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（2013）沪二中民二(民)终字第1847号 上诉人(原审被告)上海导向木制品厂。 法定代表人胡连根。 委托代理人罗强，上海红三权律师事务所律师。 委托代理人王卫民，上海盛联律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)上海市宝山区农业良种繁育场。 法定代表人孙东明。 委托代理人杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。 委托代理人王志敏，上海市瑞和律师事务所律师。 上诉人上海导向木制品厂(以下简称导向木制品厂)因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2012)宝民三(民)初字第1565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人导向木制品厂法定代表人胡连根及其委托代理人罗强、王卫民到庭参加诉讼，被上诉人上海市宝山区农业良种繁育场(以下简称良种繁育场)经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：1997年10月1日，良种繁育场(出租方)与上海上木装饰经营服务部(承租方)就江杨北路XXX弄XXX号内老猪棚基地签订《土地租赁协议》，约定，一、出租方将老猪棚基地的地块，租赁给承租方，由承租方改建家具厂。1、该地块的实际面积以双方确认的标定界桩为准。2、该地块为非耕地的闲置地块。3、紧邻该地块以东的闲置鱼塘，出租方委托承租方代为管理。二、租赁期限：1997年10月1日至2012年9月30日。三、租赁价格及收费方式：1、该地块的租赁价格为每年人民币4万元(以下币种均为人民币)。2、付费方式为按季支付，即每季支付1万元。3、该地块的租赁费为每四年递增一次，递增幅度应参照地仓储费率协商而定，但最高不超过20%。四、出租方义务：……3、出租方应配合承租方办理承租方的厂房建筑的有关手续，费用由承租方承担……五、承租方义务：……5、承租方在租赁的地块内建造厂房，其费用自行负担…… 2012年9月28日，上海上木装饰经营服务部出具证明，主要内容为：1997年10月1日胡连根以上海上木装饰经营服务部名义与良种繁育场签订土地租赁协议；2002年9月24日胡连根等八位股东注册成立导向木制品厂，上海上木装饰经营服务部在该土地租赁协议中的全部权利义务转移至导向木制品厂，由导向木制品厂继续履行土地租赁协议。 原审法院另查明，2010年12月，良种繁育场向导向木制品厂发出《催款通知》，内容为：导向木制品厂自1997年10月至2010年9月底，累计拖欠土地租赁费27.7926万元，限于2010年12月31日前结清，如有疑义，请速与良种繁育场核实。拖欠清单如下：一、应付租金：49.1776万元。(一)合同租用时间：1997年10月至2010年9月底。(二)单价×面积(1)1、97年10月至2001年9月，每亩6,000元；2、面积：6.67亩×6,000元/亩=4万/年×4年=应付16万元。(2)1、2001年10月至2005年9月，每亩7,200元(基础提高20%)；2、面积4.5亩×7,200元/亩=3.24万/年×4年=应付12.96万元。(3)1、2005年10月至2009年9月，每亩8,640元(提高20%)；2、面积4.5亩×8,640元/亩=3.888万/年×4年=应付15.552万元。(4)1、2009年10月至2010年9月，每亩10,368元(提高20%)；2、面积4.5亩×10,368元/亩=4.6656万/年×1年=应付4.6656万元。