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（2014）沪二中民二(民)终字第70号 上诉人(原审被告)上海鑫梁房地产开发有限公司。 法定代表人金灿芳。 委托代理人杨振裕，上海市诚建成律师事务所律师。 上诉人(原审第三人)马新文。 上诉人(原审第三人)马明福。 委托代理人马新文。 上诉人(原审第三人)邓海俊。 委托代理人马新文。 被上诉人(原审原告)同济大学。 法定代表人裴钢。 委托代理人陈毓珩，上海信天诚律师事务所律师。 委托代理人刘超，上海信天诚律师事务所律师。 原审被告马芳。 原审第三人闫玉梅。 上诉人上海鑫梁房地产开发有限公司(以下简称“鑫梁公司”)、马新文、马明福、邓海俊因委托合同、排除妨碍纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2012)杨民四(民)初字第3571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人鑫梁公司的委托代理人杨振裕，上诉人马新文(暨上诉人马明福、邓海俊之共同委托代理人)，被上诉人同济大学的委托代理人陈毓珩、刘超，原审被告马芳到庭参加诉讼。原审第三人闫玉梅经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：本市杨浦区密云路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)产权人为同济大学。 2002年2月8日，同济大学与上海东方大学城开发建设有限公司(以下简称“东方大学城公司”)签订《联合投资建设工程协议书》，约定双方联合投资建设同济大学“研究生学生公寓”，由东方大学城公司的招商企业鑫梁公司负责该项目的建设，工程建设完成后该研究生学生公寓产权归同济大学所有，裙房建设投资由东方大学城公司全额投入，建成后由东方大学城公司无偿使用8年(裙房按校方管理规定不得用作餐饮、娱乐方面使用)，期满后全部移交归还同济大学所有。2002年3月6日，同济大学、东方大学城公司与鑫梁公司签订《联合投资建设工程补充协议书》，约定由鑫梁公司具体负责该项目的建设，直接承担项目开发建设中的权利、义务，并接受同济大学以及审计的监督；鑫梁公司无偿使用裙房期间，可以对裙房进行出租经营，但必须遵守原协议中的用途规定。2002年3月8日，东方大学城公司出具《授权书》，载明本公司于2002年2月8日、3月6日分别与同济大学签订了有关同济大学研究生学生公寓的《联合投资建设工程协议书》和《联合投资建设工程补充协议书》，现本公司根据协议书的约定授权鑫梁公司作为实际投资方和实施方，直接承担二份协议中的权利、义务。同济大学作为见证方和鑫梁公司共同在该申请书上签章，鑫梁公司注明同意接受授权。 2004年1月1日，同济大学资产管理处与鑫梁公司签订《同济大学房屋委托管理合同》，约定：根据2002年2月8日同济大学与东方大学城公司签订的《联合投资建设工程协议书》、2002年3月6日签订的《联合投资建设工程补充协议书》以及2002年3月8日东方大学城公司出具的《授权书》，经双方协商，同济大学资产管理处将其合法拥有的房屋委托鑫梁公司进行管理事宜；房屋地址为同济大学研究生学生公寓裙房(本市密云路XXX号-XXX号)，建筑面积600平方米，合同期限共96个月，自2004年1月1日起至2011年12月31日止；委托管理事项为按学校规定将房屋对外租赁、收取房屋租金；本合同签订时，鑫梁公司向同济大学资产管理处交纳人民币(以下币种均为人民币)10,000元作为房屋押金，在鑫梁公司将房屋交还同济大学资产管理处并验收通过后，同济大学资产管理处退还该房屋押金。鑫梁公司依据合同约定交付同济大学押金1万元。 委托管理合同签订后，鑫梁公司即与闫玉梅签订《商铺租赁合同》，约定将系争房屋租给闫玉梅使用，租赁期限为5年，自2004年1月12日至2009年1月11日止。