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（2014）沪二中民二(民)终字第219号 上诉人(原审原告)罗宝贵。 被上诉人(原审被告)江苏新城物业服务有限公司上海分公司。 负责人单磊磊。 委托代理人赵鹏、张尚。 上诉人罗宝贵因业主共有权纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第2614号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人罗宝贵，被上诉人江苏新城物业服务有限公司上海分公司(以下简称新城物业上海分公司)的委托代理人赵鹏、张尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：罗宝贵系上海市青浦区新城盛景园(以下简称新城盛景园)的业主，自2013年5月20日始将其机动车停放于该小区公共道路或其他露天共用车位,次日罗宝贵离开小区时,新城物业上海分公司每次向其收取5元的停车费，新城物业上海分公司向其出具加盖其公司章的上海市收费停车场(库)定额发票，发票金额为5元。罗宝贵每次停放时间为当天下午16时左右至次日上午8时至10时。至本案第二次庭审之际，罗宝贵已向新城物业上海分公司共交纳了165元的停车费。 原审中，罗宝贵称，新城物业上海分公司对罗宝贵停放车辆的地面不享有产权，罗宝贵停车场所，为业主共有，新城物业上海分公司强行收费的行为侵害了罗宝贵的利益。因此罗宝贵诉至法院要求：1、判令新城物业上海分公司停止向罗宝贵收取地面停车费，并将已收取的165元停车费退还罗宝贵；2、本案诉讼费用由新城物业上海分公司承担。 原审中，新城物业上海分公司辩称：不同意罗宝贵的诉讼请求。占用业主共用道路或其他场地停放机动车的，根据《上海市住宅物业管理规定》第55条的内容，在业主大会成立前，需要占用业主共有道路或其他场地停放车辆的，物业公司可以收取停车费，收费标准按照价格主管部门的规定执行，根据《青浦区住宅物业管理区域内车辆停放服务收费管理办法》的规定，物业公司有权收取车位的停车费。所收取的停车费属于业主共有收益归全体业主所有，根据《上海市住宅物业管理规定》第46条的规定，该收益主要补充专项维修资金。物业公司扣除停车物业费等已经将剩余资金划入专项维修资金，并未无故占用。 原审另查明，新城物业上海分公司系江苏新城物业服务有限公司经依法登记设立的分公司，已领取营业执照。江苏新城物业服务有限公司出具证明表明：江苏新城物业服务有限公司上海分公司具有独立的财务收支能力，能够单独对外承担民事责任。 2013年5月1日新城盛景园业主大会与新城物业上海分公司签订《物业服务合同》，约定由新城物业上海分公司(乙方)向新城盛景园业主大会(甲方)提供物业管理服务。合同第十三条约定：(一)停车场属于全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位150元/个/月的标准向乙方交纳车位使用费；(四)机动车临时停放的，车位使用人应按物价局有关规定的标准向乙方交纳车位使用费。合同有效期自2013年5月1日起至2015年4月30日止。 罗宝贵所居住小区的车位分为地下停车库与地面停车位。地下停车库为开发商规划内的停车库，用于出售。地面停车位为露天停车位，属于全体业主共有，用于出租。规划内的地下车库及地面停车位未全部出售或出租。购买地下停车库的业主或租赁地面停车位的业主持停车证进出小区，未购买或租赁车位的业主，将车辆停放在公共区域内，离开小区时由新城物业上海分公司向其按照5元/辆/次的标准收取停车费。罗宝贵未购买地下停车库，也未租赁露天地面停车位。 原审再查明，罗宝贵所购的房屋权利人登记为韦贵莲、罗宝贵、罗毅。房屋共有人韦贵莲、罗毅向原审法院表示，其承认罗宝贵在本案中的诉讼行为。 原审还查明，《上海市住宅物业管理规定》第四十六条规定，利用物业共用部分获取的利益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。第五十五条规定，物业管理区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。2005年，上海市青浦区发展和改革委员会印发《青浦区住宅物业管理区域内车辆停放服务收费管理办法》。该办法中规定机动车辆临时停放收费标准为：机动车辆停放1小时内(含1小时)不收费，1小时至8小时(含8小时)收费每辆每次5元，8小时至24小时(含24小时)收费每辆每次10元。机动车辆包月停放收费标准为露天地面停放每个泊位每月150元。