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（2014）沪二中民二(民)终字第493号 上诉人(原审被告)上海酒啦啦实业发展有限公司。 法定代表人吴秋萍。 委托代理人陆建明。 被上诉人(原审原告)上海恒基鑫富商贸有限公司。 法定代表人高皋。 委托代理人王凡，上海市德尚律师事务所律师。 委托代理人龚乐，上海市德尚律师事务所律师。 上诉人上海酒啦啦实业发展有限公司(以下简称“酒啦啦公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民三(民)初字第1154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年3月25日，上海恒基鑫富商贸有限公司(以下简称“恒基鑫富公司”)与酒啦啦公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定恒基鑫富公司将坐落于本市嘉定区嘉罗公路XXX号、XXX号、XXX号3套临街以及368号内部28套、共计面积1130.64平方米商铺出租给酒啦啦公司，租赁期限自2013年4月1日起至2017年3月31日止，履约保证金为人民币(以下币种均为人民币)68,782元，恒基鑫富公司在收到酒啦啦公司支付的押二付三款项当日，按现状向酒啦啦公司交付房屋。该合同第9.2条约定酒啦啦公司逾期不支付租金累计超过15个工作日的恒基鑫富公司可以书面通知酒啦啦公司解除本合同；违反合同的一方应向另一方按6个月月租金金额支付违约金等。该合同第十二条约定恒基鑫富公司联系人为肖峰，同时合同附件二约定，在未得到恒基鑫富公司及物业公司书面同意之前，酒啦啦公司不得在广场外墙安装遮光帘、旗杆、招牌或其他设施等。上述合同签订次日，双方又签订一份《补充条款》，约定2013年4月1日至2015年3月31日期间的月租金为34,391元，酒啦啦公司应于合同签订后三个工作日内先行向恒基鑫富公司预付三个月租金。此后，由于酒啦啦公司未付款，恒基鑫富公司于2013年4月22日向酒啦啦公司发出《履约催告函》，告知酒啦啦公司合同签订后恒基鑫富公司已将房屋腾空准备交付，但酒啦啦公司未支付任何费用，故要求酒啦啦公司接函后立即支付租金等费用。酒啦啦公司于同年4月24日收到上述函件后，当即回复恒基鑫富公司称，由于店招和广告位在合同签订前后恒基鑫富公司有所变化，无法满足酒啦啦公司开业条件，在此情况下合同无法履行，酒啦啦公司将另选他址，如恒基鑫富公司愿意就酒啦啦公司所提店招和广告位要求继续沟通，酒啦啦公司愿意按照原定合同条件继续履行。同年5月，恒基鑫富公司再次向酒啦啦公司发出律师函，督促其支付租金、履行合同。同年6月21日，恒基鑫富公司向酒啦啦公司发出律师函，以酒啦啦公司不付租金违约为由解除上述租赁合同及补充条款，并要求酒啦啦公司支付解除前的租金和违约金。 2013年9月，恒基鑫富公司以其为避免房屋空置，无奈已于2013年6月21日致函酒啦啦公司，通知解除上述合同及《补充条款》，并要求酒啦啦公司承担违约责任、结清已发生的费用，但酒啦啦公司仍不予理睬为由，起诉至原审法院，请求判令：一、酒啦啦公司向恒基鑫富公司支付2013年4月1日起至2013年6月21日期间的房租92,848元；二、酒啦啦公司向恒基鑫富公司支付违约金206,346元。 原审另查明，涉案租赁物整体为多层商场，其中靠嘉罗公路一侧有一个出入口；酒啦啦公司租赁底层共31间铺位，租赁部分中有两扇门朝嘉罗公路开门，从该门进入可以看到酒啦啦公司承租的5间铺位，再转弯经由公共走道后进入26间铺位承租区域；整个商场的嘉罗公路出入口紧靠酒啦啦公司租赁商铺，从该出入口进入直面酒啦啦公司承租的26间铺位区域。在签订合同前，2013年3月5日和3月12日，恒基鑫富公司向酒啦啦公司发送电子邮件称，广告位目前已全部对外出租，到期后另行再与物业签订合同，租金2万元。