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（2012）杨民四(民)初字第2926号 原告金萍。 委托代理人杨威，上海闰德律师事务所律师。 委托代理人孙宝奇，上海闰德律师事务所律师。 被告周俊珏。 委托代理人李雯，上海福一律师事务所律师。 被告杨建华。 委托代理人李雯，上海福一律师事务所律师。 第三人平安银行股份有限公司上海分行。 负责人杨晓民。 委托代理人彭秀凤。 原告金萍诉被告周俊珏确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审理,于2012年10月27日公开开庭进行了审理。之后，本案依法转为普通程序，由审判员陈红华担任审判长，与审判员王莹、人民陪审员徐力勤组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。因案情需要，本院追加杨建华为本案被告、追加平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行)为本案第三人。原告金萍及其委托代理人杨威、孙宝奇，被告周俊珏委托代理人李雯、被告杨建华及其委托代理人李雯、第三人平安银行委托代理人彭秀凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金萍诉称，原告与被告周俊珏系朋友关系，原告因做生意需要用钱，与周俊珏约定将原告所有的上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋形式上出售给周俊珏，以获取银行贷款，待原告还清贷款，周俊珏再将房屋还给原告。2010年1月，双方签订房地产买卖合同。首付款人民币30万元(本案货币单位均为人民币)是原告向朋友庞某某所借，通过银行转账获取首付款支付凭证后，即将该款返还庞某某，周俊珏并未实际支付首付款。房屋抵押贷款合同是周俊珏与第三人平安银行签订，70万元的银行贷款汇入原告银行账户并由原告使用，贷款由原告负责偿还。因平安银行网点较少且周俊珏担心原告不按期还贷，故原告按周俊珏的要求将钱款汇入其工商银行账户，由周俊珏负责转入平安银行还款账户。原告陆续以现金交付及现金存入周俊珏银行卡的方式交付周俊珏20余万元用于归还银行贷款，但因周俊珏更换过银行卡，故有支付凭据的金额仅为153,900元。2012年5月，原告获悉周俊珏没有按时归还房贷，且将该房抵押他人，遂停止向周俊珏付款。原告认为，双方的买卖是虚假的，目的是为了使用银行贷款，周俊珏无权处分系争房屋却将该房屋抵押杨建华，而杨建华办理抵押登记时并未支付合理对价，故不能善意取得该房屋的抵押权，故诉至法院要求确认原告与周俊珏签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并要求撤销杨建华与周俊珏就系争房屋办理的房地产抵押登记。 被告周俊珏辩称，原告与周俊珏因赌博相识，原告因赌球欠下巨额赌债，无能力偿还故将系争房屋卖给周俊珏抵债。周俊珏将首付款30万元从自己的农业银行账户汇入原告的农业银行账户，余款是向平安银行贷款70万元支付，贷款由周俊珏按月归还，原告汇入周俊珏账户内的钱款与还贷无关。后因原告没有偿还被告欠款，导致被告没有能力归还银行贷款。自己与杨建华之间的借款真实存在，并依法办理了抵押登记。房地产买卖合同及房地产抵押登记均真实有效，要求驳回原告诉讼请求。 被告杨建华辩称，2012年2月左右，周俊珏通过他人介绍向自己借款35万元，并出示了房产证、银行卡及相关贷款资料。在查询了周俊珏的还款记录后将35万元借给周俊珏，并到房地产交易中心办理了抵押登记，但周俊珏至今没有还款。原告所述首付款的支付和还贷情况都与常理不符，原告与周俊珏之间的买卖合同是真实有效的，周俊珏与自己之间的债权债务真实存在，房地产抵押也合法有效，故要求法院驳回原告诉讼请求。 第三人平安银行述称，对于原、被告双方争议的事实以及证据的真实性、有效性由法院审核判断，第三人不发表具体意见。第三人按照银行规定流程审核放贷，在程序上没有任何过错。借款人还款方式为等额还本付息，但仅归还了2010年4月至2011年6月的本息110,700.61元，之后一直欠付。只要原告愿意代周俊珏归还本案所涉全部贷款本息，第三人尊重法院判决。 经审理查明，原告金萍与被告周俊珏因故结识，被告周俊珏与被告杨建华因借款经人介绍相识。 2010年1月22日，原告(甲方、卖售人)与被告周俊珏(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为1,000,000元。