租金。上诉人要求二审法院依法改判上诉人不支付被上诉人恢复原状费、2014年1月至3月的租金、滞纳金，因为上述款项应与被上诉人公共卫生间停水期间的房屋租金进行折抵。 被上诉人上海丰悦投资管理有限公司辩称：上诉人租赁房屋的一楼有水，也可以做卫生间，但上诉人没有做卫生间。二楼公共卫生间不包括在租赁房屋面积内。公共卫生间停水后，物业从其他地方接了水管过去，且每天保洁，故可以使用。被上诉人的员工及周围的租户也在使用上述公共卫生间。被上诉人表示不同意上诉人的意见，要求维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，上诉人、被上诉人之间签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。本案系双方对恢复原状费用等存在争议而引发诉讼，被上诉人要求解除合同，而上诉人不同意解除合同，并在原审审理期间将2014年1月至3月的租金交至原审法院代管。原审法院根据查明事实认定双方合同继续履行并判决上诉人支付恢复原状费、租金并无不当。关于上诉人提出的公共卫生间的使用问题，诚然被上诉人作为出租方应当督促物业尽快解决停水问题，以方便租户使用，但因上述卫生间不包含在双方签订的租赁面积范围内，且根据双方陈述目前状态并非完全不能使用，故上诉人以此为由要求减少租金，理由不能成立。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币732.42元，由上诉人上海通昱置地有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卞晓勇 代理审判员 黄文蔚 代理审判员 邬 梅 二○一四年六月五日 书 记 员 朱 艳 |