2008年8月25日，鑫梁公司与闫玉梅续签《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2009年1月12日起至2011年11月15日止，租金为每月12,600元。闫玉梅将系争房屋一隔为二，并于2007年12月8日与马芳签订《商铺租赁合同》，将系争房屋中的北半间转租给马芳。合同约定租赁期限为4年，自2007年12月25日至2011年12月31日止。马芳取得该半间房屋后，与案外人陈华共同在该处经营清真餐厅。 2010年11月23日，马芳、陈华将系争房屋内开设的穆斯林餐厅以287,000元的价格转让与马新文、马明福、邓海俊三人，转让款于2010年10月23日支付完毕，双方于2010年11月23日补签《转让协议》。协议签订后，穆斯林餐厅由马新文、马明福、邓海俊三人共同经营至今。 2011年3月30日，同济大学资产管理处发函给鑫梁公司，通知自2012年1月1日起，将委托鑫梁公司管理期满的密云路XXX-XXX号商用房屋收回自用。2012年1月6日，同济大学资产管理处(房屋产权单位代表)与鑫梁公司(移交方)、同济大学后勤集团房屋管理部(接收方)签订《房屋交接手续》，载明关于密云路500、502、504、506甲、508、510、512、520号共9间商铺与鑫梁公司办理有关的房屋交接手续，密云路XXX号乙商铺(即系争房屋中租给马芳的半间)另行移交，不在此次移交之列；鑫梁公司未能如期交付的密云路XXX号乙，四方另行商谈。 2012年10月10日，同济大学寄送律师函给鑫梁公司，要求鑫梁公司在收函后一周内将系争房屋移交给委托人，移交时的房屋状态须为无租赁、无损坏、无欠付公用事业费。 2012年11月，同济大学以鑫梁公司至今未将系争房屋移交给其为由，起诉至原审法院，请求判令鑫梁公司立即交还上海市密云路XXX号房屋，并赔偿同济大学租金损失151,200元、水费损失2,248.02元。审理中，同济大学变更诉请为：鑫梁公司返还系争房屋并赔偿损失77,848.02元；马芳、马新文、马明福、马海俊腾空迁出系争房屋，按每月17,000元的标准支付从2013年1月起至实际迁出日止的房屋使用费，鑫梁公司对此承担连带责任。 原审另查明，2012年6月鑫梁公司以闫玉梅、马芳为被告向原审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求判令闫玉梅及马芳交还系争房屋，马芳搬离系争房屋，闫玉梅支付从2011年11月16日至交还系争房屋止的租金及水费，案号为(2012)杨民四(民)初字第2351号。审理中，闫玉梅表示自己向鑫梁公司承租系争房屋并转租给马芳是经过鑫梁公司同意的，且合同到期自己已向鑫梁公司交接了房屋，鑫梁公司对系争房屋实际使用人是马芳是明知的，租金及水费应由马芳承担。马芳表示系争房屋确实是自己在经营饮食店，愿意支付使用期间的房屋使用费及水费，要求继续签订租赁合同，不同意返还系争房屋。鑫梁公司表明委托期限确已届满，但无法继续取得同济大学的委托授权。原审法院认为，鑫梁公司享有对外租赁系争房屋、收取房屋租金的权利，系基于其与同济大学资产管理处签订的《同济大学房屋委托管理合同》，但该合同已于2011年12月31日到期。鑫梁公司在合同到期后提起诉讼，但未提供与同济大学资产管理处续签委托管理合同的证据，亦未提供取得系争房屋产权人授权诉讼的相关证据，显属原告主体不适格，故裁定驳回起诉，各方当事人均未上诉。 原审审理中，同济大学主张系争房屋返还并验收通过后，将押金1万元退还鑫梁公司，而鑫梁公司要求立即返还。 原审法院审理后认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。委托管理合同约定期限届满后，鑫梁公司理应将系争房屋返还同济大学。同济大学虽与鑫梁公司在房屋交接时约定系争房屋的返还另行商谈，但并不表示将鑫梁公司的返还义务排除在外。