|
（2013）沪二中民二(民)终字第2121号 上诉人(原审被告)戎毅。 委托代理人潘峰，上海市经建律师事务所律师。 委托代理人顾肖荣，上海通研律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)徐有付。 委托代理人施晓栋，上海祺道律师事务所律师。 上诉人戎毅因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2013)静民一(民)初字第1622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人戎毅的委托代理人潘峰、顾肖荣，被上诉人徐有付及其委托代理人施晓栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，上海市昌化路XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)的产权人为案外人上海市静安燃料股份有限公司(以下简称燃料公司)。2009年9月25日，戎毅与燃料公司签订《房屋租赁协议》，约定由戎毅承租系争房屋，租赁期限自2009年10月1日起至2017年12月31日止，期满续租须经双方同意。 同日，徐有付与戎毅签订《房屋租赁合同》，约定戎毅将系争房屋出租给徐有付，租赁期限自2009年10月1日起至2017年12月31日止；戎毅允许徐有付出租该房屋一层重新设立门面房及餐厅，出租所得归徐有付所有；租赁期内，徐有付如将房屋转租给他人，转租合同须得到戎毅确认，确认内容为徐有付与第三方的合同期限不能超出徐有付与戎毅签订的合同期限方能有效。 2009年12月12日，徐有付与案外人朱某某签订《房屋租赁合同》，约定徐有付将系争房屋中360平方米部分出租给朱某某，供其作为经营超市使用，租赁期限自2009年12月15日起至2017年12月31日止。 2009年12月30日，徐有付与案外人李某某签订《房屋租赁合同》，约定徐有付将系争房屋中12平方米部分出租给李某某，供其作为经营巴比馒头使用，租赁期限自2009年12月15日起至2017年12月31日止。2011年9月9日，经徐有付同意，李某某将上述房屋部分转租给案外人程某某，并按原合同内容执行。 2010年1月5日，徐有付与案外人姚某某签订《房屋租赁合同》，约定徐有付将系争房屋中25平方米部分出租给姚某某，供其作为经营餐馆使用，租赁期限自2010年2月1日起至2017年12月30日止。 2010年1月5日，戎毅向燃料公司发出《关于部分门面承包经营的报告》：昌化路XXX号由本公司经营如家快捷酒店；昌化路XXX号由朱某某承包经营伍缘连锁超市；昌化路XXX号由姚某某承包经营牛肉面馆；昌化路XXX号由李某某承包经营巴比馒头。同年3月1日，燃料公司给戎毅回函：同意上述房屋的经营情况，承包经营期限为三年，自2010年1月1日起至2012年12月31日止。 2012年9月6日，徐有付、戎毅及上海鸿凯宾馆有限公司(由徐有付设立、现已注销，以下简称鸿凯宾馆)三方签订《解除房屋租赁协议书》，约定徐有付、戎毅就系争房屋签订的《房屋租赁合同》自本协议生效之日解除(解除的范围不包括朱某某转承租的360平方米面积部分、李某某转承租的12平方米面积部分、姚某某转承租的25平方米面积部分)。戎毅补偿徐有付人民币(以下币种均为人民币)8,500,000元，补偿范围包括房屋内的装修设施、设备，但不包括上述朱某某、李某某、姚某某三人转承租的部分。上述设备、设施经戎毅向徐有付支付补偿款后所有权归戎毅，并于验收交接时一并交付给戎毅，徐有付应保证所租赁房屋的装修和相应的设施完好。徐有付于收到戎毅向其支付的第一期补偿金45日内会同戎毅验收并交接房屋，交接同时徐有付将上述房屋附属设施、设备转交给戎毅。自房屋交接之日起5个工作日内，徐有付负责向工商管理等部门申请注销鸿凯宾馆的各项登记；应由戎毅支付给徐有付的8,500,000元补偿金为税后，徐有付应缴的各项税费由戎毅承担。自本协议签订之日起的10个工作日内，戎毅向徐有付支付补偿金4,000,000元。徐有付向戎毅交付系争房屋及设施之日起10个工作日内，戎毅向徐有付支付补偿金3,500,000元。