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（2013）徐民四(民)初字第3281号 原告（反诉被告）费蔷。 委托代理人陈文龙，北京颐合中鸿（上海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）上海聚佑投资管理发展有限公司，住所地上海市虹梅路2007号1号楼107室。 法定代表人余兰霞，董事长。 委托代理人吴海泉，上海市龙华律师事务所律师。 原告（反诉被告）费蔷与被告（反诉原告）上海聚佑投资管理发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月29日立案受理后，被告上海聚佑投资管理发展有限公司提出反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，分别于2013年12月25日、2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告费蔷的委托代理人陈文龙及被告上海聚佑投资管理发展有限公司的委托代理人吴海泉到庭参加诉讼。庭审中，双方当事人一致同意本案延长一个月适用简易程序审理。本案现已审理终结。 原告费蔷诉称，2013年6月18日，原、被告签订商铺租赁合同一份，约定被告将上海市徐汇区田林路117-2室（以下简称“系争房屋”），建筑面积43.60平方米的商铺出租给原告。合同签订后，原告即依照合同约定将首期款，包括租金15,000元及租赁保证金45,000元，合计60,000元支付给被告。此后原告花费了大量的人力物力对系争房屋进行了装修，在此期间，被告迟迟未提供办理营业执照所需的相关材料。装修完成后，原告又因被告未办理相应门牌号登记手续多次被工商部门以系争房屋门牌号不清为由拒绝办理营业执照。此后经过多次的协商，被告于2013年8月19日与原告协商变更合同，将合同中房屋的门牌号由原来的“117-2室”改为“117-9临”，但原告却再次被工商部门以系争房屋权属不清为由拒绝办理工商登记。2013年8月29日，原告以邮件方式向被告发送通知，要求解除双方之间的合同并主张经济赔偿，但双方未就此事达成一致意见。因被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故请求法院判令：一、解除合同编号为TL-S-013的商铺租赁合同；二、判令被告返还原告已支付的租金15,000元及保证金45,000元；三、本案诉讼费由被告承担。 被告上海聚佑投资管理发展有限公司辩称，同意原告要求解除合同的诉请，但不同意退还原告已支付的保证金及房屋租金。被告确实于2013年9月初收到了原告要求解除合同的通知，被告当时就找了原告进行协商且明确告知原告不同意解除合同及经济赔偿。原告提出的营业执照不能办理的情况是不存在的，系争房屋完全可以办理出相应的营业执照，本案发生的实际原因是原告对于自身经营前景缺乏信心。因原、被告双方就此事长期协商未果，被告于2013年12月11日收回了系争房屋，故被告提起反诉要求：一、反诉被告支付反诉原告自2013年8月15日起至2013年12月11日止的房屋租金59,500元；二、诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告费蔷辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。2013年8月29日反诉被告已经向反诉原告发函要求解除合同，通知反诉原告接收房屋，客观上反诉原告也已经于2013年9月收回了房屋。 经审理查明，上海市虹漕路30号房屋产权人为信息产业部电子第二十一研究所，2012年7月31日，中国电子科技集团公司第二十一研究所与被告签订房屋委托管理及租赁合同一份，约定中国电子科技集团公司第二十一研究所委托被告对上海市田林路115号丙至121号丙、122号、虹漕路28号、32号房屋进行管理及租赁，委托管理期限为2012年8月1日起至2013年4月30日止。租赁期限自2013年5月1日起至2023年4月30日止。2010年3月23日，中国电子科技集团公司第二十一研究所出具授权书一份，授权中国电子集团公司第二十一研究所保障服务部代理二十一研究部房产的管理与租赁工作。 2013年6月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方将上海市徐汇区田林路117-2号（暂定，以警署最终审批之门牌号码为准），建筑面积43.60平方米的商铺出租给乙方使用，商铺用途为服装店。租赁期限为2013年7月15日起至2015年7月14日止。该商铺租赁保证金为45,000元，乙方应于本合同签署之日起三个工作日内向甲方缴付。除甲方有权根据本合同抵扣保证金外（甲方在抵扣后以书面形式通知乙方，乙方必须在5个工作日内将被抵扣的保证金部分补足），乙方不得以任何理由要求甲方用本保证金冲抵应由乙方缴付租金及其他的任何费用。租赁期满终止时，在乙方向甲方提供其已结清应由其支付的与该商铺有关的所有费用的书面证明后七个工作日内，甲方将该商铺保证金无息退还乙方。在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若乙方违反本合同约定，甲方有权扣抵保证金，以补偿甲方因乙方违反、不遵守或不履行合同约定而蒙受的一切损失、损害（包括但不限于租金的损失）。在这种情况发生时，乙方必须在五个工作日内将被甲方扣除部分的保证金重新补足并存放于甲方处，则合同继续有效，如乙方未能在五个工作日内将被甲方扣除部分的保证金重新补足并存放于甲方处，则甲方有权立即提前收回该商铺并解除本合同，保证金的余下部分甲方不予退还。