该办法中还规定，车辆在全体共用部位的停放、收费和管理等事项，在业主委员会成立后，车辆停放收费标准由业主大会参照物价部门的规定执行。 原审审理中，罗宝贵表示：公共区域属于业主共有，罗宝贵是小区的业主之一，对此享有权利，物业公司无权收费。根据《物权法》第73条、第74条的规定，以及《上海市住宅物业管理规定》第55条的规定，属于业主共有的公共区域停车，其费用应通过业主大会的表决通过，如果业主大会没有表决，那么物业公司就无权收取费用，故新城物业上海分公司应停止收费，并将已经收取的费用返还。 新城物业上海分公司表示：业主对于公共区域享有权利，但享受了权利之后，业主还应履行其应承担的义务，且新城物业上海分公司收取的费用仅是代收行为，其权利还是归属于全体业主，是为了全体业主服务。根据《上海市住宅物业管理规定》及《青浦区住宅物业管理区域内车辆停放服务收费管理办法》的规定以及业主大会与其公司签订的物业服务合同的约定，罗宝贵使用全体业主共用的停车场、业主共有道路临时停放车辆的，新城物业上海分公司有权收取停车费用。 原审法院认为：根据法律规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有。双方当事人也确认罗宝贵车辆停放的位置是属于全体小区业主共有。根据规定，车辆在全体业主共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。新城物业上海分公司作为新城盛景园业主大会表决选任的物业服务公司，其与新城盛景园业主大会签订的《物业服务合同》是双方真实的意思表示，其内容未有法律法规禁止内容，应为合法有效，该合同内容对于罗宝贵具有法律约束力。物业服务合同中双方已就停车收费标准做出约定，且该收费标准符合相关法律法规的规定，罗宝贵作为新城盛景园的业主应严格按照此标准交纳停车费。罗宝贵要求新城物业上海分公司返还已交的停车费的请求，无法律依据，不予支持。 据此，原审法院作出如下判决：驳回罗宝贵的全部诉讼请求。 原审法院判决后，上诉人罗宝贵不服原审判决，向本院上诉称：第一，一审法院认为车辆在全体业主共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。但并未查明新城盛景园业主大会是否决定对小区共用部分停放车辆采取收费措施等事实。而被上诉人也并未证明有过半数的业主同意收费。因此，被上诉人强行收取停车费的行为违反了由业主大会决定的地方性法规规定，其无权收取停车费。第二，一审法院认为《物业服务合同》可以作为被上诉人向上诉人收取停车费的合法依据，将业主选聘物业公司的决定等同于业主对共用部分停车是否收费的决定，有损业主的合法权利。第三，《物业服务合同》第十三条第(一)项关于停车收费的内容因排除业主主要权利，属于无效合同条款，对上诉人不具有法律约束力。业主的决定权是业主在小区物业管理中所享有的主要权利之一，但该停车收费条款未经符合法定人数的业主同意即订入合同条款，显然排除了业主决定权，故该条款应属无效。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判被上诉人停止向上诉人收取地面停车费，并且退还已收取的165元停车费。 被上诉人新城物业上海分公司辩称：根据相关规定，物业公司可以向上诉人收取停车费。被上诉人与新城盛景园业主大会签订的物业服务合同中对此也有明确的约定。被上诉人收取的停车费是纳入了小区的公益性收入，并不存在损害全体业主的权益。且物业公司收取停车费的金额也符合相关的物价标准。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为：新城盛景园业主大会作为新城盛景园全体业主的代表，其对外与本案被上诉人签订的《物业服务合同》合法有效，对全体业主具有相应的拘束力。该《物业服务合同》中对停车收费的相关事项进行了明确约定，被上诉人依约定向上诉人收取相应的停车费，于法有据。现上诉人主张因被上诉人不能证明《物业服务合同》中关于停车收费的条款已经过半数的业主同意，故该条款应为无效，缺乏依据，本院无法采纳。若上诉人认为新城盛景园业主大会未就车辆在全体业主共用部分的停放、收费和管理等事项向全体业主进行征询和表决即与被上诉人签订《物业服务合同》并在其中约定了相应的停车收费条款，令上诉人合法权益受损，则上诉人应向新城盛景园业主大会主张其相应权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人罗宝贵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢薇薇 审 判 员 余 艺 代理审判员 邬海蓉 二○一四年三月二十日 书 记 员 孙幸冬 |
