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（2014）沪二中民二(民)终字第233号 上诉人(原审被告)徐斌卿。 委托代理人孙继承，上海英泽律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)谢济人。 委托代理人陈晨，上海东方剑桥律师事务所律师。 原审被告周健峰。 原审第三人谢家卫。 原审第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行。 法定代表人黄雷。 委托代理人周洁。 委托代理人王晓戟。 上诉人徐斌卿因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人徐斌卿的委托代理人孙继承、被上诉人谢济人的委托代理人陈晨、原审第三人谢家卫以及原审第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行(以下简称农行宝山支行)的委托代理人周洁、王晓戟到庭参加诉讼。原审被告周健峰经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明： 一、2010年8月12日，谢济人(乙方)与公房出售人(甲方)签订《上海市公有住房出售合同》，约定，乙方自愿购买甲方上海市宝山区通河一村XXX号XXX室房屋(以下简称1303室房屋)，房屋全部售价为人民币(以下币种均为人民币)23,450元，扣除付款折扣后实际付款金额为18,760元；乙方除上述费用外，还应缴付首期维修基金1,141元，乙方合计应支付19,901元。另外，房屋登记费、房屋买卖合同印花税、房屋所有权证印花税、土地收益金、超面积市场价部分的契税等有关费用，在申领房地产权证时按规定缴付。购房人支付的土地收益金为188元、房屋登记费为50元、房屋买卖合同印花税为9元、房屋所有权证印花税为5元，契税703.50元被减免。同年9月3日，谢济人经核准登记为1303室房屋房地产权利人，权证或证明号为宝XXXXXXXXXX。2010年11月8日，1303室房屋的房地产权利被登记(XXXXXXXXXXXX)转移。 二、2010年10月18日，谢济人(卖售人，甲方)与徐斌卿(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，甲乙双方通过上海申琳房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方1303室房屋，转让价款计120万元。甲乙双方同意，甲方于2010年12月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，在2010年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三为付款协议，约定，本合同签订后，乙方于2010年9月29日前支付2万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2010年10月10日前支付34万元；乙方于2010年12月20日前支付84万元。同年11月8日，徐斌卿经核准登记为1303室房屋的房地产权利人，权证或证明号为宝XXXXXXXXXX，2011年1月24日产权被登记(XXXXXXXXXXXX)转移。2010年11月30日，案外人朱某某在1303室房屋上设定他项权利，权利种类为持证抵押，债权金额为50万元。2010年12月27日，该他项权利被注销。谢济人、徐斌卿、谢家卫均表示不认识朱某某。 原审审理中，谢济人表示，谢济人没有收到过徐斌卿的房款。徐斌卿表示，为购买1303室房屋产权、办理过户手续及税金等费用计支付25万元，谢家卫于2010年3月2日向徐斌卿借款50万元，谢济人于2010年3月5日向徐斌卿借款25万元，2010年12月28日支付给谢家卫3万元，其余房款以现金方式支付，为证明支付购房款的事实，提供以下证据：1、谢家卫于2010年3月2日出具的向徐斌卿借50万元的《借条》；2、2010年3月5日，由徐刘碗账户转给谢济人账户25万元的中国民生银行借记卡存(取)款回单；3、2010年12月28日由徐斌卿账户向谢家卫账户转账3万元的凭证；4、由徐进、谢家卫签字并捺手印的《2010年4月至2012年6月费用支出情况确认函》(以下简称“情况确认函”)，徐斌卿没有在该情况确认函上签名及捺手印。