鑫梁公司现表示愿意返还，故对同济大学要求鑫梁公司返还系争房屋之诉讼请求，可予支持。《联合投资建设工程协议书》约定裙房不得用作餐饮使用，《联合投资建设工程补充协议书》约定鑫梁公司无偿使用裙房期间必须遵守原协议中的用途规定，《授权书》授权鑫梁公司直接承担前述两份协议书中的权利、义务，故鑫梁公司对于系争房屋不得用于餐饮使用，理应清楚。上述协议均系签约各方真实意思表示，于法不悖，鑫梁公司应当恪守。闫玉梅、马芳先后在系争房屋内经营餐饮，而鑫梁公司作为受托经营管理者未予阻止，显属违约。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。实际使用人长期占用系争房屋拒不搬离，已对同济大学造成租金、水费等损失，现同济大学要求鑫梁公司赔偿经济损失并对马芳与马新文、马明福、邓海俊应当支付的房屋使用费承担连带责任，于法不悖，应予支持。 马芳在承租期内将系争房屋转让给马新文、马明福、邓海俊，既无合同依据，亦无法律依据。闫玉梅与马芳签订的租赁合同租赁期间已届满，马芳作为次承租人理应负责腾空系争房屋并迁出，系争房屋现实际为马新文、马明福、邓海俊占有使用，同济大学要求次承租人及房屋实际使用人共同承担腾空并迁出系争房屋之责，并无不当，可予支持。根据法律规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持。马芳作为负有腾房义务的次承租人，未虑及租赁期间仅有一年即行届满，转让餐厅收取高额转让费用，获取收益后却未完成租赁期满后的腾房迁让义务，对同济大学未能按期收回系争房屋之后果，应当承担相应的法律责任。马新文、马明福、邓海俊作为实际使用人，理应支付其占有使用期间的房屋使用费。现同济大学要求马芳与马新文、马明福、邓海俊共同支付房屋使用费，并无不当，可予支持。至于房屋使用费标准，同济大学主张参照闫玉梅与马芳签订的租赁合同之月租金金额确定，亦无不当，可予支持。委托管理合同约定房屋返还并验收通过后同济大学退还押金，诉讼中同济大学主张系争房屋返还后退还押金，符合合同约定，亦予支持。 原审法院据此作出如下判决：一、上海鑫梁房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内向同济大学返还上海市杨浦区密云路XXX号房屋(北半间)；二、上海鑫梁房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内赔偿同济大学损失77,848.02元；三、马芳、马新文、马明福、邓海俊应于判决生效之日起三十日内腾空并迁出上海市杨浦区密云路XXX号房屋(北半间)；四、马芳、马新文、马明福、邓海俊应于判决生效之日起三十日内支付同济大学上海市杨浦区密云路XXX号房屋(北半间)房屋使用费，按每月17,000元的标准计算，从2013年1月1日起计算至实际搬离之日止；上海鑫梁房地产开发有限公司对前述费用承担连带责任；五、同济大学应于上海市杨浦区密云路XXX号房屋(北半间)返还后三十日内退还上海鑫梁房地产开发有限公司押金10,000元。 原审判决后，上诉人鑫梁公司、马新文、马明福、邓海俊不服，均向本院提起上诉。 上诉人鑫梁公司上诉称：首先，同济大学主张的损失，系房屋租金及水费，该费用应由系争房屋的承租人或实际使用人来承担，而不应当由鑫梁公司承担。其次，根据鑫梁公司与闫玉梅签订的租赁合同约定，系争的密云路XXX号房屋整间的房屋租金为每月12,600元，闫玉梅将该房一分为二分别转租，故本案涉争的房屋租金应为每月6,300元。因同济大学在马芳的使用过程中，采取断水断电，致使房屋无法达到正常的使用用途，故该房屋的租金应在每月6,300元的基础上予以减免或减让。故原审判决按照每月17,000元标准支付房屋使用费，无任何事实和法律依据。第三，根据合同相对性，鑫梁公司与闫玉梅为合同关系的相对人，鑫梁公司对于2013年1月之后产生的房屋使用费没有任何合同约定及法律规定，故不应对房屋使用费承担连带责任。