二、已付款(包括实物抵扣：7.985万元)21.385万元。三、还欠交租金27.7926万元。 2012年6月7日，良种繁育场(甲方)与导向木制品厂(乙方)签订《结算确认书》，约定，双方于2012年6月7日核对后认可部分如下：1、应付租金78.976万元。2、已付现金17.88万元。3、实物抵扣8.82万元。4、有异议部分共计13.4万。5、扣除已付现金(2)实物抵扣(3)有异议部分(4)，上海上木装饰经营部(胡连根)共拖欠良种繁育场租金共计38.876万元。见附件……合同落款盖章处，有手写文字“上海上木装饰经营服务部是上海导向木制品厂前身”，合同乙方落款处加盖导向木制品厂公章。该结算书附件为租金明细，明确了应付租金、已付款、拖欠租金、有异议部分等账目明细，其中应付租金明细为：(一)合同租用时间：1997年10月至2012年9月底，(二)租金按每年4万元计算，每四年递增20%，计算方式如下：1997年10月至2001年9月底，4年×4万/年=16万元；2001年10月至2005年9月底，4年×4.8万/年=19.2万元；2005年10月至2009年9月底，4年×5.76万/年=23.04万元；2009年10月至2012年9月底，3年×6.912万/年=20.736万元，共计78.976万元。附件末端，由胡连根手写下列文字并加盖导向木制品厂公章：1、以上已付甲方401,000元；2、甲方在履行合同中违约，待甲方承担违约赔偿责任后，另行结账。审理中，导向木制品厂表示，该结算确认书是由良种繁育场打印，导向木制品厂看后提出异议，写了手写部分的文字后，双方签字敲骑缝章。导向木制品厂对于结算确认书列明的应付租金不予认可，其与催款通知书中的计算方式不一样。良种繁育场表示，明细部分的打印文字予以认可，手写部分是胡连根在明细加盖了骑缝章之后再写上去的，与前面的确认书内容矛盾，对此不予认可。 2012年10月，良种繁育场以双方协议于2012年9月30日到期，良种繁育场需收回土地自用，但导向木制品厂不予搬迁为由向原审法院提起诉讼要求导向木制品厂搬离系争场地，支付拖欠的租金388,760元。 原审中导向木制品厂辩称，双方协议第七条约定合同到期后，如导向木制品厂续租，良种繁育场应当考虑导向木制品厂的要求，租赁价格重新确立。第八条约定对不动产部分由双方协商，由甲方作价收购。良种繁育场没有配合导向木制品厂办理厂房建筑手续，致使厂房无证，具有过错。导向木制品厂认为要按照有证建筑来进行评估不动产价值，但不要求在本案中处理建筑物作价问题。导向木制品厂起初租赁的是6.67亩。良种繁育场在1998年把鱼塘收回，在1999年拿走2.17亩，导向木制品厂只有4.5亩。因良种繁育场存在上述违约行为，导向木制品厂拒付租金。导向木制品厂认为只欠良种繁育场租金23万，结算确认书的附件部分导向木制品厂写下已付40.1万元，附件上双方也盖了骑缝章，说明良种繁育场认可导向木制品厂手写部分。综上，要求驳回良种繁育场的诉讼请求。 原审审理中，经原审法院释明，导向木制品厂坚持不要求在本案中对系争场地上的不动产估价。原审法院依良种繁育场申请，于2013年1月委托上海东方投资监理有限公司对系争不动产进行工程造价评估。因导向木制品厂对评估有异议，认为对现场的无证建筑应当按照有证建筑进行评估，对评估工作拒不配合，抵制评估公司现场踏勘，上海东方投资监理有限公司将本案委托评估退回。 原审法院认为，良种繁育场与导向木制品厂于2012年6月达成结算确认书，双方盖章确认导向木制品厂欠付租金388,760元，该确认书对双方均有约束力。确认书明确租金计算标准，该标准中并未反映出与面积之间的关系。