徐斌卿表示，该情况确认函是其留底的，故没有签字，对内容没有异议，认为其中第6条有关向案外人刘建华借款25万元是徐斌卿代谢济人归还的，应视为徐斌卿支付的购房款。谢济人的银行卡在谢家卫手中，表明谢济人与谢家卫之间存在委托关系，委托谢家卫处理房款支付事宜。 原审审理中，谢济人表示，对上述证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，所支付的都不是购房款；情况确认函实际是上海泰锐实业有限公司(以下简称泰锐公司)经营期间的对账单，其中第6条记载1303室房屋转产权的费用系为谢济人付出，说明徐斌卿认可1303室房屋是谢济人的，可以证明谢济人与徐斌卿之间的买卖关系是虚假的。谢济人提供了一份《2010年4月至2012年6月支出状况确认函》(以下简称“状况确认函”)，称该状况确认函是由徐进通过邮件发给谢家卫的，该状况确认函与情况确认函可以证明谢济人与徐斌卿之间的买卖是虚假的。徐斌卿表示，状况确认函上没有任何人签字，缺乏形式要件，也与本案无关。徐进到庭作证时，承认该状况确认函是其发给谢家卫的。 上述状况确认函和情况确认函的内容稍有差别，但主要都是徐斌卿、徐进向他人借高利贷及还款的情况，有小部分涉及到谢家卫，其中没有谢家卫于2010年3月2日向徐斌卿借款50万元及谢济人于2010年3月5日向徐斌卿借款25万元的内容。状况确认函之第6条为：“2010年8月为问刘建华借款15万元整。用于谢家卫房产产证办理及税收支付，其中产证办理为5万元、税收共计48,000元，剩余款项还于萧林峰处。此款项利息为月15%。”情况确认函之第6条为：“2010年8月徐斌卿向个人资方刘建华借款人民币15万元整，月利率为15%。此借款用于谢家卫的父亲谢济人，其名下的宝山区通河一村XXX号XXX室的房产使用权转产权的办理及税收支付，其中产权产证办理费用为人民币5万元整，房产税收费用为人民币4万8千元，剩余人民币5万2千元整还款给萧林峰。注：此借款于2010年12月22日，徐斌卿向陈彪借款人民币25万元整，还款给刘建华。(其中23万元通过建设银行转账支付，其余2万元以现金形式由谢家卫还给刘建华。)”状况确认函之第12条为：“支付谢家卫还款其母亲朋友3万元整。”情况确认函之第10条为：“2011年1月，徐斌卿付款给谢家卫用于还款其母亲朋友，共计人民币3万元整。”状况确认函之第15条为：“2012年2月购回谢家卫房产费用共计23万元整。另从2011年1月至今，每月贷款4千8百元，共18个月共计还贷支出8万6千4百元，所有费用共计31万6千4百元整。(此款项已付清)。”情况确认函之第14条为：“2012年2月，徐斌卿和徐进购回抵押给陈彪的宝山区通河一村XXX号XXX室的房产，共计人民币23万元整。从2011年1月至2012年7月，每月还款人民币4千8百元给陈彪用于支付银行贷款，共计还贷支出人民币8万6千4百元，所有费用总计人民币31万6千4百元。(此款项已付清)。”情况确认函之第9条的内容记载，为避免徐进抵押之房产被转卖，向刘建华借款45万元，还款共计67万元。此款以徐进的房产通过变更产权人以银行贷款形式抵押给陈彪，共向其借款50万元，1303室房屋以同样的形式抵押给陈彪，向其借款17万元。 原审审理中，谢家卫表示，同意谢济人的意见。因徐斌卿要做通信项目，让谢家卫出具50万元的借条给徐斌卿，目的是给投资方看，故谢家卫出具过一张50万元的借条，但没有拿到过这笔钱；徐斌卿在外欠款，需要转账付款给资方，徐斌卿没有民生银行卡，所以将钱转给谢家卫，由谢家卫转给徐斌卿的资方；2010年12月28日的3万元，是徐斌卿偿还之前向谢家卫的借款，不是房款。谢家卫对泰锐公司也进行了投资，当时约定税费以后从泰锐公司分红中扣除。 原审审理中，徐斌卿未提供其向谢家卫支付50万元借款的凭证。 三、2010年12月20日(网上合同签订时间2011年1月12日)，徐斌卿(甲方)与周健峰(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，甲乙双方通过上海和惠房地产经纪有限公司第二十一分公司居间介绍，由乙方受让甲方1303室房屋，转让价款共计120万元。