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（2014）沪二中民二(民)终字第561号 上诉人(原审被告)刘海。 委托代理人黄之洲，上海市沪西律师事务所律师。 委托代理人邵晓晴，上海市沪西律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)庄美英。 委托代理人范琴，上海震亚律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)施玲玲。 上诉人刘海因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2004年6月，庄美英与施玲玲经登记为上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称102室房屋)产权人。2011年10月21日，施玲玲(甲方)与刘海(乙方)签订《房屋租赁协议》。该协议主要约定，甲方将102室房屋出租给乙方居住/经营，租赁期为肆年自2011年10月21日至2015年10月20日止，月租金为人民币2,000元(以下币种均为人民币)，先付后住，乙方先付给甲方4年租金，计9.6万元，乙方另付给甲方押金4,000元。该协议补充条款约定：1、甲方同意乙方换锁；2、乙方在租赁期内有转租权。现庄美英诉至原审法院，要求确认施玲玲与刘海签订的《房屋租赁协议》无效，并判令刘海将102室房屋返还给庄美英。 原审法院审理中，刘海提供租金收条一份、押金收条一份及银行业务凭证一张，以证明2011年10月21日签订上述协议当日，刘海通过银行向施玲玲转账10万元，施玲玲出具收到租金、押金的收条。 关于合同签订情况。刘海表示，签订租赁协议前，刘海与施玲玲是朋友关系，施玲玲表示有套房屋出租，月租金2,000元，让刘海一次性支付4年租金9.6万元。租的时候刘海知道产权证上还有庄美英的名字，施玲玲则表示庄美英是其母亲，身体不太好，对出租房屋是知道的，没有关系。刘海认为施玲玲与庄美英是母女关系，不需要庄美英在租赁协议上签字。当时之所以将房租一次性付清，是因为2,000元租一百个平方米，房租便宜。 关于102室房屋居住使用情况。庄美英表示，庄美英购买102室房屋后于2004年7月开始一直在内居住，而施玲玲因已结婚在外居住。2011年11月10日以后，一直有人(包括刘海在内)通过打电话、上门、出示借条等方式向施玲玲索债并威胁庄美英。庄美英于是在2011年12月初起搬出102室房屋居住。2011年12月8日、2011年12月11日，庄美英发现102室房屋内有不认识的人在内并报警。嗣后，2012年2月5日，庄美英又发现102室房屋内有人。经报警，刘海拿出《房屋租赁协议》及转账凭条。2012年4月12日，庄美英又报警称去屋内拿替换衣服，发现屋内的东西全部被搬走。派出所帮庄美英追回了部分衣物。刘海则表示，签订租赁协议当时102室房屋是庄美英及施玲玲在居住，协议签订后刘海于2011年11月至12月去看房，发现屋内有刘海不认识的人，因当时联系不上施玲玲，刘海就拿出租赁协议给住在里面的人看，里面住着的人在2012年2月就搬走了，刘海于2012年2月5日开始入住102室房屋。现该房屋由刘海的亲戚在居住，双方之间没有转租协议。对于庄美英陈述的2012年2月5日的报警情况属实，其他报警情况不清楚。如果法院认定租赁协议无效，应当从2012年2月5日开始起算租金，因为之前是其他人占用房屋，计算至刘海实际搬离之日，按照每月2,000元计算，没有发生的租金要退还，押金也要求退还。庄美英表示，如果认定租赁协议无效，其只要求返还房屋，庄美英没有收租金、押金，不应由其退还。 原审法院另查明，2012年1月4日，庄美英曾向原审法院起诉，要求案外人潘诗真搬离102室房屋(案号：(2012)宝民三(民)初字第125号)，后撤诉。 原审法院认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。施玲玲未经房屋其他共有人庄美英同意擅自将102室房屋出租给刘海，事后亦未获庄美英追认，其行为已侵害了庄美英的合法权益，故可认定施玲玲与刘海就102室房屋签订的《房屋租赁协议》无效。刘海辩称其系善意取得租赁权，结合本案事实，在庄美英一直实际居住102室房屋，且刘海自认明知庄美英为房屋共有人的情况下，刘海在签订租赁协议时理应征得庄美英的同意并采取相应的措施以保障其租赁权，然刘海却未征得房屋的实际居住人及产权人之一即庄美英的同意径行签订协议，其行为存在不当之处。同时，刘海称其在签订协议当天就付清了四年的房租而在2011年11月上门看房并直至2012年2月5日才实际入住，上述情节亦存在有违常理之处。综上，难以认定刘海取得租赁权是善意的，故对刘海的辩称意见，难以采信。租赁协议无效后，刘海应将102室房屋返还给庄美英与施玲玲，施玲玲应将已收取的押金及刘海未使用房屋期间内的租金(使用费)退还给刘海，应退还的使用费标准可按原租金标准确定。刘海辩称租金应自2012年2月5日开始起算，然结合租赁协议约定，出租方签协议当时同意承租方换锁，可认定102室房屋在签订协议后就在刘海的实际控制下，即便刘海于2012年2月5日才实际入住，其不能证明之前未入住房屋系出租方所致，其认为应于2012年2月5日起算租金，缺乏依据，不予采信。据此，原审法院判决：一、施玲玲与刘海于2011年10月21日就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁协议》无效；二、刘海于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给庄美英与施玲玲；三、施玲玲于判决生效之日起十日内，退还刘海自实际返还上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋之次日起至2015年10月20日止的房屋使用费(使用费标准按每月2,000元计算)；四、施玲玲于判决生效之日起十日内，退还刘海押金4,000元。 原审法院判决后，上诉人刘海不服，向本院提出上诉称：1、102室房屋是庄美英和施玲玲母女共同财产，刘海有理由相信施玲玲有代理权，施玲玲的行为构成表见代理，故《房屋租赁协议》合法有效，应当继续履行；2、如果法院认定《房屋租赁协议》无效，应当从2012年2月5日开始起算租金，因为之前是其他人占用房屋。请求本院撤销原判，改判驳回庄美英的诉讼请求。 被上诉人庄美英辩称：施玲玲未经庄美英同意与刘海签订的《房屋租赁协议》无效。请求本院驳回上诉，维持原判。 被上诉人施玲玲未作答辩。 经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，施玲玲系102室房屋权利人之一，另一权利人庄美英系其母亲，故施玲玲将102室房屋出租给刘海时，刘海基于身份关系有理由相信施玲玲的行为代表了所有权利人。刘海在支付了对价的情况下，已实际取得了102室房屋的租赁权。庄美英提供的证据不足以证明刘海存在与施玲玲恶意串通，损害他人利益的事实，庄美英诉请确认《房屋租赁协议》无效，并要求刘海返还102室房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。刘海上诉称《房屋租赁协议》合法有效，于法有据，本院予以采纳。原审法院判决不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、撤销上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第576号民事判决； 二、庄美英要求确认施玲玲与刘海签订的《房屋租赁协议》无效，并请求判令刘海将上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给庄美英的诉讼请求，不予支持。 一、二审案件受理费共计人民币160元，由庄美英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 珍 审 判 员 吴 俊 代理审判员 陈 俊 二○一四年五月九日 书 记 员 彭奕佳 |