同年3月26日，签订《补充条款》当日，恒基鑫富公司向酒啦啦公司发送了内容为外立面广告位平面图的电子邮件，该平面图除了标示酒啦啦公司承租部分外墙上方尺寸外，还包括了嘉罗公路出入口外墙上方的规划尺寸。同年4月3日，酒啦啦公司将其制作的包括嘉罗公路出入口外墙上方在内的店招效果图通过QQ发送给恒基鑫富公司联系人肖峰，肖峰表示建议做到酒啦啦公司承租部分上方，酒啦啦公司表示一开始就说包含出入口上方在内，从没变过，改变的是上面的广告位，肖峰表示原本跟老板说好的，当时他没太在意直接就说同意，现在楼上要加盟小南国，如果商场出入口做成酒啦啦公司招牌，老板不会同意，小南国也不会同意。 原审审理中，恒基鑫富公司陈述，该出入口部分不在酒啦啦公司承租单位内，虽然目前是公共区域，但规划上其中一部分也是商铺，因此不可能让酒啦啦公司在此设置店招，而且根据双方合同约定，设置店招需经过恒基鑫富公司和物业公司的批准。酒啦啦公司则陈述，洽谈时恒基鑫富公司告知出入口区域是公共的，所以不在承租范围内，但由于该大门正对酒啦啦公司拟开设的酒类商场，故恒基鑫富公司同意在该出入口上方由酒啦啦公司设置店招。 原审法院审理后认为，恒基鑫富公司与酒啦啦公司签订的《房屋租赁合同》和《补充条款》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。双方签订合同后，酒啦啦公司先提出合同无法履行，恒基鑫富公司后又出具解除函，双方对于合同解除并无争议，现本案原审的争议焦点为该合同解除的原因和时间。酒啦啦公司先以恒基鑫富公司不同意其在嘉罗公路出入口设置店招为由提出合同无法履行，对此作以下分析：一方面，根据恒基鑫富公司提供的《补充条款》签订当天的电子邮件显示，其发送给酒啦啦公司的店招平面尺寸图中包含了嘉罗公路出入口正上方部分，以及酒啦啦公司提供的QQ聊天记录中，恒基鑫富公司合同确定的联系人肖峰表示其老板可能没太注意就同意酒啦啦公司在出入口上方做店招；而另一方面，双方签订的合同文本上又明确约定店招的设置必须征得恒基鑫富公司及物业公司书面同意；由于最终并未明确成文，故法院仅能认定双方曾就酒啦啦公司在嘉罗公路外墙上方设置店招达成过初步一致意见。恒基鑫富公司虽违反该初步意向的约定，但租赁合同的主要标的物租赁商铺并无使用障碍，且恒基鑫富公司仍同意酒啦啦公司在其租赁铺位上方设置店招，故酒啦啦公司以部分店招不能设立拒绝履行合同，该理由不能成立。此后，恒基鑫富公司于2013年6月21日以酒啦啦公司不付租金为由发函解除合同。对此原审法院认为，根据双方合同约定，累计不付租金超过15天的，恒基鑫富公司可以单方解除。酒啦啦公司按约应在合同签订后三日内即2013年3月29日前付款，但其直至恒基鑫富公司发出解除通知仍未支付，显然超过了约定期限，故恒基鑫富公司单方解除的条件成就，双方间的《房屋租赁合同》自恒基鑫富公司通知到达之日解除。酒啦啦公司以恒基鑫富公司拒绝其在重要出入口设置店招作为拒绝履行合同的理由，根据上述分析，该理由无法形成拒绝履行合同主要义务的有效抗辩，故不予采纳。对于恒基鑫富公司主张的2013年4月1日起至2013年6月21日期间的房租92,848元，虽然合同履行期间，酒啦啦公司按约应当支付，但由于恒基鑫富公司违反双方关于店招设置的初步一致意见，且该部分店招正对酒啦啦公司承租的大部分商场区域，其设置与否确实对酒啦啦公司的经营具有一定影响，鉴于此，原审法院对约定的租金标准酌情予以降低。至于恒基鑫富公司主张的解约违约金，基于以上同一理由，恒基鑫富公司对合同最终的解除也应当承担一定的责任，且考虑到双方签订合同后酒啦啦公司并未使用过租赁物，其不同意承担此项违约金的答辩意见也可以视为认为违约金过高的抗辩，故酌情确定此项违约金的数额为20,000元。 