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（2014）松民三(民)初字第452号 原告任国兴。 原告陆品娟。 江区车墩镇长溇村吴家桥209号，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 上述二原告的共同委托代理人张献忠，山东君诚仁和(上海)律师事务所律师。 被告杨爱华。 被告费春辉。 被告费红梅。 第三人上海华阳房地产开发有限公司。 法定代表人薛金林。 委托代理人夏斌，上海乾业律师事务所律师。 委托代理人沈坚锋，上海乾业律师事务所律师。 原告任国兴、陆品娟与被告杨爱华、费春辉、费红梅，第三人上海华阳房地产开发有限公司(以下简称“华阳公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月7日受理立案，本案依法适用简易程序，并于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告任国兴、陆品娟及其委托代理人张献忠，被告费春辉、费红梅、杨爱华，第三人华阳公司的委托代理人夏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任国兴、陆品娟诉称：2000年8、9月份，通过案外人张某某的介绍，原告向被告费春辉购买了位于上海市松江区环城新村XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，房屋转让价格为69,000元，原告向被告费春辉支付了全部房款，同时费春辉向原告交房并交付了原始购房资料，原告取得了涉案房屋的所有权，因买卖当时涉案房屋尚不能办理房屋登记手续，故原告与第三人未办理房屋过户手续。2007年原告想要明确房屋产权关系，故要求三被告配合办理房屋产权登记手续，但遭拒绝，之后多次交涉未果。现原告起诉至法院请求判令：原告作为买受人继续履行费银楼与第三人于1995年11月3日签订的住宅房买卖协议，第三人及三被告配合将涉案房屋过户至两原告名下。 被告杨爱华辩称：其与费银楼系夫妻关系，房屋是其与费银楼买来给其儿子费春辉结婚用的，费春辉将房屋出售给原告其并不知情，其对于原告的诉讼请求不予同意。 被告费春辉辩称：涉案房屋系其父母费银楼、杨爱华在婚姻关系存续期间以费银楼的名义购买的，该套房屋是给其结婚用的，实际也一直由其居住。2000年5月底通过当时在涉案房屋所在小区任门卫的张某某介绍，其将房屋卖给了原告任国兴，原告任国兴共计向其支付房款69,000元，涉案房屋系集资房，直到2002年才可以办理产证，其与原告买卖的时候尚不能办理产证，故其就将涉案房屋及相关材料交给了原告任国兴。双方为此还签订了协议，清楚写明后续的事情由原告自行负责，其均不管。出卖涉案房屋的时候费银楼已经过世，因房屋系父母送给其的，所以在出卖时其也没有告知其母亲杨爱华和姐姐费红梅。其对于买卖是认可的，但产证在十几年前就可以自行办理了，原告自己没有办一直拖到现在，与其无关。 被告费红梅辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是其父母费银楼和杨爱华购买的，是给被告费春辉结婚居住的，以前并不知道涉案房屋的归属，后来才知道是以费银楼的名义购买，房屋并未进行过分割，其中应该有其份额。对于涉案房屋出卖的情况其是直到法院诉讼才知道的，其不同意被告费春辉的这种行为，对于原告的主张也不予同意。 第三人华阳公司辩称：不同意原告的诉讼请求，有关涉案房屋的买卖协议系其与费银楼签订的，其与原告之间并无房屋买卖合同关系，故也不存在继续履行的情况。第三人华阳公司原为松江县华阳桥房地产开发经营公司，系集体企业，后经改制为有限责任公司。1995年松江县华阳桥房地产开发经营公司将其所开发的涉案房屋出售于费银楼，房屋当时性质为集资房，不能办理产证，产证是在2002、2003年才开始陆续办理的。至于办理产证的问题，因为其与费银楼的房屋买卖合同已经履行完毕，目前买方只要拿着买卖合同及发票就可以自行办理过户手续，不需要其进行配合。 经审理查明，松江县华阳桥房地产开发经营公司(现名上海华阳房地产开发有限公司)原为集体企业，后经改制为有限责任公司。 费银楼于1998年9月16日因死亡注销户籍登记，其生前与被告杨爱华系夫妻关系、被告费春辉系两人的儿子、被告费红梅系两人的女儿。 1995年11月3日，费银楼与松江县华阳桥房地产开发经营公司(以下简称“华阳桥公司”)签订《住宅买卖协议》，约定华阳桥公司按照集镇总体规划，实行综合开发建设，建房安排在环城新村，费银楼向华阳桥公司购买的房屋位于23号502室，售价暂定每平方米839.80元，计53,360.60元;费银楼在1995年7月30日支付房款47,880元，余款5,480.60元在交付住宅时付清；房屋交付日期为1995年8月。