第四，2013年8月12日庭审中，当事人均已辩论终结，并发表最后陈述，但同济大学在此之后，再次向原审法院提出变更诉讼请求申请，虽鑫梁公司当庭提出异议，但合议庭对鑫梁公司这一正确主张不予理睬，仍同意同济大学的变更诉请，原审法院这一做法违反程序。另外，原审法院数次变更合议庭组成人员，但从未书面通知鑫梁公司，明显违反程序法规定，应发回重审。综上，请求撤销原审判决，改判驳回同济大学的原审全部诉请。 上诉人马新文、马明福、邓海俊上诉称：其一，原审判决对同济大学私自切断餐厅电源2年多时间的违法行为只字未提，也未依法对同济大学的过错行为给马新文、马明福、邓海俊造成的经济损失进行判处，系认定主要事实不清，判决不公。其二，鑫梁公司在明知系争房屋不能用于餐饮的情况下，对闫玉梅、马芳在系争房屋中经营餐饮的行为没有制止，致使马新文、马明福、邓海俊以28.7万元的高价盘下该餐厅，并投资10万元用于设施更换和装修，现无法正常经营，致使马新文、马明福、邓海俊的投资无法回。原审未依法判决鑫梁公司承担相应的赔偿责任，亦属判决不公。综上，请求：1、撤销原审判决；2、同济大学同意继续与马新文、马明福、邓海俊续签系争房屋的租赁合同；3、同济大学承担因其私自切断餐厅电源的违法行为给马新文、马明福、马海俊造成的经济损失50万元；4、鑫梁公司赔偿因其过错行为给马新文、马明福、邓海俊造成的盘下餐厅的经济损失38.7万元。 针对鑫梁公司的上诉请求，被上诉人同济大学辩称：首先，同济大学在原审审理期间有权变更诉讼请求，在马新文、马明福、邓海俊被依法追加为第三人参加原审诉讼后，经原审开庭审理后认为同济大学的主张及法律关系、民事行为效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，原审法院根据相关规定向同济大学释明，同济大学经集体讨论和慎重考虑，向原审法院提出了变更诉请的要求，原审据此重新指定举证期限并开庭审理，庭审中赋予各方当事人举证质证的权利。原审变更合议庭成员已书面告知各方，鑫梁公司并未提出异议及回避申请。其次，关于赔偿损失一节，该损失的计算期间是2012年1月1日至同年12月31日止，鑫梁公司未遵守与同济大学的约定，未尽到管理职责，其越权行为给同济大学造成损失，应当予以赔偿。第三，关于17,000元租金标准是否过高一节，该计算标准是参照闫玉梅与马芳2007年签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准。第四，同济大学与鑫梁公司系合同相对人，鑫梁公司将房屋转租闫玉梅，并由闫玉梅转租给马芳开拉面店，违反了合同关于系争房屋不得用于餐饮和娱乐的规定。闫玉梅将系争房屋进行工商登记，用于餐饮经营，鑫梁公司配合其办理各种证照，由此可推断出鑫梁公司与闫玉梅串通，以损害同济大学利益，故鑫梁公司应承担连带责任。综上，请求驳回鑫梁公司的上诉，维持原判。 针对马新文、马明福、邓海俊的上诉请求，同济大学辩称：在与鑫梁公司交接时已考虑到马新文等少数民族的特殊身份，并给予了较长的搬离期限，但马新文、马明福、邓海俊提出的解决方案是巨额补偿或继续签订租赁合同，同济大学无法接受上述方案。关于断水断电等情况，系发生在鑫梁公司办理房屋交接之后，马新文、马明福、邓海俊并未办理食品证照，也拒不归还系争房屋的情况之下，故同济大学没有任何过错。综上，请求驳回马新文、马明福、邓海俊的上诉，维持原判。 针对马新文、马明福、邓海俊的上诉请求，鑫梁公司辩称：考虑到马新文等的实际情况，就马新文、马明福、邓海俊主张与同济大学签订租赁合同的意见，鑫梁公司没有异议。 针对鑫梁公司的上诉请求，马新文、马明福、邓海俊辩称：接受转让房屋时，系争房屋是有各种合法证照的，鑫梁公司应就其过错赔偿马新文、马明福、邓海俊转让费损失38.7万元。 原审被告马芳同意马新文、马明福、邓海俊的上诉意见。 原审第三人闫玉梅未作陈述。 