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（2014）沪二中民二(民)终字第652号 上诉人(原审原告)何小康。 委托代理人尹文清，上海新望闻达律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)周晓。 被上诉人(原审被告)林秀丽。 上列两被上诉人的共同委托代理人秦晖。 被上诉人(原审被告)上海六星房地产经纪有限公司。 法定代表人易全发。 委托代理人徐欣，上海市东高地律师事务所律师。 上诉人何小康因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第2284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何小康的委托代理人尹文清，被上诉人周晓及其委托代理人秦晖(暨被上诉人林秀丽的委托代理人)，被上诉人上海六星房地产经纪有限公司(以下简称六星房产)的委托代理人徐欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年7月8日，何小康(乙方)与周晓、林秀丽(甲方)、六星房产(丙方)签订《房地产买卖居间合同》，约定乙方委托丙方居间购买甲方所有的上海市临平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。房价款为人民币(以下币种均为人民币)450万元，乙方于2013年7月25日前支付甲方270万元，于次月25日前支付80万元，其余款项于2013年10月1日前付清。买卖双方在签订本合同后18日内共同签订买卖合同或类似合同，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则已支付的定金不予返还。同日，何小康向周晓支付了购房定金20万元，向六星房产支付了佣金4.5万元及包装费4万元。 2013年7月24日，何小康以其非上海户籍，且从未在上海就业或居住，根据上海市的相关规定，其不符合购买系争房屋的法定条件为由，向周晓、林秀丽、六星房产致函，要求撤销并终止三方于2013年7月8日签订《房地产买卖居间合同》，返还已收取乙方的相关款项。 2013年11月，何小康以其订立《房地产买卖居间合同》系基于重大误解，以及六星房产的重大过错所致为由涉讼，请求法院判令：撤销其与周晓、林秀丽、六星房产签订的《房地产买卖居间合同》；周晓、林秀丽返还何小康款项20万元，六星房产承担周晓、林秀丽未能返还部分的赔偿责任；六星房产返还何小康款项8.5万元。之后，何小康将要求六星房产返还款项8.5万元的诉讼请求变更为要求六星房产返还何小康包装费4万元及佣金4.5万元。 原审法院审理中，周晓、林秀丽、六星房产提供了2013年7月15日以及7月16日与何小康的电话录音，以证明何小康自始就知道其是限购对象，并主动要求六星房产为其包装，最终因其家庭无法提供资金而无法履行买卖居间合同，与限购无关。何小康对两份录音材料的真实性均无异议，认为录音内容证明了在被录音时，何小康及其家庭已知道何小康购买系争房屋的行为违反了规定，不同意何小康购房，故要求撤销；录音也证明了周晓、林秀丽、六星房产均知晓何小康系限购对象，但六星房产仍主动促使买卖双方履行合同。 原审法院认为，何小康、周晓、林秀丽、六星房产签订的《房地产买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人均具有约束力，不得擅自变更或解除。何小康在签订《房地产买卖居间合同》时，已明知其系限购对象，对履行合同的风险有充分的预见，仍要求六星房产为其包装，使其具备购买系争房屋资格。何小康诉称，因之后意识到续签《房地产买卖合同》、支付购房款等事项，最终也无法将系争房屋登记于何小康名下而要求撤销何小康与周晓、林秀丽、六星房产于2013年7月8日签订的《房地产买卖居间合同》，并要求周晓、林秀丽返还款项20万元的意见，有悖事实，故法院不予支持。但鉴于何小康的实际情况，以及系争房屋的现状，双方已无继续履约的可能，故应予解除为宜。六星房产作为专业房地产经纪机构，其提供的经纪服务不仅限于促成买卖双方买卖关系的成立，还包括报告有关资讯、政策咨询、协助办理贷款、房屋产权过户、房屋交付验收等服务，故六星房产收取全额佣金不应以买卖关系的成立为唯一标准。六星房产明知何小康系限购对象，应就何小康的购房风险在居间关系中进行特别告知。因六星房产未就此对何小康进行相关风险提示，而因政策致使何小康无法履行买卖协议，故何小康要求六星房产返还佣金4.5万元及包装费4万元的请求，予以准许。 原审法院据此判决如下：一、解除何小康与周晓、林秀丽、上海六星房地产经纪有限公司于2013年7月8日签订的《房地产买卖居间合同》；二、何小康要求周晓、林秀丽返还20万元的诉讼请求不予支持；三、上海六星房地产经纪有限公司在判决生效之日起10日内向何小康返还包装费4.5万元；四、上海六星房地产经纪有限公司在判决生效之日起10日内向何小康返还佣金4万元；五、何小康其余诉讼请求不予支持。 原审法院判决后，何小康不服提起上诉称，何小康对房屋买卖及限购政策的重大误解，关键不是签约前是否知晓限购政策的存在，而是对限购政策的知晓度及准确度。何小康在六星房产误导下以为，只要补缴一年社保金，就可在上海购第一套房。签约后，才知晓不存在补缴社保金获得购房资格的合法途径。录音及六星房产的陈述，可证明周晓、林秀丽签约前已知何小康系限购对象。周晓、林秀丽未返还20万元，即何小康的实际损失。既然六星房产存在过错，就应承担赔偿责任。请求本院撤销原判第二、五项，判令周晓、林秀丽返还20万元，六星房产赔偿因周晓、林秀丽未予返还20万元的损失。 被上诉人周晓、林秀丽辩称，不同意何小康的上诉请求。周晓、林秀丽在签约前只知何小康非上海户籍，并不知道其是限购对象，也不知包装费的内涵。录音是签约之后的最后一次协商，可以看出何小康在签约前对限购政策及其购房资格是清楚的。由于其家庭内部矛盾，钱款无法到帐导致要求撤销合同。要求本院维持原判。 被上诉人六星房产辩称，何小康主动联系六星房产欲在上海购房。其提出没有购房资格，如包装不能，由其姑姑购房。签订《房地产买卖居间合同》时，何小康十分清楚购房政策，并准备了退路，六星房产不存在欺骗、隐瞒的行为，何小康还曾表示愿意向六星房产支付相应的补偿。何小康主张六星房产过错没有依据，要求本院维持原判。 经审理查明，何小康(乙方)与周晓、林秀丽(甲方)、六星房产(丙方)于2013年7月8日签订的《房地产买卖居间合同》第七条约定，在本合同约定的买卖交易条件保持不变的情形下，甲、丙双方同意乙方可以增加、减少或变更买卖合同中的“买受人”，且乙方依据本合同或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、接受、变更后的“买受人”已经部分履行。乙方与增加、接受、变更后的“买受人”关系由其自行协商解决。原审法院将该合同名称笔误为《房地产买卖居间协议》，本院予以更正。 原审法院判决查明的其余事实无误，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。政府颁布房地产市场调控政策已有余年，亦为此做了广泛的宣传。何小康在其购房签约时，应主动了解相关政策，以便实现其合同目的。何小康对购房政策的了解程度，由其主观意愿决定。六星房产作为专业房地产经纪机构，确有提供政策咨询的义务，但何小康称其在六星房产误导下购房，没有证据佐证，何小康要求撤销《房地产买卖居间合同》的主张，本院不予采纳。即便何小康系限购对象，按《房地产买卖居间合同》第七条约定，买受人可以变更，而非合同无法继续履行。在何小康未按合同履约，提出提前解除合同的情况下，周晓、林秀丽不同意返还20万元的定金，符合合同约定。何小康要求六星房产承担侵权责任赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。何小康的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人何小康负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 珍 代理审判员 陈 俊 代理审判员 马忆蔺 二○一四年五月九日 书 记 员 彭奕佳 |