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后费银楼按约支付了房款，华阳桥公司交付了房屋。2000年12月1日双方签订了房屋交接书，确认房屋已经交接，房款为53,360.60元。 2000年左右，通过案外人张某某介绍，被告费春辉将涉案房屋出售给原告任国兴，原告任国兴共计支付被告费春辉房款69,000元，被告费春辉将涉案房屋及房屋买卖合同、购房发票等相关资料的原件交于原告任国兴。 原告与被告费春辉均称房屋交易时签订了书面协议，但现已无法提供该协议。 原告就本案的争议，曾于2013年9月10日诉至本院，后撤诉，该案案号为(2013)松民三(民)初字第2266号，在该案中被告杨爱华曾陈述称，涉案房屋是其与费银楼购买用于被告费春辉结婚之用，购买房屋的时候房屋性质是集资房，尚不能办理产证，后来何时可以办理了其并不清楚。涉案房屋一直是被告费春辉居住，后来一直用于出租，费春辉从未告知过其已将房屋出卖，其女儿费红梅就此事也不清楚。涉案房屋的原始购房合同及发票原保存于其处，费银楼过世后，费春辉问其要，其也没有细问原因就给他了。 另查明：涉案房屋现仍登记于被告华阳公司名下，根据房地产登记簿显示涉案房屋所在的小区即松江区华阳镇环城新村XXX-XXX号房屋第一套发生产权登记的房屋时间为2003年4月30日。 审理中：原告为证明房屋的买卖经过及使用情况向本院提供了如下证据：一、张某某的陈述笔录，张某某称其原在涉案房屋小区当门卫，通过其介绍原告任国兴向被告费春辉购买的涉案房屋，房价为69,000元，在其门卫室原告任国兴还支付了被告费春辉1,000元押金。二、原告侄女任菊丽出具的情况说明，该情况说明载明，2000年其叔叔任国兴告知其已经定了涉案房屋并支付了1,000元定金，并要求其帮忙办理一下手续，二个星期后，其与任国兴，还有费春辉夫妻一起到建设银行付清的剩余房款，出卖方将房屋的原始材料交于任国兴。三、上海市松江区中山街道东外居委会出具的证明，证明原告任国兴于2000年10月就居住在涉案房屋内。 审理中，原告明确其名下无其他房产，本案涉案房屋办理变更登记所产生的税费由其自行负担。 上述事实，有住宅买卖协议、收据、房屋交接书、证明、情况说明、调查笔录、公示、村级集体资产报损申报表、房地产登记簿、当事人陈述等为证，并经庭审核实无误。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中原告与被告费春辉建立的房屋买卖合同关系系双方当事人的真实意思表示，应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鉴于涉案房屋在双方建立房屋买卖合同时的特殊性，当时并不能办理产权登记，故被告费春辉将房屋、原始买卖合同、发票等权利凭证交付给原告之时，涉案房屋的所有权已经转移至原告处。虽然原告在受让房屋时原始合同上记载的系费银楼，但基于被告费春辉与费银楼及其他两名被告之间特殊的身份关系，再加之费春辉一直实际控制着涉案房屋，按照农村的习惯原告有理由相信被告费春辉享有处分权，更何况原告从看房、收房居住至今已有十几年，至过户的争议诉至本院前，三被告从未提出过任何异议。综上本院认为原告受让房屋应属善意，原告在受让房屋时也支付了合理的对价，并完成了房屋及权利凭证的交付，故本院认为不管被告费春辉对于涉案房屋本质上是否享有处分权，已不影响涉案房屋所有权已发生转移的事实。因在房屋权利发生转移前原始买受人已经付清了全部房款，履行了原始买卖合同的全部义务，故此时原告作为买受人已经能够享有原始买卖合同中属于原始买受人的权利，因涉案房屋现已能够办理产权登记而且目前登记于第三人名下，故原告要求第三人协助办理过户有合同依据本院予以支持，同时三被告作为原始买卖合同的买受人的继承人亦应依照诚实信用原则在办理过户手续中履行必要的配合义务。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下： 被告杨爱华、费春辉、费红梅、第三人上海华阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告任国兴、陆品娟将位于上海市松江区环城新村XXX号XXX室的房屋过户登记至原告任国兴、陆品娟名下。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告费春辉负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 张 莉 二〇一四年五月五日 代理书记员 黄 燕 |