该房屋自2013年7月15日起至2014年7月14日止的租金为每月15,000元；2014年7月15日起至2015年7月14日止的租金为每月16,200元。本合同签署时，乙方向甲方支付首期款共计60,000元，其中包括租金15,000元及租赁保证金45,000元。合同并就其他内容进行了约定。该合同上“上海市徐汇区田林路117-2号”更改为“上海市徐汇区田林路117-9临”，并经原、被告签章确认。该合同上甲方授权代表处加盖了上海聚佑投资管理发展有限公司商业服务部的印章，在该印章上方有本案被告的盖章。合同签订后，原告向被告支付了一个月的租金15,000元及租赁保证金45,000元。后因原告无法办理营业执照，故于2013年8月29日向被告发出通知一份，认为由于原告承租的房屋无法办理相应的工商登记，无法正常经营、合法经营，致使商铺租赁合同的目的无法实现，被告已构成根本违约，现要求解除原、被告签署的商铺租赁合同，要求被告返还原告已支付的租金及保证金60,000元并要求就被告的违约行为造成的损失赔偿进行协商。对于该份通知，被告表示其于2013年9月初收到，之后双方进行了协商，被告明确表示不同意解除合同，就原告提出的不能办理营业执照的情况，被告也愿意积极配合提供相关的材料。双方当天未能就此事达成一致意见。 庭审中，原告提供2013年8月29日录音资料一份，欲证明确实由于被告的原因导致原告无法办理营业执照，对此被告不予认可。2014年3月27日，经本院向漕河泾高新技术开发区工商所询问，其工作人员表示，费蔷确实之前来工商所进行过查名，但其后并未向工商所提供过资料要求办理营业执照。对于2013年8月29日的录音，工商所的工作人员表示其记不清具体的内容了，但是如果当天真的如录音资料上所称，其中一位署名“夏某某”的人出现过，他们会将其已经于2013年8月27日办理好的营业执照交给夏某某，但是目前为止，夏某某也未来领取过已经办理好的营业执照，甚至在工商所的工作人员电话通知之后也未来领取。 庭审中，原告称其已将系争房屋的钥匙于2013年9月初交给被告，被告表示并未收到，并表示其实际于2013年12月11日才收回系争房屋的。 另查明，上海市田林路115号丙至121号丙、122号，虹漕路28号、32号的门牌号后变更为上海市田林路117号（临时）、田林路119号（临时）、田林路121号（临时）、虹漕路28号（临时）、虹漕路32号（临时）。 以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有原告提供的商铺租赁合同、发票及收据、房地产权证、通知、房屋委托管理及租赁合同、授权书、情况说明，被告提供的房屋租赁合同、证明、房地产权证、情况说明及附图、营业执照等证据证实，本院依法予以确认。就原告提供的录音资料及照片，因被告不予认可，原告亦未提供其他证据予以佐证，故对该份证据不予认可。 本院认为，原告与被告签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应恪守。因被告同意解除原、被告之间签订的商铺租赁合同，故对原告要求解除合同的诉请，本院依法予以支持。因原告提出要求解除合同并退还租金及保证金的依据是其无法办理营业执照，导致合同目的无法实现。但是根据本院向漕河泾高新技术开发区工商所调查得知，原告仅向工商所进行了查名，并未向工商所递交过办理营业执照的相关材料，故其实系原告自身怠于办理营业执照导致其合同目的不能实现，故对于原告要求被告退还租金的诉请本院不予支持。就原告支付的保证金，在原、被告合同解除后，被告应当将保证金返还给原告。对被告辩称因原告违约，故保证金不予退还的辩称，因缺乏合同依据和法律依据，本院对此不予采信。庭审中原告陈述，其已经于2013年9月初将系争房屋的钥匙交还被告，在被告否认的情况下，其并未提供相关的证据予以证明，故应当承担举证不能的责任。在合同未解除的情况下，反诉被告仍然应当向反诉原告支付相应的房屋租金，因反诉原告认可其已经于2013年12月11日收回了系争房屋，故对反诉原告要求反诉被告支付2013年8月15日至2013年12月11日房屋租金的诉请，本院依法予以支持，因反诉原告对具体租金数额计算有误，本院依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告费蔷与被告上海聚佑投资管理发展有限公司于2013年6月18日签订的编号为TL-S-013 的商铺租赁合同； 二、被告上海聚佑投资管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告费蔷已支付的保证金45,000元； 三、驳回原告费蔷其余诉讼请求； 四、反诉被告费蔷于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海聚佑投资管理发展有限公司自2013年8月15日起至2013年12月11日止的租金58,000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,380元，减半收取计690元，由原告费蔷负担188元，被告上海聚佑投资管理发展有限公司负担502元，反诉案件受理费643元，由反诉原告上海聚佑投资管理发展有限公司负担7元，反诉被告费蔷负担626元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 李嶔操 二〇一四年四月二十六日 书 记 员 刘 兴 |