合同附件三载明，2009年11月27日周俊珏首付人民币叁拾万元，2010年3月1日前银行贷款柒拾万元。合同对交房日期，违约责任，随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理，物业管理费、水电煤、电讯等其他费用的支付，相关关系(包括租赁、抵押、相邻等其他关系)和户口迁移等内容均未作约定。 2009年12月8日，被告周俊珏(甲方借款人、丙方抵押人)、与第三人平安银行(乙方、贷款人、抵押权人)签订《个人抵押借款合同》，合同约定甲方向乙方申请借款，由丙方提供房产抵押，贷款金额为70万元，贷款用途为购房，抵押房地产为上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室，贷款期限自2009年12月8日起至2026年12月8日止。银行放贷后，贷款由原告使用。2010年11月9日，系争房屋的产权登记至被告周俊珏名下。截止2012年6月，第三人平安银行共收到还贷本息110,700.61元，之后贷款本息未清偿。 2011年6月1日，被告周俊珏在两张收条上具名并签注日期。其中一张收条载明“今收到金萍补偿周俊珏人民币壹万元(由于金萍未及时还中原路XXX弄XXX号XXX室的银行贷款，造成周俊珏的资讯受到影响，特此补偿)”，另一张收条载明“今收到金萍人民币陆仟肆佰元正(房屋贷款)”。 2012年3月20日，被告杨建华(出借人、抵押权人、甲方)与被告周俊珏(借款人、抵押人、乙方)签订《抵押借款协议书》。该协议书载明：为调剂资金余缺，甲方自愿将自己的闲散资金出借给乙方，乙方愿意用房地产为借款提供担保；借款金额为叁拾伍万元整，借款期限自2012年3月20日起至2012年5月19日止，月利息为银行同期贷款利率的四倍计算，利随本清；乙方应于2012年5月19日前归还借款本金和利息；为确保甲方的债权利益，乙方愿意为本协议书项下的借款及利息提供上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押担保，房地产协商价值壹佰叁拾陆万元；乙方未按本协议约定期限归还借款本金的，每逾期壹天，应向甲方付应付借款本金的千分之叁违约金。同日，双方到上海市金山公证处，杨建华申请就该《抵押借款协议书》进行公证并赋予该协议强制执行效力，同年3月28日上海市金山公证处出具(2012)沪金证字第1047号公证书，载明自《抵押借款协议书》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行的效力。2012年3月26日，双方就系争房屋办理了抵押权登记，债权数额为65万元，债务履行期限为2012年3月20日至2012年5月19日。后因周俊珏未按期还款，杨建华于2012年8月26日向本院申请执行，执行中周俊珏表述愿意将系争房屋抵债给杨建华，前提是银行贷款由杨建华归还，杨建华同意周俊珏方案，双方达成和解协议。后该和解协议未实际履行。 2012年5月，原告得知周俊珏将系争房屋擅自抵押给杨建华，故诉至法院要求确认原告与周俊珏就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效。审理中，原告增加诉讼请求，要求撤销周俊珏与杨建华办理的系争房屋抵押权登记。 另查明，2010年11月27日，证人庞某某携以其本人为申请人、金额为30万元的中国工商银行开具的本票，将该款汇入原告当天开户的中国农业银行账户；原告通过卡卡转账的方式，当即将30万元转回庞某某中国农业银行账户；庞某某再以卡卡转账方式，将该款汇入被告周俊珏中国农业银行账户；被告周俊珏随即将该款以卡卡转账方式汇入原告中国农业银行账户；原告收到该款后，开出以庞某某为收款人的本票。 再查明，2010年10月至2012年1月期间，被告周俊珏工商银行账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX分18次收到现金汇款116,200元，汇款日期、金额与原告所述相符。 又查明，系争房屋原产权人为案外人潘某某，潘某某一家三口户籍登记在系争房屋内。2007年，潘某某将系争房屋出售给金萍，产权过户后潘某某一家三口仍居住在内，居住至今，户籍亦未变更。 以上事实，有原告提供的原告与被告周俊珏签订的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、收条、中国工商银行客户凭条、证人庞某某、潘某某证词；被告周俊珏提供的《个人抵押借款合同》、抵押房地产清单、周俊珏中国农业银行账户对账单；本院调取的中国农业银行周俊珏账户30万元流转明细、中国工商银行周俊珏账户2010年9月至2012年1月明细单、(2012)杨执字第3723号卷宗材料及当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有以下4项，逐一分析如下： 1、周俊珏是否实际支付系争房屋首付款。