徐有付完成注销鸿凯宾馆的登记事项之日起的10个工作日内，戎毅向徐有付付清补偿金余款1,000,000元。朱某某、李某某、姚某某三人转承租的部分最终处理方式由徐有付、戎毅会同上述三人另外签订补充协议。 同日，徐有付、戎毅签订《补充协议》，约定徐有付与朱某某、李某某、姚某某三人涉及系争房屋相关部分的租赁事宜，自本协议生效后，徐有付与上述三人所签订的租赁合同中与徐有付相关的权利、义务，均由戎毅承接，徐有付从与上述三人签订的租赁合同中退出。朱某某、李某某、姚某某三人与徐有付签订的房屋租赁合同上载明的出租方变更为戎毅，如上述三人不愿意与戎毅直接签订房屋租赁合同的，则该三人的租赁合同名义上由徐有付与该三人继续履行，但实质上作为出租人的全部权利及义务均归属于戎毅。如涉及上述三人的房屋租赁事宜必须由徐有付参加的，由徐有付全权委托戎毅处理，处理该租赁事宜的各项费用均由戎毅承担。 2012年11月15日，徐有付与戎毅办理了相关房屋交接手续，并确认签署了《如家快捷昌化路酒店固定资产盘点表》。 2012年12月12日，燃料公司发函给戎毅称：由个人承包经营的牛肉面馆、馒头店及伍缘连锁超市三家门面到今年12月31日承包经营已到期，望通知其做好撤离工作，燃料公司将于年底正式收回三家门面的房屋。 2012年12月31日，经上海市工商行政管理局静安分局核准，鸿凯宾馆注销登记。 2013年1月起，徐有付向法院分别起诉姚某某、程某某、朱某某，要求收回三间门面房，燃料公司及戎毅作为第三人参加诉讼。2013年1月21日，经法院主持调解，徐有付、戎毅、燃料公司及姚某某达成调解协议：徐有付与姚某某就系争房屋25平方米部分签订的《房屋租赁合同》于2013年1月1日终止；姚某某应于2013年1月25日前将上述房屋交还给燃料公司；戎毅应于上述房屋交接验收后一次性支付姚某某补偿金450,000元。2013年2月1日，经法院主持调解，徐有付、戎毅、燃料公司及程某某达成调解协议：徐有付与程某某就系争房屋12平方米部分签订的《房屋租赁合同》于2013年1月1日终止；程某某应于2013年2月8日前将上述房屋交还给燃料公司；戎毅应于上述房屋交接验收后一次性支付程某某补偿金780,000元。2013年2月4日，经法院主持调解，徐有付、戎毅、燃料公司及朱某某达成调解协议：徐有付与朱某某就系争房屋360平方米部分签订的《房屋租赁合同》于2013年1月1日终止；朱某某应于2013年2月28日前将上述房屋交还给燃料公司；戎毅应于上述房屋交接验收后一次性支付朱某某补偿金1,880,000元。上述三份调解协议均已履行完毕。戎毅共向姚某某、程某某、朱某某三人支付补偿金3,110,000元，并代上述三人向税务部门缴纳个人所得税622,000元。徐有付为上述三案缴纳案件受理费共计20,685元。 戎毅根据《解除房屋租赁协议书》已支付徐有付补偿金5,000,000元。徐有付因戎毅至今未支付应付款项，遂诉至法院，请求判令：1、戎毅支付徐有付补偿款3,500,000元；2、戎毅支付徐有付逾期付款的利息(以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从应付之日起计算至判决生效之日止)；3、戎毅支付徐有付27,516元(包括他案案件受理费20,685元及水电费6,831元)。 原审法院审理中，戎毅对徐有付主张的水电费6,831元予以认可并同意支付。戎毅认为徐有付在交付系争房屋前移除了房屋内部分设备，要求徐有付恢复原状，徐有付对移除部分设备的事实予以认可，愿意支付折价款30,000元，在戎毅应支付给徐有付的补偿金中予以抵扣，戎毅对此表示同意。此外，徐有付撤回了要求戎毅支付逾期付款利息的诉请。 戎毅认为，2010年5月，戎毅已将系争房屋的转租情况报告给燃料公司，燃料公司同意三间门面房的租期至2012年12月31日止，且燃料公司已于2012年12月12日发函要求三间门面房搬离，徐有付在明知上述情况的前提下，将三间门面房转租给案外人至2017年，导致戎毅为收回系争房屋多支出了3,110,000元的补偿金，因此该损失应在戎毅支付给徐有付的补偿金中抵扣。