原审法院据此作出如下判决：一、上海酒啦啦实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海恒基鑫富商贸有限公司自2013年4月1日起至2013年6月21日期间的租金80,000元；二、上海酒啦啦实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海恒基鑫富商贸有限公司违约金20,000元。 原审判决后，上诉人酒啦啦公司不服，向本院提起上诉称：第一，造成酒啦啦公司无法履行合同的原因是恒基鑫富公司单方面改变了关于店招的承诺，导致酒啦啦公司在商场正门没有店招，直接影响酒啦啦公司的正常经营，且原审法院也认定该店招对酒啦啦公司经营产生影响，故酒啦啦公司不应承担违约责任。第二，酒啦啦公司于2013年4月25日通知恒基鑫富公司由于其违约导致合同无法履行，酒啦啦公司将另行选址经营，但恒基鑫富公司收到该函后，一直没有给予任何回复，已形成事实上的默认，至2013年6月21日恒基鑫富公司发律师函要求解除合同时，其仍未对酒啦啦公司要求其履行承诺做出任何回应，故恒基鑫富公司的行为违背公平、公正的法律原则。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回恒基鑫富公司原审的全部诉讼请求。二审审理中，酒啦啦公司表示愿意支付自2013年4月1日至同年4月25日期间的租金(按月租金34,391元标准计)。 被上诉人恒基鑫富公司辩称：恒基鑫富公司原审提交的证据已证明在双方签订《房屋租赁合同》前并没有就店招进行过约定，且合同已明确约定在未得到恒基鑫富公司及物业公司的书面同意之前，酒啦啦公司不得在外墙上有任何设施也不得张贴任何的招牌广告及通告，故酒啦啦公司以店招为由提起上诉，无事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，双方2013年3月25日签订的《上海市房屋租赁合同》附件二第2.5条约定，酒啦啦公司不得涂污公共区域或公共服务设施，未经恒基鑫富公司及物业公司书面同意，不得在广场外、公共区域、公共服务设施等地张贴任何招牌、广告、通告等。 本院认为，恒基鑫富公司、酒啦啦公司签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》合法有效，双方均应恪守履行。酒啦啦公司上诉主张其未按约履行合同义务系因恒基鑫富公司单方面改变关于店招的承诺所致，故其不应承担违约责任，但酒啦啦公司并未提交证据以证明在2013年3月25日签订《房屋租赁合同》时已与恒基鑫富公司就店招事宜达成了一致意见，且该合同明确约定“在未得恒基鑫富公司及物业公司书面同意前，酒啦啦公司不得在广场外墙安装遮光帘、旗杆、招牌或其他设施，也不得在广场外、公共区域、公共服务设施等地张贴任何招牌、广告、通告等”，而2013年4月3日双方联系人的QQ聊天记录虽显示双方曾就酒啦啦公司在商场靠嘉罗公路侧的出入口外墙上方设置店招达成初步意向，但之后亦未明确成文，酒啦啦公司的该项上诉意见，不足以形成对拒绝履行合同主要义务的有效抗辩，本院难以支持。关于租金一节，根据查明的事实，恒基鑫富公司在收到2013年4月24日酒啦啦公司的复函后，即于同年5月发函要求酒啦啦公司支付租金、履行合同，且如前所述，酒啦啦公司以部分店招及广告位无法设立而拒绝履行合同的理由并不成立，故酒啦啦公司主张其仅应支付2013年4月1日至2013年4月25日期间的租金，于法无据，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人上海酒啦啦实业发展有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张晓频 代理审判员 姚 跃 代理审判员 俞 璐 二○一四年四月二日 书 记 员 戚佳娴 |