至于附件手写的异议部分，系导向木制品厂单方书写并盖章，良种繁育场并未在其上予以确认，且导向木制品厂未对欠付金额的计算标准表示异议。待良种繁育场承担违约责任后再结账付租仅系导向木制品厂单方面意思，对良种繁育场不具有约束力。导向木制品厂所称的鱼塘，合同仅约定由上海上木装饰经营部代为管理，并非租赁部分。导向木制品厂并无证据证明曾要求良种繁育场配合办理厂房建筑手续，其关于良种繁育场于1999年擅自收回部分承租土地致使面积有所减少的事实，良种繁育场予以否认，而导向木制品厂提供的证据不足以证明上述主张；即便确有面积减少一事，至今已十余载，导向木制品厂未提供证据证明曾向良种繁育场就上述情况进行主张或协商。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现双方合同已到期，良种繁育场要求导向木制品厂搬离系争场地并支付拖欠租金的诉请，应予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、上海导向木制品厂于判决生效之日起十日内搬离上海市宝山区江杨北路XXX弄XXX号内老猪棚基地；二、上海导向木制品厂于判决生效之日起十日内支付上海市宝山区农业良种繁育场拖欠的租金388,760元。 原审法院判决后，导向木制品厂不服，向本院提起上诉称：1、导向木制品厂曾于1998年9月8日向良种繁育场发函要求履行配合承租方办理承租方厂房建筑的有关手续，但良种繁育场一直未予履行；导向木制品厂已经向原审法院提起诉讼，要求良种繁育场按照租赁协议约定办理厂房建筑包括但不限于产证等相关手续。该案件尚未审理结束，本案审理应以该案为依据；2、2010年12月，良种繁育场向导向木制品厂所发催款通知中自认2001年将租赁面积从6.67亩减少到4.5亩；3、鱼塘作为消防用水，是租赁协议必要组成部分，良种繁育场违约填埋鱼塘给导向木制品厂造成了消防损失；4、《结算确认书》手写部分应属有效，因为该手写内容在双方文本里都有，并非导向木制品厂事后添加，良种繁育场对手写部分在文本上没有提出任何异议，因此，文字手写部分体现了双方真实意思表示，效力高于打印部分。根据手写部分约定，良种繁育场在履行合同中违约，待良种繁育场承担违约赔偿责任后，另行结账。现良种繁育场的违约责任并未完全承担，因此要求导向木制品厂支付租金条件不成就；5、原审对系争场地厂房建筑的建造、财产权利归属、回购事实没有认定，遗漏了本案重要事实；6、原审法院适用法律不当，程序亦违法。综上，导向木制品厂请求二审法院撤销原审法院判决，发回重审。 被上诉人良种繁育场辩称：1、双方协议上确实有良种繁育场协助办理承租方厂房建筑的有关手续的约定，但这需要导向木制品厂提出，并以良种繁育场名义办理，但导向木制品厂从未提出过。导向木制品厂提起的相关诉讼，原审法院已经作出对其诉讼请求不予支持的一审判决，但因导向木制品厂提起上诉，该判决尚未生效；2、当时因为修路，2002年承租的场地做了调整，但整个使用面积没有少于原先的约定，导向木制品厂也从来没有提出过土地减少问题；3、根据双方合同约定，鱼塘并不是租赁的一部分，只是良种繁育场让导向木制品厂代为管理，而且没有确定管理期限，良种繁育场可以自行收回；4、结算确认书经过双方核对后形成，是各方真实意思表示，由双方签字确认。导向木制品厂提出的异议只是单方意思表示，不是双方的合意，也并未被良种繁育场接受；5、导向木制品厂因为经营需要建造建筑物，双方应该协商确定价格，但双方争议较大，没有达成合意；6原审程序合法，适用法律问题由法院来认定。综上，良种繁育场请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。 