为解决三间门面房租赁纠纷而产生的案件受理费，是由于徐有付擅自超期转租，不得不通过法院诉讼方式解决相关纠纷而产生的。因此，该费用也应由徐有付自行承担。 徐有付认为，燃料公司作为产权人并未禁止转租，徐有付与戎毅签订的《房屋租赁合同》中戎毅已明确允许徐有付将一层门面房再转租，故徐有付将三间门面房再转租的合同是有效的。燃料公司要求三间门面房撤离系其单方意思表示，并未得到徐有付的认可。根据《补充协议》之约定，三间门面房的租赁事宜由戎毅负责解决，徐有付对此已无任何权利义务，徐有付、戎毅及燃料公司共同与三间门面房的承租人达成调解协议，调解协议内容为各方所认可，故根据调解协议由戎毅支付给三间面门房承租人的补偿金属于戎毅自愿所为，与徐有付无关。关于他案的案件受理费，徐有付、戎毅在《补充协议》中已约定处理三间门面房的所有费用均应由戎毅承担，该费用已由徐有付垫付，故应由戎毅支付给徐有付。 原审法院认为，徐有付与戎毅签订的《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁协议书》、《承诺书》以及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，故双方均应恪守履行。系争房屋是戎毅从房屋产权人燃料公司处承租后转租给徐有付的，在徐有付、戎毅签订的《房屋租赁合同》中已有约定戎毅允许徐有付将系争房屋一层门面房再行转租，转租合同须经戎毅确认，但确认内容仅限于徐有付再转租的合同期限不能超过徐有付、戎毅之间的租赁期限。戎毅明知徐有付将系争房屋一层三间门面房再转租的事实，而徐有付再转租的租赁期限并未超出徐有付、戎毅之间的租赁期限。因此，徐有付将三间门面房再转租的相关租赁合同均合法有效。戎毅为收回系争房屋，与徐有付签订了《解除房屋租赁协议书》、《承诺书》以及《补充协议》。从上述协议内容看，戎毅对徐有付将三间门面房转租的事实是清楚的，戎毅应支付给徐有付的补偿金不包括对三间门面房的补偿，处理三间门面房租赁事宜的各项费用均应由戎毅承担。之后，徐有付、戎毅共同参与，通过法院诉讼方式解决三间门面房的租赁纠纷，经法院主持调解，各方达成调解协议，由戎毅向三间门面房的承租人支付补偿金后，房屋得以收回。经法院主持达成的调解协议系各方当事人的真实意思表示，相关调解协议已履行完毕，戎毅却提出对徐有付将三间门面房再转租至2017年的事实不知情。徐有付再转租给戎毅造成损失的抗辩意见，法院难以采信。因此，戎毅应按照《解除房屋租赁协议书》的约定向徐有付支付补偿金，现系争房屋已验收交付，相关工商登记也已注销，付款条件已成就，故戎毅应向徐有付支付剩余未付补偿金3,500,000元。鉴于徐有付认可在交付系争房屋前移除了房屋内部分设备，同意折价30,000元并在补偿金中予以扣除，戎毅亦表示同意，故法院予以准许。徐有付要求戎毅支付水电费6,831元的诉讼请求，戎毅予以认可并同意支付，法院亦予以准许。关于徐有付要求戎毅支付由其垫付的他案案件受理费的诉讼请求，双方在《补充协议》中已约定处理三间门面房租赁事宜的各项费用均由戎毅承担，而调解案件的案件受理费系徐有付、戎毅为解决三间门面房租赁纠纷而客观存在的费用，根据约定应由戎毅承担，该费用已由徐有付预先垫付，故应由戎毅支付给徐有付，法院对徐有付该诉讼请求予以支持。另外，徐有付在审理中撤回要求戎毅支付逾期付款利息的诉请，属于对民事诉讼权利的正当处分，法院予以准许。 原审法院据此判决：一、戎毅应于判决生效之日起十日内支付徐有付补偿金3,470,000元；二、戎毅应于判决生效之日起十日内支付徐有付其它费用27,516元。 原审法院判决后，戎毅不服提出上诉称，原审法院遗漏了徐有付在(2013)静民一(民)初字第160、211、365号案件中民事诉状中自认的相关事实，导致对徐有付与案外人再转租合同效力认定错误。戎毅与徐有付签订《解除房屋租赁协议书》并承担三个门面的解除费用的基础事实是，徐有付与案外人再转租合同应于2012年12月31日到期。而徐有付故意隐瞒了再转租的期限，直到戎毅与三间门面的案外人解除合同时，才得知转租的三个门面的租期到2017年12月31日止，并拒绝解除合同，提出巨额的补偿。由此造成戎毅多支出370万元的补偿款，应由徐有付承担。