甲乙双方同意，甲方于2011年3月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，在2011年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三为付款协议，约定，乙方于2010年12月19日支付定金3万元，2010年12月21日支付首付款33万元，2010年12月27日支付房款7万元，剩余房款乙方通过银行贷款77万元划入甲方账户。2011年1月24日，周健峰经核准登记为1303室房屋房地产权利人，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX。同日，农行宝山支行经核准登记为1303室房屋抵押权人，债权数额为77万元，期限从2011年1月13日至2041年1月12日，登记证明号为宝XXXXXXXXXXXX。2013年11月7日，农行宝山支行向周健峰发出《个人消费贷款逾期催收通知书》，向周健峰催收截止2013年11月4日止结欠到期本金15,359.15元、利息63,458.71元。 原审审理中，周健峰提供银行转账凭证以证明支付购房款的事实，款项均由周健峰账户转入徐斌卿账户，其中2010年12月21日存入金额为33万元，2010年12月22日存入金额为2万元，2010年12月28日存入7万元。谢济人认为，经咨询银行，办理贷款需要提供首付款的支付凭证，这三份凭证是为了办理贷款的需要提供的。农行宝山支行表示，如果没有支付首付款，不能办理贷款。 四、甲方徐斌卿、乙方周健峰、丙方陈彪、周晓燕签订《协议书》，约定：一、乙方同意用其名义购买1303室房屋以及用其名义办银行贷款；二、甲方拥有1303室房屋全部的所有权、使用权、处置权，以及承担该套房屋的银行贷款所有的债务；(实际上甲方与谢济人是假买卖到时会过户回谢家卫)三、甲方必须每月按时还银行贷款。如由于不按时还贷由此给乙方造成的信誉问题由甲方负责，并由甲方给予乙方一定的经济补偿；四、甲方于每年的12月30日支付给乙方6,000元作为酬金；五、乙方将全力配合甲方处置(出租或出售)该套房屋；六、由丙方担保：1、1303室房屋的产权所有人是甲方；2、乙方会配合甲方处置(出租或出售)该套房屋。丙方签名栏只有陈彪的签字，没有周晓燕的签名。“(实际上甲方与谢济人是假买卖到时会过户回谢家卫)”的内容系手写。 原审审理中，谢济人表示，该协议书是徐斌卿交给谢济人的，当时就有上述手写的文字，可以证明两次买卖均是假买卖。谢济人为证明系假买卖，还提供由徐斌卿书写的材料、由徐斌卿签字的《股份分配协议》、水、电、物业费由谢济人支付的发票等凭据、物业公司关于谢济人自2010年后一直居住在1303室房屋的《证明》。徐斌卿书写材料上，写有“房产、租用房转产权、假买卖贷款、手续齐全后中介垫付贷款百分之六十、贷款结束在房内以谢家卫名义录入他项权证；假买卖合同……”等文字，以及费用、比例等内容。《股份分配协议》载明，徐斌卿、谢家卫等五方出资设立泰锐公司，于2010年10月制订并签署本章程，公司注册资本500万元，其中徐斌卿及谢家卫出资100万元，占注册资本20%(其中双方股份各占50%)，出资方式为货币100万元(其中徐斌卿实出资75万元，谢家卫实出资25万元)，等等。谢家卫未在协议上签字。 原审审理中，徐斌卿表示，协议书是徐斌卿让谢家卫从陈彪处拿的，谢家卫拿到后没有交给徐斌卿，协议书上“(实际上甲方与谢济人是假买卖到时会过户回谢家卫)”的文字不是徐斌卿写的，也不清楚是谁写的；徐斌卿书写的材料只是一张草稿，不是有效证据，不能证明谢济人的主张；《股份分配协议》缺乏形式要件，只是徐斌卿写的草稿，谢家卫未签字，有关当事人没有达成协议，无法证明谢家卫出资25万元，谢家卫实际未出资；对水、电、物业费凭据的真实性、合法性没有异议，但只能证明谢济人居住1303室房屋并支付了相关费用，不能证明谢济人是1303室房屋的房地产权利人；对《证明》的真实性、合法性均有异议，证明加盖的是业务专用章，不是公章。 原审审理中，谢家卫表示，协议书是徐斌卿给谢家卫的，不是谢家卫向陈彪拿的，“(实际上甲方与谢济人是假买卖到时会过户回谢家卫)”的文字不是谢家卫写的。 原审审理中，陈彪根据徐斌卿、周健峰的申请到庭作证称，其系上海和惠房地产经纪有限公司第十六分公司员工，周健峰系其小舅子，其不认识谢济人。徐斌卿将1303室房屋出售给周健峰时，委托该公司出售，故认识徐斌卿。谢家卫多次陪同徐斌卿前来，故也认识了谢家卫。