二审审理中上诉人导向木制品厂提供一系列证据，证据一、两张结算票据，证明上诉人按照现状继续履行协议，缴纳水电费及垃圾费，被上诉人开具结算票据，承认土地租赁协议继续履行。证据二、民事起诉状及证据三、传票，均证明上诉人向上海市宝山区人民法院提起诉讼，要求被上诉人按照租赁协议约定办理厂房建筑包括但不限于产证等相关手续，该案已经立案审理。本案应中止诉讼等待该案判决结果。证据四、上海市宝山区公安消防支队公安行政处罚决定书，以证明被上诉人违约填埋鱼塘给上诉人造成了消防损失。证据五、四份上海市公安局案(事)件接报回执单，内容是上诉人因被停电而报警。以证明因被上诉人违约，上诉人拒绝缴纳租金，遭被上诉人报复后上诉人报警。 被上诉人良种繁育场对上诉人提供的以上证据认为均不属于新证据的范畴，不应被法院采纳。同时发表如下质证意见。对证据一真实性予以确认，但合同履行期届满后，上诉人占据租赁场地不搬离，被上诉人收取非法占用期间的部分费用不能证明同意协议继续履行。对证据二、三的真实性也无异议，上海市宝山区人民法院已经对该案件作出对上诉人诉讼请求不予支持一审判决，但上诉人已向原审法院提起上诉。对证据四不了解，即便处罚成立也与被上诉人方无关，也无法得出填埋鱼塘造成消防损失这一结论。证据五即使成立，也只是反映了上诉人没有按照约定支付相应租金，无法证明其要证明的内容。 对以上上诉人提供的证据一至三，双方对真实性无异议，本院也予以确认。但被上诉人收取水电及垃圾费的行为并不能得出被上诉人同意继续履行合同的结论。上诉人虽向上海市宝山区人民法院提起被上诉人按照租赁协议约定办理厂房建筑包括但不限于产证等相关手续的诉讼，但本案并非必须以该案的判决为依据。上诉人所受的行政处罚也并非能直接得出系填埋鱼塘造成。其提供的接报回执单也仅能说明双方近两年有争议，并不能得出上诉人所要证明的内容。综上，本院对上诉人提供证据所要证明的内容均不予采信。 二审审理中，上诉人申请证人杨黎明(上诉人法定代表人胡连根的朋友)及上诉人原厂长刘海滨出庭作证。并提供杨黎明书写的证言及刘海滨所作的谈话笔录。上诉人认为杨黎明1997年陪同胡连根签订租赁协议，参与谈判，清楚签约事实。杨黎明的证人证言可以证明鱼塘是包括在租赁面积中，出租方保证能办出建房的相关证照。上诉人认为刘海滨的证人证言可以证明鱼塘填掉后被被上诉人出租，部分租赁面积也被良种繁育场占用。2012年6月刘海滨也参与结算确认书的签订，其证言能够证明，良种繁育场同意将鱼塘造成的损失进行赔偿，但没有对全部损失进行赔偿，土地费用没有进行扣减，胡连根写明要追究违约责任，后来双方也都盖章了。 对以上杨黎明的证人证言，被上诉人表示，无法认定杨黎明是否参加谈判的整个过程，即便参与了，杨黎明也仅听到了洽谈过程。被上诉人认为应该以双方最终签订的合同为准，不能以过程为准。对于刘海滨的证人证言，被上诉人表示，在租赁期间，租赁土地确实因为修路等做了调整，但使用面积并未减少，如果占用对方的地方，上诉人不可能不提出来，不可能不在2012年6月对账的时候提出来。不存在鱼塘是租赁场地一部分的说法，结算时的表述是清塘费用，当时约定是2,000元，都给了上诉人。结算确认书上手写部分只是上诉人单方意见，被上诉人并未盖章认可。 本院认为，杨黎明系上诉人法定代表人的朋友，刘海滨是上诉人原厂长，和上诉人均有不同程度的利害关系，其证言不能单独作为认定事实的证据。况两证人作证，主要是陈述租赁协议书及结算确认书的形成过程及个人观点。对租赁协议书及结算确认书的真实性双方均无异议，本院将结合协议及确认书的内容认定相关事实，就证人证言中有与协议和结算书不一致的地方，本院不予认定。 本院另查明，双方土地租赁合同第八条载明，合同终止后，双方财产自行处理，不动产部分可双方协商，作价由甲方(即良种繁育场)收购。