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（2014）沪二中民二(民)终字第209号 上诉人(原审被告)袁莉华。 委托代理人姜润明。 被上诉人(原审原告)上海东渡房地产开发有限责任公司。 法定代表人李海林。 委托代理人陈春华，上海君澜律师律师事务所律师。 上诉人袁莉华因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第2128号民事判决看，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人袁莉华的委托代理人姜润明，被上诉人上海东渡房地产开发有限责任公司(以下简称东渡公司)的委托代理人陈春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，东渡公司是上海市曲阳路XXX号东渡名人大厦的开发商，袁莉华在2002年至2007年期间于东渡公司任职工作，其最后一份劳动合同上记载的工作岗位是“档案专员”。2002年7月3日，东渡公司与袁莉华签订预售合同，约定由袁莉华向东渡公司预购上海市曲阳路XXX号501、502、503室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价人民币(以下币种均为人民币)933,266元，其中首付款187,266元，贷款746,000元。合同签订后，预售合同原件由东渡公司保管。袁莉华未支付首付款，东渡公司出具购房发票后自行保管。袁莉华向银行申请贷款746,000元支付给东渡公司后，其名下还款账户的存折由东渡公司保管，由东渡公司负责每期还款。曲阳路XXX号大厦于2003年竣工并办出大产证。此后系争房屋并未交付袁莉华，而由东渡公司出租使用至今。2009年，袁莉华为在他处自行购房，要求东渡公司将系争房屋的贷款还清，东渡公司遂于2009年10月12日将贷款提前清偿。2009年11月，系争房屋办出小产证，产权登记在袁莉华名下，房屋上的抵押登记于11月29日注销。此后东渡公司要求袁莉华将系争房屋产权办回东渡公司名下，遭袁莉华拒绝，东渡公司遂提起诉讼请求法院判令东渡公司与袁莉华就系争房屋签订的预售合同无效，确认系争房屋归东渡公司所有，袁莉华协助办理产权过户手续。 原审审理中，针对双方签订预售合同是否为真实意思的问题，东渡公司表示双方有书面协议作特别约定，但已遗失；袁莉华表示双方有借款支付房款的口头约定，但无书面协议。针对若合同无效袁莉华是否存在损失的问题，袁莉华表示系争房屋价值从签约到当前的升值部分构成其损失。 原审法院认为，东渡公司与袁莉华就系争房屋签订预售合同之后，袁莉华作为买方，没有留存合同原件和购房发票，没有支付任何房款，没有要求交付房屋，办理小产证也是在满足办证条件之后多年才完成，连贷款本息都是由东渡公司实际归还。即使东渡公司未能提供明确的书面特别约定，上述事实也足以证明系争房屋的预售并非是一次正常的交易。袁莉华主张东渡公司支付全部房款是对袁莉华的借款，同样没有书面约定可以证明，且连本带息超过百万元的借款，袁莉华在长达10年的时间内从未向东渡公司还款，东渡公司也未向袁莉华主张，双方也未约定还款期限，考虑到袁莉华只是东渡公司的普通员工且在2007年即已离职，所谓借款购房的主张显然超出常理。袁莉华所称双方约定东渡公司以系争房屋出租所得偿付袁莉华借款的主张，没有任何证据可以证明，法院无法采信。综上，东渡公司主张的事实在证据上占据明显优势，应认定东渡公司与袁莉华签订预售合同的真实意思，是东渡公司为套取银行贷款以周转资金，借其员工名义购买自己开发的房产。故系争房屋的预售合同并非双方真实意思表示，而是以合法手段掩盖非法目的，依法应认定为无效。根据法律规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，所造成的损失应由过错方承担。故袁莉华依据预售合同而取得的系争房屋产权登记，依法应当予以撤销。袁莉华主张合同无效对其造成了相当于房屋价值升值部分的损失，但袁莉华并未对系争房屋支付过任何房款，即其资金从未因该预售合同而被占用，可知袁莉华在签约当时另行购房的机会并不因此受到影响，故其以房屋价值升值部分为合同无效的损失，无事实依据。鉴于袁莉华并未对其因合同无效而造成的损失提出合理的主张，法院在本案中对其损失的承担问题不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项，第五十八条之规定，判决如下：一、上海东渡房地产开发有限责任公司与袁莉华就上海市曲阳路XXX号501、502、503室房屋所签订的《上海市商品房预售合同》无效；二、上海市曲阳路XXX号501、502、503室房屋仍为上海东渡房地产开发有限责任公司所有，袁莉华应于本判决生效之日起15日内协助上海东渡房地产开发有限责任公司撤销以袁莉华为该房屋产权人的房地产登记。本案受理费13,132.66元，减半收取6,566.33元，由上海东渡房地产开发有限责任公司负担6,066.33元，由袁莉华负担500元。 袁莉华不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其与东渡公司签订的预售合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，系争房屋已经登记在袁莉华名下，预售合同已经履行完毕，预售合同、购房发票、房产登记信息等证据都直接证明袁莉华是系争房屋的合法所有权人，首付款及每月贷款都是袁莉华向东渡公司法定代表人李海林个人借的，根据银行交易明细，袁莉华已经支付了购房首付款以及银行贷款，原审法院认定袁莉华未付首付款错误，东渡公司没有证据证明其支付了贷款，袁莉华与银行签订的贷款合同依法有效，且履行完毕，袁莉华一直按照贷款合同约定还款，不存在骗取银行贷款的行为，原审法院查明事实不清，以超出常理为由认定预售合同无效，不具有说服力，请求撤销原审判决，依法改判驳回东渡公司原审中的诉讼请求。 被上诉人东渡公司辩称，不同意袁莉华的上诉请求，袁莉华主张与东渡公司存在借款关系不符合事实，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，根据查明的事实，2002年7月3日，袁莉华与东渡公司签订预售合同，约定袁莉华向东渡公司购买系争房屋，合同履行中，袁莉华没有支付任何房款、没有留存合同原件及购房发票，东渡公司也没有交付系争房屋。袁莉华主张借款购房，但未提供任何证据予以证明，在东渡公司予以否认的情况下，原审法院对于袁莉华的上述主张不予采纳并无不妥。鉴于预售合同履行过程中存在上述异常情况，且袁莉华对此不能作合理解释，原审法院根据本案事实认定袁莉华与东渡公司签订预售合同的真实意思并非买卖房屋而是东渡公司为套取银行贷款以周转资金，是以合法手段掩盖非法目的，预售合同应为无效，并无不当，本院予以认同。袁莉华上诉以预售合同已经履行完毕，系争房屋已经登记在袁莉华名下为由，主张预售合同有效，本院不予支持。原审法院在认定预售合同无效后，就合同无效后果一并予以处理，亦无不当，所作判决本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币13,132.66元，由上诉人袁莉华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘海邑 代理审判员 刘 郡 代理审判员 高 胤 二○一四年三月二十日 书 记 员 朱丹丹 |