上述协议书上是陈彪签字的。陈彪与徐斌卿之间没有借款。谢济人认为，陈彪与周健峰系亲属，与本案有利害关系；谢济人一直居住在1303室房屋，陈彪作为中介人员却不认识谢济人，是不现实的。谢家卫表示，谢家卫在家中收到银行催款通知，询问徐斌卿后，徐斌卿才告知其与周健峰系假买卖，并带谢家卫去了中介公司，之前没有去过中介公司。 2013年3月，谢济人以1303室房屋的两份房地产买卖合同缺乏真实交易的基础为由，向原审法院提起诉讼，请求法院判决谢济人与徐斌卿以及徐斌卿与周健峰之间就1303室房屋钱的的房地产买卖合同无效，将1303室房屋权利恢复至谢济人名下。 原审审理中，徐斌卿答辩称两份买卖合同均真实有效，即使1303室房屋的买卖虚假，谢济人的主张也超过诉讼时效，故不同意谢济人的诉讼请求。 原审审理中，周健峰答辩称，谢济人无权要求处理徐斌卿与周健峰之间买卖合同关系，周健峰已经付清房款并取得物权登记，即使谢济人与徐斌卿买卖合同无效，周健峰也已经善意取得1303室房屋，故不同意谢济人的诉讼请求。 原审审理中，谢家卫述称，同意谢济人意见，徐斌卿未支付过购房款。 原审审理中，农行宝山支行述称，周健峰于2011年1月办理贷款用于购买1303室房屋，2012年1月之前正常还款，2012年1月之后出现逾期，2013年6月至今未再还款。农行宝山支行发放了贷款，是1303室房屋抵押权人，只有清偿贷款本息后，才能解除抵押权。 原审法院经审理后认为，谢济人与徐斌卿及徐斌卿与周健峰就1303室房屋先后签订了《上海市房地产买卖合同》，本案争议焦点在于该两次买卖是否为真实交易，其合同效力是有效还是无效。关于谢济人与徐斌卿之间的买卖合同，首先，从徐斌卿书写材料的内容来看，谢济人、谢家卫与徐斌卿协商过进行假买卖的事宜，有进行假买卖的计划。其次，从徐斌卿、谢家卫与徐进三人之间的情况确认函来看，徐斌卿长期借高利贷，连公房转产权的费用也是通过借高利贷来支付，其显然没有购买1303室房屋的经济能力，在此情况下购买1303室房屋是违反生活常理的。第三，从合同的履行来看，合同约定徐斌卿应于2010年9月29日前支付2万元作为定金，2010年10月10日前支付34万元，2010年12月20日前支付84万元，但徐斌卿没有按上述约定支付过上述任何一期购房款。徐斌卿提出其为购买1303室房屋产权、办理过户手续及税金等费用计支付25万元，谢家卫于2010年3月2日向徐斌卿借款50万元，谢济人于2010年3月5日向徐斌卿借款25万元，2010年12月28日支付给谢家卫3万元，其余房款以现金方式支付。1303室房屋转产权费用及2010年12月28日之3万元，在情况确认函中有所反映，徐斌卿向刘建华借款15万元，用于产证办理费用5万元，房产税收费用48,000元，余款52,000元还款给案外人，后徐斌卿向陈彪借款25万元用于还款给刘建华，该25万元显然难以认定为徐斌卿支付的购房款；3万元系徐斌卿付款给谢家卫用于还款其母亲朋友，该付款系徐斌卿、谢家卫、徐进三人之间确认的往来款，没有明确为支付购房款。上述50万元和25万元的借款，有关凭证上的日期在买卖合同签订之前，买卖合同上并没有约定以借款抵付购房款，如确已抵付购房款，在买卖合同上不应没有体现；且谢家卫对50万元的借款予以否认，徐斌卿至今未能提供其向谢家卫或谢济人支付该50万元的凭证，故不予采信；对于25万元的借款，谢家卫称徐斌卿打入25万元通过其归还给徐斌卿的债权方，鉴于徐斌卿与谢家卫确有其他经济往来，法院难以认定该25万元已转化为购房款。徐斌卿称其余购房款通过现金支付，与情况确认函所显示的其经济能力不相符，难以采信。基于上述情况，法院难以认定徐斌卿向谢济人支付过购房款。此外，买卖合同签订后，1303室房屋仍由谢济人居住至今，徐斌卿也未要求谢济人交房，有违正常房屋买卖交易习惯。可见，除办理过户手续外，买卖双方均没有其他履行合同的行为。综上，谢济人关于其与徐斌卿之间没有买卖1303室房屋的真实意思表示的意见，可以采纳。谢济人以此为由要求确认双方所订买卖合同无效，可予准许。 关于徐斌卿与周健峰之间的买卖合同，根据二者所订《协议书》的约定，周健峰同意以其名义购买1303室房屋，以及以其名义办银行贷款；银行贷款由徐斌卿归还，不按时还贷给周健峰造成的信誉问题由徐斌卿负责，并给予周健峰一定的经济补偿；徐斌卿拥有1303室房屋所有权、使用权、处置权，周健峰配合徐斌卿处置(出租或出售)1303室房屋；徐斌卿每年支付给周健峰6,000元作为酬金，上述约定表明，在徐斌卿与周健峰之间，周健峰只是1303室房屋名义上的购买人、贷款人，1303室房屋的真正权利人仍然是徐斌卿，偿还贷款的责任人是徐斌卿，双方的权利义务不符合买卖合同的特征，买卖1303室房屋不是徐斌卿与周健峰的真实意思表示。