二审审理中，鑫梁公司提供其从上海市工商行政管理局杨浦分局(以下简称“杨浦工商分局”)调取的上海市杨浦区向来灵小吃店[经营者：闫玉梅，经营场所：上海市杨浦区密云路504－508号(双号)，行业类别：快餐服务]的工商档案机读材料一份以及2004年11月25日及同月30日鑫梁公司与闫玉梅签订的《商铺租赁合同》各一份，以进一步证明在2004年11月30日的《商铺租赁合同》中已明确约定该租赁房屋不得用于任何形式的餐饮经营，至于工商行政部门如何审查通过并办理工商登记的，与鑫梁公司无关。同济大学对上述材料的真实性予以认可，但认为鑫梁公司提供的材料存在片面性，仅能证明鑫梁公司在与闫玉梅订立合同之初，不存在过错，但不能证明他们在之后的履行过程中不存在侵害同济大学权益的过错行为。为证明其主张，同济大学提供从杨浦工商分局调取的2005年闫玉梅向鑫梁公司提出将密云路XXX号经营项目变更为餐饮业的申请书一份，鑫梁公司在该申请书上签字同意并加盖合同专用章和公章。鑫梁公司表示，该申请书上记载的密云路XXX号房屋已归还给同济大学，并不在双方争议范围之内，鑫梁公司从未支持或同意系争房屋改变经营范围，是闫玉梅私自去工商办理，与鑫梁公司无关。闫玉梅、马芳、马新文、马明福及邓海俊对鑫梁公司、同济大学提供的上述材料均未发表意见。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，鑫梁公司与同济大学签订的《委托管理合同》合法有效，双方均应恪守履行。《委托管理合同》约定鑫梁公司在无偿使用包括系争房屋在内的裙房期间，必须遵守同济大学的规定(即裙房不得用于餐饮使用)，且在合同期限届满后，应向同济大学返还系争房屋。根据查明的事实，鑫梁公司在系争房屋被闫玉梅、马芳用于经营餐饮时，均未曾予以阻止，亦未按合同约定向同济大学返还系争房屋，故鑫梁公司的行为明显违反双方合同约定，应就其作为受托人超越权限给同济大学所造成的损失，予以赔偿。本案中，马芳作为负有腾房义务的次承租人，马新文、马明福、邓海俊作为系争房屋的实际使用人，理应承担负责腾空、迁出系争房屋以及根据闫玉梅与马芳之间租赁合同约定的每月17,000元租金标准支付2013年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费的责任。根据前述理由，本院认为，同济大学提出鑫梁公司应向其承担2012年1月至12月期间的损失，并对马芳、马新文、马明福、邓海俊支付房屋使用费承担连带责任的意见，合法有据，应予支持。关于鑫梁公司主张原审存在程序违法一节，本院认为，同济大学根据诉讼中发现的新事实、新证据向法院申请变更其诉讼请求，原审法院为查明案件事实，妥善解决各方当事人之间的争议，对同济大学变更后的诉请依法进行审理，并无不当。根据原审庭审笔录记载，原审开庭时已告知鑫梁公司原审合议庭组成人员，该组成人员与判决书落款一致，原审庭审时鑫梁公司表示不申请回避。故上诉人鑫梁公司关于原审程序违法故应发回重审的上诉理由不能成立。 关于马新文、马明福、邓海俊上诉要求同济大学与其继续签订租赁合同，并提出同济大学、鑫梁公司应就各自和违法及过错行为向马新文、马明福、邓海俊赔偿经济损失的请求，属于新的诉请，不在二审审理范围内，亦未得同济大学、鑫梁公司的调解意愿，马新文、马明福、邓海俊如仍坚持该主张，应另寻途径解决。 综上，鑫梁公司及马新文、马明福、邓海俊的上诉请求，均无事实和法律依据，本院均不予支持。原审判决查明事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,746元，由上诉人上海鑫梁房地产开发有限公司承担873元，上诉人马新文、马明福、邓海俊承担873元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张晓频 代理审判员 徐 江 代理审判员 俞 璐 二○一四年三月十八日 书 记 员 戚佳娴 |