在原审法院达成的与三个门面的案外人之间的调解协议，不能视为戎毅对徐有付过错所造成的损失的认可与进行追偿的放弃。徐有付在收到400万元补偿款后，逾期3天交付房屋，违反了合同约定。原审法院忽视该事实，判决戎毅向徐有付支付347万元，显然错误。请求本院撤销原判，驳回徐有付的诉讼请求。 被上诉人徐有付辩称，《解除房屋租赁协议书》约定了双方会同验收交接，交房是双务行为。戎毅承认徐有付于2012年10月底通知其交接系争房屋，到现场验收时要求徐有付把剩余多媒体运走。徐有付于2012年11月6日将房屋钥匙交于戎毅。2012年11月15日是戎毅通知静安区教育局验收房屋的时间，验收清单有三方的签字。戎毅在静安区教育局验收房屋时未向徐有付提异议，还于2013年2月8日继续支付了补偿款100万元，于2013年4月16日以短信的方式承诺尽快支付余款。戎毅在原审法院审理中未主张徐有付延迟交房的违约责任，不能在二审审理中直接要求徐有付承担违约责任。系争房屋的交接时间对戎毅无任何损失，《解除房屋租赁协议书》的违约金明显过高。请求本院驳回上诉，维持原判。 经审理查明，徐有付、戎毅及鸿凯宾馆于2012年9月6日签订的《解除房屋租赁协议书》第七条约定，徐有付收到第一期补偿金后，未能按期向戎毅交付租赁房屋，戎毅有权直接收回租赁房屋，剩余补偿金戎毅不再支付…… 2012年9月6日，戎毅(甲方)、徐有付(乙方)、鸿凯宾馆(丙方)三方签订《承诺书》，约定甲、乙两方签订的关于系争房屋的租赁合同自本协议生效之日解除(解除的范围不包括朱某某转承租的360平方米面积、李某某转承租的12平方米面积、姚某某转承租的25平方米面积)。戎毅补偿徐有付8,500,000元，不包括朱某某、李某某、姚某某三人转承租的面积。甲、乙、丙三方向上海市静安区教育局共同承诺，并承担连带责任等。 戎毅已支付徐有付补偿金5,000,000元，其中4,000,000元于2012年9月29日支付。 原审法院判决查明的其余事实无误，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行。《解除房屋租赁协议书》约定戎毅支付徐有付850万元补偿金不包含三间门面转承租的面积，三间门面租户的最终处理方式由戎毅与徐有付及三户另行签订协议；《补充协议》约定徐有付与三间门面租户的转租合同中的徐有付的权利义务转让给了戎毅，故戎毅应当承担对三间门面租户的补偿责任。徐有付以房屋产权人未对转租合同同意延长租期并要求收回房屋为由诉至法院，请求判令三间门面租户迁出房屋等。戎毅与燃料公司作为第三人参加了诉讼，戎毅应当明知转租合同擅自延长租期。在此情况下，各方当事人达成调解，故可认定戎毅支付三间门面租户的补偿金额系其意思自治。戎毅提出徐有付故意隐瞒了再转租的期限，造成戎毅多支出370万元的补偿款给三间门面的租户，该费用应由徐有付承担的上诉意见，本院不予采纳。戎毅与徐有付在上述调解案件中，就《解除房屋租赁协议书》、《补充协议》的内容未达成合意予以变更，双方仍应按约履行。戎毅与徐有付于2012年9月6日签订了《解除房屋租赁协议书》，约定自本协议签订之日起的10个工作日内，戎毅向徐有付支付补偿金4,000,000元。徐有付于收到戎毅向其支付的第一期补偿金45日内会同戎毅验收并交接房屋，交接同时徐有付将上述房屋附属设施、设备转交给戎毅。实际履行中，戎毅于2012年9月29日支付徐有付补偿金4,000,000元，徐有付于2012年11月15日与戎毅签署了《如家快捷昌化路酒店固定资产盘点表》。现双方虽对房屋是否按约交付各执己见，但从徐有付曾要求戎毅接收房屋，燃料公司确实参与了房屋交接，戎毅在房屋交接后还支付了100万元补偿金的行为看，认定徐有付逾期交房依据不足。戎毅以此理由拒付剩余补偿金，本院不予支持。戎毅的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36,112元，由上诉人戎毅承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 珍 代理审判员 陈 俊 代理审判员 马忆蔺 二○一四年三月十八日 书 记 员 彭奕佳 |