谢济人以徐斌卿与周健峰之间系虚假买卖为由要求确认二者所订买卖合同无效的诉请，法院予以准许。 合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应予返还。周健峰应将1303室房屋的房地产权利返还给徐斌卿，徐斌卿应将1303室房屋的房地产权利返还给谢济人。由于1303室房屋已抵押给农行宝山支行，1303室房屋的房地产权利，应以贷款清偿为前提，在注销抵押之后予以返还。根据合同相对性原则，向农行宝山支行清偿贷款并注销抵押的义务人为周健峰，在周健峰与徐斌卿之间，清偿贷款的义务应由徐斌卿承担。1303室房屋转产权时支出的购房款、维修基金等计2万余元，契税703.50元被减免，而情况确认函确认用于产证办理费用5万元、房产税收费用48,000元，对该费用问题有关当事人可另行解决，本案不作处理。至于借款等产生的纠纷，与本案属不同法律关系，本案不作处理，有关当事人可另行处理。 原审法院据此作出判决：一、谢济人与徐斌卿于2010年10月18日就1303室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效；二、徐斌卿与周健峰于2010年12月20日(网上合同签订时间2011年1月12日)就1303室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效；三、周健峰于判决生效之日起十日内，在清偿所欠贷款的前提下，注销农行宝山支行在上海市宝山区通河一村XXX号XXX室房屋上设定的抵押权，农行宝山支行予以配合；四、周健峰清偿的上述贷款本息，由徐斌卿承担，于判决生效之日起十日内付清；五、徐斌卿、周健峰在上述抵押权注销之日起十日内，将1303室房屋的房地产权利返还给谢济人。 原审判决后，上诉人徐斌卿不服，向本院提起上诉称：徐斌卿提交的借条、银行汇款单等证据证明其与谢济人的买卖合同已经履行，房款实际支付，合同合法有效。徐斌卿与周健峰的买卖合同亦真实有效。谢济人的主张已经超过诉讼时效。请求撤销原审判决，改判驳回谢济人原审诉讼请求。 被上诉人谢济人答辩称：关于1303室房屋的两次买卖均为虚假买卖，两份买卖合同均是无效合同，请求维持原判。 原审被告周健峰未应诉答辩。 原审第三人谢家卫同意谢济人的答辩意见。 原审第三人农行宝山支行同意原审判决，请求维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于当事人就1303室签订的两份房屋买卖合同是否有效。虽然谢济人与徐斌卿形式上签订了买卖合同，房屋也过户至徐斌卿名下，但徐斌卿未按照合同约定支付购房款，也未要求谢济人交房，情况确认函反映出徐斌卿并没有支付购房款的经济能力，而徐斌卿手写的材料表明双方确曾策划过假买卖事宜，上述情况明显有别于正常的房屋买卖，原审据此认定谢济人与徐斌卿并无买卖房屋的真实意思故买卖合同无效并无不当。徐斌卿主张其系通过债务抵销的形式支付了购房款，但双方买卖合同对此并无约定，徐斌卿亦无证据证明双方就此种房款支付方式达成过合意，且徐斌卿所提出的债权债务本身亦存在诸多疑点，原审对徐斌卿的此项意见未予采纳并无不当。至于徐斌卿与周健峰之间的买卖合同，因双方嗣后签订的《协议书》足以证明该合同是为了获取银行贷款而签订的虚假买卖合同，原审据此认定合同无效亦无不当。相关理由原审判决已经充分阐述，本院予以认同，不再赘述。本案涉及合同效力问题，谢济人的起诉并未超过诉讼时效，徐斌卿关于谢济人的主张超过诉讼时效的主张不予采纳。综上所述，原审在查明事实的基础上依法认定两份买卖合同无效并就无效后果作出处理，所作判决正确，依法予以维持。上诉人的上诉请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,600元，由上诉人徐斌卿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建颖 代理审判员 王晓梅 代理审判员 范 一 二○一四年三月二十日 书 记 员 陈 洁 |