该事实有双方陈述和土地租赁协议为证，本院予以确认。 二审审理中，上诉人导向木制品厂表示，就租赁的地块当时没有实际测量过面积，只是说了旁边到鱼塘，朝北到界桩，朝南到墙(现在是马路)。后来拆围墙，修路，减少了面积，良种繁育场也没补给导向木制品厂。现在经过上诉人测量，上诉人认为当时租赁面积约是7.6亩，后来减少了2.1亩左右，现在实际使用的是5.53亩左右。 被上诉人表示，上诉人丈量的使用区域确实差不多，但对其测量的使用面积不予认可，认为现在使用场地还应该更多，约合6.79亩。双方履行协议，对租赁区域是清楚的，但对到底多少面积是不清楚的。良种繁育场催款通知书上写的6.67亩及4.5亩是内部员工搞错了。双方协议对租金的计算并非以面积计算。被上诉人认为，道路原来就有，后来拆了围墙，道路拓宽了点，将填埋的鱼塘等面积补给上诉人使用。 本院认为，上诉人导向木制品厂虽然在结算确认书附件末页上手写“甲方(指良种繁育场)在履行合同中违约，待甲方(指良种繁育场)承担违约赔偿责任后另行结帐(账)。”但其并未对结算租金的总金额明确提出异议，该表述只是表明，其单方面认为被上诉人违约，如果真有违约事实存在，导向木制品厂可以违约赔偿金抵扣欠付的租金。其亦手写“已付良种繁育场401,000元”，该金额即是良种繁育场认可的导向木制品厂已付款加上有异议部分款项。现在良种繁育场主张的租金金额也不包含双方有异议的金额13.4万元。相当于良种繁育场已经将这部分争议金额搁置，算做导向木制品厂已支付款。因此导向木制品厂只有在证明良种繁育场违约的情况下才能抗辩支付良种繁育场主张的租金金额。但当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人现虽认为发函给良种繁育场要求配合办理相关证照，但并无证据证明良种繁育场收到该通知。租赁协议中并未约定鱼塘是包含于租赁面积中，只是约定了出租方委托承租方代为管理闲置的鱼塘，上诉人认为,鱼塘是消防配套也缺乏依据。虽然，良种繁育场曾经在《催款通知》中出现过6.67亩及4.5亩的表述，现良种繁育场已解释该表述是工作人员失误，导向木制品厂在二审中也表述，双方当时并未测量过亩数，只是规定了四至。双方协议约定支付租金的标准也并非以面积为计算依据。现导向木制品厂本身也认为当时租赁的大约面积并非6.67亩，因此导向木制品厂认为，良种繁育场当时租赁给其的场地是6.67亩缺乏依据。至于之后场地略有调整，双方说法不一，良种繁育场认为调整后面积并不缺少，导向木制品厂认为良种繁育场给予的租赁面积缺少，良种繁育场构成违约。考虑到十多年的合同已经履行完毕，场地无法还原当初情况，双方对此又有争议。多年来导向木制品厂并无充分证据证明，其对场地调整后面积的减少提出过异议。即便在双方对欠租进行确认时，导向木制品厂亦未在结算确认书上单方明确表示良种繁育场因少交付场地构成违约。综上，上诉人认为良种繁育场违约的几个方面均无确凿证据证明，本院难以采信。虽然双方合同约定，合同终止后，不动产部分可双方协商，作价由甲方(即良种繁育场)收购。但原审中导向木制品厂坚持不要求对系争场地上的不动产估价，导致无法评估，故在本案中未对不动产作价补偿进行处理，并无不当。就不动产的作价收购问题，双方应协商解决，协商不成导向木制品厂可另行主张权利。原审法院根据查明的事实，认定双方合同到期后，导向木制品厂应搬离系争场地并支付拖欠租金的判决程序合法，有事实和法律依据，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,132元，由上诉人上海导向木制品厂承担。 本判决系终审判决。 审 判 长 刘建颖 代理审判员 王晓梅 代理审判员 范 一 二○一四年三月十八日 书 记 员 孙幸冬 |
