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（2014）沪二中民二(民)终字第389号 上诉人(原审原告)上海昊辰房地产经纪事务所。 法定代表人马月。 委托代理人周洪恩。 被上诉人(原审被告)杨婷婷。 委托代理人杨蓉蓉。 上诉人上海昊辰房地产经纪事务所(以下简称昊辰事务所)因居间合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第2177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2013年7月23日，昊辰事务所与杨婷婷签订《保证书》，约定：昊辰事务所保证杨婷婷贷款能审批下来，如贷款审批不下来，昊辰事务所赔偿杨婷婷人民币(以下币种均为人民币)贰万定金。2013年7月23日，昊辰事务所(居间方、丙方)、杨婷婷(买受方、乙方)及案外人(出卖方、甲方)签订《居间协议》，约定：甲乙双方经丙方居间介绍，就买卖甲方名下的上海市水电路XXX弄XXX号XXX室房屋协商一致，乙方向丙方支付意向金2万元，作为与甲方洽谈之用，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；总房价款为135万元；《买卖协议》(附件一)成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功；甲乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照协议第三条约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金；杨婷婷及案外人在《居间协议》下方签字确认：签署上述协议时，其已认真查阅了协议的全部内容，昊辰事务所已对协议第六至九条及其他条款内容进行了明确提示，并已按其要求进行了详尽的解释和说明，其对约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按协议约定严格履行；附件一《买卖协议》是《居间协议》不可分割的部分，与《居间协议》具有同等法律效力，甲乙双方均同意按该附件的内容履行。 签订《居间协议》的同时，杨婷婷和案外人签订了《买卖协议》作为《居间协议》的附件，《买卖协议》对系争房屋的交易条件、房价款、买卖合同示范文本的签订、房款支付、办理交易过户手续、交房、交易税费承担、违约责任等事项作出了约定，双方并确认《买卖协议》与《居间协议》同时成立，作为买卖合同成立，独立发生法律效力。《买卖协议》约定：根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由杨婷婷承担，案外人需在过户时承诺该房地产是其唯一一套住宅。《居间协议》和《买卖协议》签订后，杨婷婷支付了案外人定金2万元。当日，昊辰事务所与杨婷婷又签订《佣金确认书》，约定佣金金额15,000元；支付期限：杨婷婷与案外人签订正式的买卖合同当日；杨婷婷未经昊辰事务所同意而迟延支付，昊辰事务所有权追索逾期违约金(每日按照迟延支付佣金数额的0.5%计算)。 2013年7月28日，杨婷婷与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，合同补充条款(一)约定：若因房龄问题导致杨婷婷贷款未能办妥，案外人退还杨婷婷首付款48万元整，合同自动解除，双方及房产经纪不再追究各自责任。合同附件六，居间介绍、代理等中介服务情况：居间介绍的房地产经纪公司(章)处盖有上海泰丰房地产经纪有限公司印章。(昊辰事务所起诉时提供上海泰丰房地产经纪有限公司出具的说明，明确该公司曾代表昊辰事务所作为居间方协助杨婷婷和案外人就上海市水电路XXX弄XXX号XXX室房屋签订买卖合同，相关权利、义务均由昊辰事务所享有和承担)。 2013年7月29日，杨婷婷向案外人发出《合同解除通知》，并于当日电话通知昊辰事务所解除《居间协议》。 原审中，昊辰事务所以其居间成功，杨婷婷应当支付佣金为由，诉至法院，要求判令杨婷婷支付佣金15,000元，并支付逾期违约金(每日按照迟延支付数额的千分之一计算，自2013年8月1日计算至实际付款日止)。 原审法院另查明：上海市水电路XXX弄XXX号XXX室房屋竣工时间为1984年。案外人沈某某名下另有上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋。 原审法院认为：昊辰事务所与杨婷婷签订的《居间协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应依约履行。杨婷婷经昊辰事务所居间介绍，与案外人签订了《买卖协议》和《上海市房地产买卖合同》，具备房屋买卖合同的主要条款，故买卖双方的买卖合同关系成立。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，但对此不能机械理解。房地产居间服务内容广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，中介公司只有在完成全部服务内容后，才可收取全额佣金。现杨婷婷因贷款问题不愿继续购房，买卖双方虽然最终未能完成交易，但因昊辰事务所已促成买卖合同成立，故杨婷婷仍应支付相应的佣金。杨婷婷辩称昊辰事务所在居间服务过程中未尽职尽责，在房屋房龄、性质、户籍等方面未如实告知，导致杨婷婷无法办理贷款进而解除合同，原审法院认为，虽然此类信息为案外人做出承诺，但昊辰事务所应自行核实，昊辰事务所作为专业的居间服务公司，对此类关系重大的事项理应尽职核实并告知客户。鉴于买卖合同解除后，后续应由昊辰事务所负责办理的相关事宜已免除，故其不应全额收取佣金，具体金额，由法院根据昊辰事务所提供居间服务的实际情况予以酌定。关于昊辰事务所要求杨婷婷支付逾期违约金，该项诉请无事实和法律依据，不予支持。 原审法院审理后，作出判决如下：一、被告杨婷婷于本判决生效之日起10日内支付原告上海昊辰房地产经纪事务所佣金4,500元；二、原告上海昊辰房地产经纪事务所的其他诉讼请求不予支持。 上诉人昊辰事务所不服原审判决，向本院提起上诉称：其已尽到了居间义务，如实向杨婷婷告知了有关交易信息。系争房屋内的户口问题并不影响交易过户和居住使用，且昊辰事务所在买卖双方签订合同前，也只能通过出卖方的介绍予以了解，并无其他途径。房龄问题也已如实告知，才有贷款保证的问题。“满五年唯一”的问题，昊辰事务所除询问出卖方外，也无查询途径，若出卖方陈述不实，应由出卖方承担责任。昊辰事务所在居间过程中不存在过错。由于杨婷婷在签订合同后未按约支付首付款，系杨婷婷恶意违约致交易未能完成。原审法院调低佣金数额没有法律依据。故请求二审法院撤销原判，改判支持昊辰事务所在原审中的全部诉讼请求。 被上诉人杨婷婷辩称：昊辰事务所没有如实告知信息，未告知房屋的房龄、出卖方户口等问题，其中介服务存有瑕疵，未尽到全部的居间义务。故不同意昊辰事务所的上诉请求，请求二审法院维持原判。 本院经审理查明：原审查明的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，由于系争房屋的买卖双方最终未能完成交易，使得本案所涉的居间合同目的不能实现，昊辰事务所无法再提供后续服务。原审法院对于居间合同的法律特性、所涉权利义务等已作充分阐述，本院在此不再赘述。根据居间合同实际未能履行完毕、房地产居间服务的所涉内容以及昊辰事务所在居间过程中所尽义务等情况，原审法院在本案中酌情确定杨婷婷支付昊辰事务所佣金4,500元，并无不妥。昊辰事务所上诉以居间合同已成立，其已尽到完全居间义务，买卖合同的不能履行是杨婷婷违约所致为由，要求全额收取佣金并由杨婷婷承担逾期支付违约金的责任，因昊辰事务所现实际履行的部分居间义务与整个买卖合同正常履行完毕的居间义务确有所不同，故本院对昊辰事务所的该上诉请求，不予支持。 综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币200元，由上诉人上海昊辰房地产经纪事务所负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张 松 审 判 员 顾继红 审 判 员 虞恒龄 二○一四年三月二十日 书 记 员 赵晓明 |