系争房屋首付款30万元来源于证人庞某某，付款当日经多次转账汇入周俊珏账户，周俊珏以转账方式支付给原告，形成付款事实后原告即归还庞某某。该笔款项的来源、转账过程与证人庞某某证词相互印证，周俊珏主张转账系因自己与原告、证人庞某某之间存在债权债务关系，但未提供证据佐证。故对周俊珏称首付款系自己支付之主张，本院难以采信。 2、系争房屋银行抵押贷款实际还贷人。2011年6月1，周俊珏签名的2张收条内容明确表明所收款项与原告归还房屋贷款相关；原告称2010年10月起数次汇款到周俊珏银行账户用于归还银行贷款，经查证，汇款金额、时间与原告所述基本吻合。周俊珏认为这些汇款均是原告通过自己进行网上赌博交易所涉款项，与还贷无关，但未提供证据证明己方观点，故对周俊珏辩称银行贷款系由己方归还，本院难以采信。 3、系争房屋买卖合同是否是交易双方真实意思表示。周俊珏主张己方支付了系争房屋买卖的首付款并承担了还贷义务，但均未提出有力证据予以证明。产权过户后，系争房屋依然由案外人居住至今，被告周俊珏亦未采取积极措施促使原告履行交付房屋之义务。系争房屋产权过户虽表面上具有房屋买卖的形式，但综观整个交易过程、房屋交付及过户后的还贷情况，无论是购房自住还是投资，均不具有一般善意购房人之应有行为。故被告周俊珏认为房屋买卖是双方真实意思表示，本院难以采信。 4、系争房屋所设债权数额为65万元的抵押权登记是否具有善意。被告周俊珏与被告杨建华约定的债务利息远高于法定限额，且另行约定了逾期还款之违约金，不符合一般债权债务之设定习惯；抵押登记设定的债权数额为65万元，而被告杨建华给付被告周俊珏的借款仅为35万元，就其抵押权的获得未支付合理对价。被告杨建华称，为防止被告周俊珏再次抵押，且实现债权的费用也需得到保障，故抵押登记的债权数额高于实际债权数额。综观两被告之间债权利息的约定及抵押债权之设定，均有悖常理，对被告杨建华取得抵押权之善意，本院难以认可。 综上，原告金萍与被告周俊珏签订《上海市房地产买卖合同》的真正目的是为了套取银行贷款，而非真实的房屋交易，故原告金萍与被告周俊珏签订的《上海市房地产买卖合同》无效。买卖合同无效，并不影响抵押贷款合同的效力，原告金萍系银行贷款实际使用人，现愿承担还款责任，于法不悖，本院予以准许。无效合同自始没有法律约束力，被告周俊珏无权处分却将系争房屋抵押给被告杨建华，而被告杨建华取得抵押权亦未具备善意，故原告金萍要求撤销两被告设立的抵押权登记，可予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因系争房屋上分别设立有被告杨建华及第三人平安银行为权利人的抵押，故待该两项抵押涤除后，系争房屋产权再行恢复登记至原告名下。 依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告金萍与被告周俊珏就上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋于2010年1月22日签订的《上海市房地产买卖合同》无效； 二、撤销上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋于2012年3月26日设定的抵押权人为被告杨建华的抵押权登记； 三、被告周俊珏应于本判决生效之日起十日内涤除设定于上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋上的第三人平安银行股份有限公司上海分行的商业抵押贷款(具体数额以被告周俊珏返还之日银行结欠金额为准)，准原告金萍自愿支付上述应由被告周俊珏偿付的商业抵押贷款本金及利息； 四、上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记涤除后十日内，被告周俊珏协助原告金萍办理上述房屋产权变更登记至原告金萍名下的手续(所需费用由原告金萍、被告周俊珏按规定各自承担)。 负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费人民币80元，由原告金萍负担人民币40元，被告周俊珏负担人民币40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 陈红华 审 判 员 王 莹 人民陪审员 徐力勤 二〇一三年四月二十二日 书 记 员 袁甄乙 |
